La banque du vendeur peut refuser la vente, que faire ?

Question

Bonjour,  
Nous venons d'émettre une proposition d'achat qui a été acceptée par le vendeur. 
L'agent immobilier m'a appelé pour nous en informer mais m'a fait part d'une particularité qui m'inquiète. 

Le montant de la vente ne va pas recouvrir le prêt restant du vendeur. L'agent immobilier m'a dit que la banque du vendeur pouvait de ce fait refuser la vente, mais qu'on ne le saura que le jour de la signature chez le notaire. 
Or nous sommes actuellement en location, nous devons donner un préavis de 2 mois, et si on nous annonce le jour de la vente que celle çi est refusée par la banque du vendeur nous nous retrouverons sans logement. 

Peut on faire quelque chose pour savoir avant la conclusion définitive du contrat si la vente sera refusée par la banque du vendeur ? 

Merci beaucoup !

Pynea · Accepted Answer

Merci beaucoup !!!

Donc en fait je demande d'intégrer dans le compromis un délai supérieur aux 7 jours légal  de rétractation , ai-je bien compris ?

En ce qui concerne le delta financier manquant c'est ce qui m'inquiètes le plus, on a acheté la maison 60000 € de moins que le prix demandé au départ ! ( nous avons sur cela après avoir fait notre offre de 4000€ inférieur au prix demandé lors de notre visite )
La maison est en vente depuis un bout de temps, couple qui divorce.
On sait qu'elle a été acheté il y a 6 ans, 60000€ de moins ça nous parait énorme, soit ils avaient surestimé le prix de départ ou voulu s'offrir une jolie plus value, soit c'est ce qu'ils avaient encore à rembourser, et là ça craint :/

bulou · Answer

demandez au notaire et au vendeur d'informer sa banque au plus vite et de vous tenir au courant lorsque elle aura pris une décision.Surtout attendez d'avoir cette confirmation de la banque pour donner votre préavis .

Pynea · Answer

Merci de votre réponse !

j'ai contacté l'agent immobilier pour lui demander si le vendeur ne peut pas demander un rdv à sa banque pour avoir l'avis de la banque, il m'a dit que ce n'était pas possible, mais qu'il allait envoyer un mail au notaire pour savoir exactement comment ça se passe.
La signature du compromis est prévue pour samedi, même si il y a un délai de rétractation de 7 jours ensuite j'aimerais être fixée au plus vite.

Mais nous avons un ami banquier a qui j'ai demandé si c'était vraiment impossible, il doit me rappeler dans l'après midi.

J'avoue que ça me refroidit un peu ce flou ! Ce n'est quand même pas rien de risquer de se retrouver à la rue le jour de la signature !

kasom · Answer

Bonjour
tant que vous n'aurez pas signé le compromis, vous ne serez pas sûr de la réponse ( il est rare que les banques répondent avant par écrit ) .

il n'y a rien de dangereux à signer un compromis avec cette clause,( elle est classique ) , il faut simplement prendre garde aux délais des autres clauses suspensives : 

par ex, vous pouvez exiger un délai de 2 mois après l'accord de la banque pour obtenir l'offre de prêt , ce qui vous laisse largement le temps  d'anticiper votre départ en cas d'accord

Pynea · Answer

Alors mon ami banquier a contacté le service juridique de sa banque :
il m'a conseillé de mettre une clause suspensive concernant la levée d'hyptohèque dans le compromis de vente. 
Dans la majorité des cas quand le montant de la vente ne couvre pas le solde du crédit les vendeurs "rachètent " leur pret immo pour permettre la levée de l'hypothèque. Mais la banque peut refuse ce rachat si le solde après vente est trop important, nécéssitant alors une garantie : la maison. C'est de ce cas de figure que l'on veut se protéger, ne sachant pas la différence entre le prix de vente et leur solde de pret.

