Remise en cause d'un compromis de vente

Question

Bonjour, 

Je sollicite vos conseils sur notre affaire dans laquelle nous nous enfonçons de plus en plus.

Le 08 juin 2012, nous avons signé un compromis de vente pour une maison sur un terrain de 2200m2.

Quelques jours avant la signature définitive (le 06/09/12, la signature étant prévue le 12/09/2012), le notaire (qui est le notre) nous informe avoir reçu un document du vendeur, une convention de servitude signée 34 ans plus tôt avec la propriétaire du terrain au-dessus du sien (terrain enclavé).

Nous demandons donc une clarification quant à cette servitude (par où passera-t-elle, est-ce qu'elle empiète beaucoup sur la maison etc.) car, d'après l'avis de professionnels même si cette convention ne nous est pas oppposable, devant un juge il est fort possible qu'elle le devienne.

Nous avons donc tous convenu que nous ne pouvions pas signer à la date prévue en attendant une clarification de ce nouvel élément.


Revirement de situation, notre notaire nous dit ce matin que nous devons prendre une décision rapidement, et refaire un compromis de vente avec cette convention. Le prix ne pourra pas être diminué car ce n'est pas possible mais nous bénéficierons du délai de rétractation de 7 jours. Ceci nous laissera la possibilité de nous retracter et tout rentrera dans l'ordre.

Concernant les frais que nous avons déjà engagés (frais bancaires de change, contrat avec artisans, achat d'une cuisine, de carrelage etc.) nous avons déjà dépensé 25.000€.
Le notaire nous dit donc que nous pourrons demander des dommages après nous être rétractés du nouveau compromis.

Mes questions sont les suivantes:

- Le notaire nous dit qu'il n'est pas possible de faire un avenant au compromis afin de repousser la date de signature le temps de clarifier tout cela, ni même pour changer le prix de la vente, même si le vendeur est d'accord. Est-ce exact?

- Il a déjà fait partir par courrier RAR le nouveau compromis de vente et, selon lui, nous avons 7 jours pour nous rétracter. Comment est-il possible de refaire un compromis sans notre signature?

- Le fait de faire un nouveau compromis de vente annule-t-il et remplace- t-il le précédent?

- Le fait de se rétracter d'un nouveau compromis ne nous permettrait plus d'annuler le premier compromis pour vice caché (ou DOL) et demander réparations. Est-ce exact?

- Devons-nous aller chercher le recommandé envoyé par notaire?

Nous nous sentons au pied du mur alors que nous n'y sommes pour rien et nous avons vraiment l'impression que nous n'avons pas notre mot à dire.

D'avance merci pour votre aide.
Cordialement,
Jenette

. · Answer

Bonjour. La première chose à élucider est cette servitude.
Il s'agit donc d'une servitude conventionnelle au bénéfice d'une parcelle enclavée . Cette servitude est établie au bénéfice d'un fonds et non d'une personne. C'est dire que tant que les propriétaires des deux parcelles (fonds dominant et fonds servant)n'auront pas décidé de la supprimer, elle subsistera. Mais si l'une des parcelles est toujours enclavée je ne vois pas d'extinction possible.
Je ne comprends pas pourquoi des professionnels vous ont dit que cette convention ne vous était pas opposable. Qu'a-t-elle de particulier? N'a-t-elle jamais été publiée?

Valenchantée · Answer

Bonjour Jennette,

Tout d'abord, je ne vois pas pourquoi votre notaire vous a dit qu'un avenant n'était pas possible ... 

Ensuite, je ne vois pas l'intérêt de refaire un compromis si ce dernier n'annule pas le premier ...

Enfin, rien n'interdisait de repousser la date de signature le temps que vous ayez des informations complémentaires sur cette servitude.

Très bizarre, votre notaire ...

.rio loco · Answer

Bonjour. En fait mais aussi en droit, le juge ne peut pas valider cette convention et vous la rendre opposable.Il tranchera comme suit:
rejet de la convention comme étant inopposable;
décision de création d'une servitude pour la parcelle enclavée, définissant l'assiette, les modalités d'utilisation,le montant du dédommagement ainsi que les dépenses à la charge du bénéficiaire.
Sans connaitre les lieux, il n'est pas possible d'estimer si le juge reprendra le tracé de la servitude conventionnelle ou non.

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