Sci comment se calcul la plus valueRésolu

Question

Bonjour,   
Je constitué une sci en 2003 dans le but d acheter un terrain en zone industrielle (zone ui), et ensuite j y ai construis une maison de fonction en y achetant que les matériaux. Cette dernière est assujettie à la TVA. J ' y réside en tant que logement de fonction depuis 2006.  
Je voulais juste savoir qu en cas de vente du biens, comment se calcul la plus value car  
Tous les avis sont différents autour de moi.   
Merci d avance

lucini · Answer

Votre plus value sera l'écart entre le prix de cession du bien immobilier et le prix d'acquisition et matériaux. pas déduction le cout de la main d'oeuvre car auto-construction

Abattement de 2% au délà de la 5ème année

Avez-vous une autre résidence principale ?

lucini · Answer

Si vous êtes un particulier vous êtes non assujetti régime de la TVA.

Votre maison est achevé depuis plus de 5 ans. la cession après ce délai est en principe exonérée de TVA article 261-5-2° du CGI mais une option reste possible.

Contacter votre Notaire avant la vente décrivez dans le détail votre opération de contsruction et d'achèvement pour qu'il vous confirme les conséquences fiscales vous serez alors à quoi vous en tenir sur le prix net de la cession de votre maison.

cordialement

manjacaga83 · Answer

je ne suis pas un particulier pour cette opération mais une personne morale ( sci )

lucini · Answer

Vous avez constitué une SCi donc vous détenez les parts de cette SCi avec les membres de votre famille ?

Vous occupez le bien immobilier comme résidence principale à titre gratuit ?

Vous indiquez qu'il s'agit d'un "logement de fonction" expliquez ?

manjacaga83 · Answer

2003 constitution d'une sci 50/50 ma mere et moi
2004 construction d'un logement de fonction + depot ( 1 mm batiment )
2006 amenagement dans mon logement de fonction à titre gracieux ( car j'ai une entreprise de maconnerie

Sci assujettie à la tva.

Quel autre renseignement desirez vous

( et merci pour vos reponses )

lucini · Answer

Ok

On résume:
en 2003 vous avez constitué une SCI familiale pour acheter un terrain
La SCi à 2 actionnaires à égalité ( votre mère et vous)
2004-2006 vous construisez et aménagez vous même une maison

Actuellement vous occupez cette maison comme résidence principale à titre gratuit.

En 2012 la SCi envisage de vendre cette maison de plus de 5 ans.

La cession d'une résidence principale des associés réalisée par une sci est exonérée de plus values à hauteur de la quote part de la plus-value qui correspond aux droits de ces associés soit à 50 % (occupation par vous même) ou à 100 % si votre mère a aussi sa résidence principale dans cette maison.
Sinon sa quote-part sera imposée à la plus value

La résidence principale doit être le lieu d'habitation habituelle et effective du ménage.
La gratuité de mise à disposition du bien immobilier doit être totale.

Cordialement

Manjacaga83 · Answer

Alors je suis le seul occupant à titre gratuit. 
Ma mere 50 et moi 50 % 
Avec quelques chiffres : 
achat terrain + construction 140000 € 
Vente estimée 650000 € 

cela voudrait dire 650000/2 = 325000 € 
325000 exonéré et 325000 non 

et le montant approximatif de la plus value ? 

(le fait d'etre assujetti à la tva ne m'oblige pas à reverser une tva collectée ??)

lucini · Answer

La loi fixe les conditions précises selon lesquelles une SCI est assujetti à la TVA.
cela peut être une option des associés.

La Société Civile Immobilière peut opter pour la T.V.A sur un immeuble ou un bien immobilieren particulier, et pas sur l'autre, l'option se fait par Immeuble.

Pour une maison d'habitation la déduction de la TVA n'est pas autorisée.

Si la SCI lors de la construction a déduit laTVA sur tous les matériaux et équipements sur cet immeuble en particulier ( la maison) la cession de cette maison est alors soumise à la TVA.

La SCI est bien transparente soumise à l'IR et pas soumise à l'IS par option ?