Merci de votre réponse Kasom, pouvez vous m'éclairer sur ce passage :
"il n'y a rien de dangereux à signer un compromis avec cette clause,( elle est classique ) , il faut simplement prendre garde aux délais des autres clauses suspensives :

De quelle clause parlez vous ?

par ex, vous pouvez exiger un délai de 2 mois après l'accord de la banque pour obtenir l'offre de prêt , ce qui vous laisse largement le temps d'anticiper votre départ en cas d'accord

Vous parlez ici de faire un différé pour le pret, de donner le préavis lorsque la vente sera conclue chez le notaire ?


Merci Kikifather, vous dites donc que après la signature du compromis la banque dit déjà si elle autorise la levée d'hypothèque? Donc dans ce cas pas de risque quant à se retrouver sans logement le jour de la signature ?


Merci de votre aide, ce n'est pas une situation classique et l'agent immo ne nous ait pas d'une grande aide ( sauf pour me dire de ne pas m'inquiéter.... )

kikifather · Answer

bsr Pynea


Kasom a raison : "il n'y a rien de dangereux à signer un compromis avec cette clause,( elle est classique ) , il faut simplement prendre garde aux délais des autres clauses suspensives"

Il s'agit de la clause que vous trouvez de manière classique dans les compromis indiquant que le bien que vous achetez devra être libre de toute hypothèques le jour de la signature de l'acte authentique.

Pour faire simple, vous achetez une maison et pas des dettes !

De plus, votre banque, elle même (celle qui finance votre achat) exigera que le bien ne soit grévé d'aucune hypothèque pour pouvoir hypothéquer elle même pour garantir le prêt.

Kasom vous conseille effectivement (à juste titre) de négocier un différé pour la date de fin de la clause suspensive de prêt.
Cela afin de vous permettre de signer le compromis, attendre la réponse de la banque du vendeur pour accepter la vente, de demander votre prêt, et organiser la signature de l'acte authentique.

Effectivement, après la signature du compromis, la banque du vendeur peut se positionner sur le sujet et donner (ou non) son autorisation pour   la levée d'hypothèque. Il n'y a donc aucun risque pour vous retrouver sans logement le jour de la signature, puisque la banque du vendeur se sera positionné bien avant sur le sujet.


Si le delta financier manquant n'est pas trop important et que les situation professionnelles des vendeur sont correctes, il y a de très fortes chances que la banque accepte

Pynea · Answer

Ok :)

je reformule pour voir si j'ai bien compris cette fois :)

On a normalement la réponse de notre banque demain pour le crédit immo, et on demande à ce que ça soit débloqué  2 mois après la réponse de LEUR banque ?

Désolée si je ne comprends pas tout, je m'y perds un peu !

Pyneal · Answer

Bonsoir, ( je ne sais pas ce que j'ai fais avec mon pseudo, mais c'est bien la même personne que pynea :) )
J'ai quelques nouveaux éléments

Nous avons contacter un cabinet notarial. Il nous a dit que ce n'était pas nécessaire de prendre un notaire, que celui des vendeurs était sensé être neutre, mais si nous sentons que la notaire prend parti pour les vendeurs on peut en choisir un pour nous mais qu'a priori ce n'est pas utile.

L'agent immobilier a contacté comme promis le notaire qui devrait effectuer l'acte de vente. Selon ce notaire il y a 90% de chance que la banque accorde la vente. De plus l'agent immobilier nous a précisé que si leur banque refusait la vente c'était considéré comme une nouvelle pièce au dossier réactivant le délai de rétractation. Il nous a également dit qu'il avait vu avec le notaire pour avoir cette décision le plus rapidement possible, dans un délai d'un mois suivant la signature du compromis. 
Concernant notre préavis, nous le donnerons quand la banque des vendeurs aura donner son accord.
Si tout se déroule comme prévu, on donnera donc notre préavis 2 mois avant l'acte authentique de vente, et pour éviter le double loyer pret/loyer, on nous a conseillé de demander le prélèvement de l'emprunt le 5 de chaque mois, et de signer l'acte authentique a partir du 6 du mois, le début du remboursement débuterait donc  1 mois après la signature, ce qui éviterait le double loyer.
Bien évidemment tout cela reste théorique, il faut espérer que tout se passe bien.

