indivision comment en sortir

Question

Bonjour, 
Mon cas est assez complexe.
Mes grands parents avaient une exploitation viticole. Lorsqu'ils ont pris leur retraite ils ont fait des donations en restant nu propriétaire donc mon père et ma tante payaient un fermage a mes grands parents. La ou ca se complique c'est que jai perdu mon père il ya dix  moi et mon frère n'étions pas majeur. Ma mère a repris l'exploitation de mon père car ils c'étaient fait don au dernier survivant. A l'heure actuelle ma mère est toujours exploitante mais j'ai perdu mes grand mère donc plus de fermage à donner. Mais moi et mon frère devenons nu propriétaires de la part de mon père. Notre patrimoine est en indivision.
Question : 
-Ma mère ne nous paye pas de fermage alors que nous sommes nu propriétaires comme mon grand père, Est ce normal ? Pour elle oui forcement.
- Comment faire pour sortir de cette indivision qui me rend la vie difficile combien cela coute? 
- Autre chose lorsqu'il y a un redressement fiscal du au deces de mon grand père c'est a qui de payer car moi je n'ai aucun revenu venant de cette exploitation mais je recois le redressement à payer c'est ma mère qui empoche tout.

Je vous remercie de vos réponses pertinentes.

condorcet · Accepted Answer

Je veux pas vendre ma part mais pouvoir sortir de l'indivision
 Vous n'avez pas le choix.
 Rester ou quitter l'indivision.
 Rester : - vous devez supporter la présence de l'usufruitier.
 Quitter: - vous devez vendre vos droits.

mais cela faut que ma mère accepte de prendre sa retraite pour que je puisse devenir exploitante et lui payer un fermage en echange.
 Votre mère peut conserver son usufruit mais vous consentir un bail à ferme (ou à colonat partiaire selon les traditions de votre région).
 Vous serez exploitante.
 En échange vous versez un fermage à votre mère mais en conservant vous-même les revenus de l'exploitation.
 Voyez avec la MSA avec un statut d'aide familiale, votre mère devrait pouvoir poursuivre le versement de ses cotisations nécessaires pour exercer ses droits à la retraite en même temps que vous seriez adhérent à la MSA sous ce statut d'aide familiale.

condorcet · Answer

-Ma mère ne nous paye pas de fermage alors que nous sommes nu propriétaires comme mon grand père, Est ce normal 
Et votre tante dans cette histoire que fait-elle ?
A priori, l'historique serait le suivant :
-les grands-parents consentent donation de la nue-propriété de ce domaine viticole à leur fils (votre père) et fille (votre tante);
-les 2 donateurs étant décédés, les nus-propriétaires sont devenus pleinement propropriétaires de cette exploitation, en conséquence de quoi il ne doivent plus aucun fermage.
 La question est de savoir :
-quelle est la nature des droits recueillis pas votre mère dans la succession de votre père en sa qualité de donataire ? 
-si elle a opté pour l'usufruit, elle ne vous doit rien, par contre elle doit elle-même la moitié du fermage à sa belle-soeur propriétaire indivis de ce domaine.
 Vous ne pouvez rien réclamer en qualité de nu-propriétaire.
 Proposez l'acquisition de vos droits en nue propriété aux autres co-indivisaires, votre frère, votre tante, votre mère si elle détient éventuellement des droits en pleine propriété hérités de votre père.

lorsqu'il y a un redressement fiscal du au deces de mon grand père c'est a qui de payer 
 L'imposition supplémentaire résultant de cette procédure de redressement est à la charge des héritiers du grand-père.
 Votre père étant lui-même décédé, vous et votre frère n'ayant pas refusé sa succession devenez débiteurs de cette dette fiscale due par votre père conjointement et solidairement avec votre tante, les héritiers directs.

elo51 · Answer

Merci pour votre réponse.
Ma tante n'a rien a voir dans l'indivision c'est entre ma mere mon frere et moi.
Ma mère a l'usufruit. Maintenant je souhaiterai savoir comment fait-on pour sortir de cette indivision et combien ca coute. Apparemment cela se calculerai avec un pourcentage du prix de l'hectare. En savez vous plus, est ce exact ?
Donc au final même si j'ai aucun revenu en étant nu propriétaire je dois payer le redressement ? Par contre je ne percois pas de fermage alors que j'étais au meme stade que mes grands parents.
Maintenant dans une indivision tout le monde a le droit de décider n'est ce pas ? A t-elle le droit d'embaucher mon frère (qui travaille aussi sur mon part) sans me demander mon avis ?

condorcet · Answer

Maintenant je souhaiterai savoir comment fait-on pour sortir de cette indivision et combien ca coute.
Il n'y a pas d'indivision entre votre mère (usufruitière) et vous,  les enfants nus-propriétaires.

savoir comment fait-on pour sortir de cette indivision et combien ca coute.
 Votre seule possibilité est de céder vos droits de nu-propriétaire à votre frère avec lequel vous êtes dans l'indivision pour la nue-propriété seulement.
 S'il ne le veut ou ne le peut, vous devrez vendre tous 2 vos droits en nue-propriété.

Apparemment cela se calculerai avec un pourcentage du prix de l'hectare. 
 A retenir le prix de l'exploitation dont la valeur dépend de son rendement.

même si j'ai aucun revenu en étant nu propriétaire je dois payer le redressement ? 
 Réponse affirmative. Tous les héritiers de votre grand-père sont concernés.

Par contre je ne percois pas de fermage alors que j'étais au meme stade que mes grands parents. 
 Pas du tout.
 Votre situation n'est pas identique à celle de vos grands-parents.
 En ayant conservé l'usufruit lors de la donation, il conservait les revenus du bien donné.
 C'est l'avantage et la sécurité de conserver l'usufruit d'un bien donné jusqu'à la fin de ses jours.
 Vous et votre frère n'avez que la nue-propriété.
Puisque votre mère détient l'usufruit, les revenus lui reviennent comme ils revenaient à vos grands-parents au cours de leur existence.


dans une indivision tout le monde a le droit de décider n'est ce pas ?
 Vous n'êtes pas dans l'indivision avec votre mère, simplement usufruitière.
 Vous l'êtes avec votre frère pour la nue-propriété.
 Il n'y a pas d'indivision entre usufruitier ET nus propriétaires.

A t-elle le droit d'embaucher mon frère (qui travaille aussi sur mon part) sans me demander mon avis ?
 En sa qualité d'usufruitière elle fait ce qu'elle veut tout autant qu'elle ne porte pas préjudice à vos droits de nu-propriétaire en n'entretenant pas le domaine, le laissant péricliter ou autres actions défavorables (par ex.).
 Usufruitière, elle gère, elle administre, elle encaisse le produit (les fruits = usufruit).

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