Manjacaga83 · Answer

La deduction de la tva sur les materiaux a bien été effectuée. 
Cette sci est soumise à l'IR
Mais c'est à dire que si je vend 650000 je dois verser 106521 € de tva. Car je me suis deja fais rembourser mon credit de tva.

lucini · Answer

La situation est bancale car normalement un bien immobilier à usage d'habitation destiné à la location ou mise à disposition et, la SCi ne peut pas demander l'option TVA. 
C'est une erreur d'option et un mauvais choix d'antant que le délai de 5 depuis l'achèvement est passé et permettait de droit le non assujetissement à la TVA de la vente. Cette option est valable 10 ans.
Cette situation est délicate sauf à considérer que cette cession répond à une opération patrimoniale

Pour la construction du dépot à usage profesionnel l'option était possible et entraine l'assujetissement  de la TVA sur le loyer car le batiment était destiné à un usage profesionnel.

Une SCi qui a opté à la TVA est obligatoirement soumise à la tenue d'une comptabilité et le risque de contrôle fiscal est plus fréquent.

L'exonération de la plus value sur la cession n'est acquise que pour l'associé qui possède sa résidence principale le jour de la vente soit vous à hauteur de 5O%.

Sauf erreur votre mère ne semble pas avoir sa résidence principale dans cette maison alors elle sera soumise à l'impot sur la plus value selon ses parts 50 %.
il faudrait qu'elle s'installe aussi dans la maison avant la vente.

Cordialement

Manjacaga83 · Answer

Avec les chiffres donnés plus haut, cela ressemblerai au montant de la plus value?

lucini · Answer

La plus value est la différence entre le prix de cession du bien 650 000 € et le prix de revient du bien figurant au bilan de la SCI prix achat du terrain + frais notariés et frais aménagement + cout des matériaux pour la batiments (140 000 €) = 510 000€
Ensuite il y a quuelques réductions peu significatives le batiment n'a que 6 ans

Pour simplifier la plus value imposable serait de 500 000 € par hypothèse.

50% de celle-ci est exonéré au titre de la résidence principale à proportion de vos parts détenues dans le capital de la SCI. 

Pour les 50 % détenus par votre mère, la plus value de 250 000€ est imposable au taux de 34.50% prélèvements sociaux inclus soit 86 500 €.

Par ailleurs l'option de soumettre cette immeuble à la TVA a été choisie par la SCI, (à tort) cette option était exclue sur une maison d'habitation, la SCI a obtenu le remboursement de son crédit de TVA sur le cout des matériaux.

Cette option erronée a une lourde conséquence fiscale pour la SCI.

En cas de cession de cette maison son prix de vente le cédant est taxable à la TVA avec droit à déduction de la TVA sur le prix acquistion ou à défaut sur la marge.

Sans cette option de la SCI la cession de cet immeuble de plus de 5 ans n'était pas taxable à la TVA.

Consulter votre Expert comptable pour savoir ce qu'il en pense .

En cas de vente c'est le Notaire qui tire toutes les conséquences fiscales, il a l'obligation de l'indiquer dans l'acte de vente et de faire la déclaration fiscale aux impots.

Cordialement

Manjacaga83 · Answer

Mon comptable me disait que la TVA à collecter était dégressive d année en année. 
Je trouve ça un peu compliqué. Pour la partie des 50% exonérée j ai bien saisi mais ensuite, la TVA sera applicable sur quel montant.

lucini · Answer

Sur les immeubles c'est la règle de régularisation ou du reversement de de la TVA initialement déduite à concurrence de 1/20ème par an à compter de l'achèvement de la construction. 

Les conséquences fiscales de la cession de l'immeuble pour les 2 actionnaires de la SCI en matière de plus values de cession  sont  claires en fonction des régles fiscales actuellement en vigueur.

lucini · Answer

Vous pourriez proposer à votre mère un démembrement de ses 50 %  dans le capital de la SCI par donation de la nue propriété de ses parts en votre faveur, l'usufruit de celle-ci pour elle.
Ce serait un moyen de réduire la fiscalité en cas de cession et la transmission.

Comme vous êtes le constructeur de cette maison, et que les parts sociales ont pris de la valeur elle pourrait consentir à vous accorder un tel avantage.

Manjacaga83 · Answer

Qu'entendez vous par démembrement ?
Une donation peut elle etre envisagé sachant que je m'entend tres bien avec mon frère ( qui lui n'aura pas de donation de cette sci)
et une donation aux petits enfants ( les miens) pourra etre effectuée aussi?

Merci

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