D'autre part nous avons eu par le biais de notre courtier un accord de principe pour notre pret immo. Cependant la banque qui a émit cette accord de principe est le crédit foncier, et en me renseignant  je n'ai trouvé quasiment que du négatif. Je ne connais pas encore l'offre exacte, mais est il encore dans l'habitude de cette banque de faire des pret à taux variable ou à durée variable sans annoncer clairement cette particularité ?

Et enfin, encore une autre question :

nous signons le compromis demain, il y a donc un délai de rétractation de 7 jours pour les 2 parties. Le vendeur a t'il le droit de se rétracter pour accepter une éventuelle offre d'autres acheteurs d'un montant plus important ?

Je me pose sans doute trop de questions, mais j'aime bien connaitre dans quoi je m'engage.


Merci encore de m'avoir lu, et par avance, de vos précieux conseils !

kikifather · Answer

Bjr

Nous avons contacter un cabinet notarial. Il nous a dit que ce n'était pas nécessaire de prendre un notaire, que celui des vendeurs était sensé être neutre, mais si nous sentons que la notaire prend parti pour les vendeurs on peut en choisir un pour nous mais qu'a priori ce n'est pas utile. 

Sur le plan théorique il a raison, le notaire est sensé être neutre et impartial.
Mais dans la pratique ce n'est pas le cas.
Prenez un notaire et un dynamique et volontaire qui saura vous défendre et être proactif.


L'agent immobilier a contacté comme promis le notaire qui devrait effectuer l'acte de vente. Selon ce notaire il y a 90% de chance que la banque accorde la vente.

C'est effectivement ce que je pense, mais, seule sa réponse officielle vous donnera une visibilité sur la faisabilité.


 De plus l'agent immobilier nous a précisé que si leur banque refusait la vente c'était considéré comme une nouvelle pièce au dossier réactivant le délai de rétractation.

FAUX, cela ne réactive pas le délai de rétractation.
Cela arrête le compromis puisqu'il y a une clause suspensive concernant l'aspect hypothécaire du bien.

 
Concernant notre préavis, nous le donnerons quand la banque des vendeurs aura donner son accord. 

C'est plus sage et assurez vous que le reste du travail du notaire est lancé pour le préparation de l'acte (DIA = droit de préemption de la mairie, banque du vendeur, puis votre banque....), afin que les délais puissent être respectés.



D'autre part nous avons eu par le biais de notre courtier un accord de principe pour notre pret immo. Cependant la banque qui a émit cette accord de principe est le crédit foncier, et en me renseignant je n'ai trouvé quasiment que du négatif. Je ne connais pas encore l'offre exacte, mais est il encore dans l'habitude de cette banque de faire des pret à taux variable ou à durée variable sans annoncer clairement cette particularité ? 

Effectivement, le Crédit Foncier a eu il y a qqs années mauvaise presse car leur dossiers n'étaient pas très clairs et il y avait des surprises sur les taux...
Le courtier est sensé pouvoir vous éclairer sur cela.
Rien ne vous empêche de lui demander de contacter d'autres banques.
Je vous déconseille fortement les taux variables (et particulièrement actuellement ou les taux sont plutôt bas).



nous signons le compromis demain, il y a donc un délai de rétractation de 7 jours pour les 2 parties. Le vendeur a t'il le droit de se rétracter pour accepter une éventuelle offre d'autres acheteurs d'un montant plus important ? 

Le délai de rétractation ne concerne que l'acheteur et non pas le vendeur.
Après sa signature, le vendeur ne pourra aucunement se rétracter (ou alors en vous payant la clause pénale de 10%)

La banque du vendeur peut refuser la vente, que faire ?

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