Exonération vices cachés Résolu

Question

Bonjour, 

Nous avons acheté une maison qui a été construite par le vendeur lui même et dans laquelle il a vécu 17 ans. 
Dans notre acte de vente il y a une clause de non garantie des vices cachés. Cette clause est-elle valable puisqu'il a fait lui même cette maison?

Le problème c'est que le vendeur ne nous a pas informé que la nappe phréatique remontait par temps de pluie ce qui engendre des problèmes d'humidités au sous-sol et même la présence d'eau dans u petit renfoncement.

Que pouvons-nous faire?

Merci d'avance pour vos réponses.

Valenchantée · Accepted Answer

Bonjour,

Je ne comprends pas la réponse de l'ADIL : le vendeur étant le constructeur, il ne peut pas être exonéré de la garantie des vices cachés, si le vice en question relève de la construction, ce qui me semble être le cas ici, puisque la maison a été construite sur une nappe phréatique, qu'il ne pouvait pas l'ignorer et qu'il n'a rien fait pour éviter les inondations et infiltrations successives.

 

Seul problème et c'est peut-être ce qu'a voulu dire l'ADIL, c'est que cela relève alors de la garantie décennale. Là, on est hors délai.

jkl · Answer

bonjour,    En terrain plat et humide, il ne faut pas la boule de cristal pour deviner ce "vice caché"...  surtout si la maison est bien au raz du sol.

ronec2 · Answer

C'est un sous sol semi enterré, je ne vois pas comment au mois de juillet par temps sec je pouvais me rendre compte de cela. Le problème est que les tuyaux d'évacuation des eaux de pluies ne sont pas assez bas, je ne vois comment je pouvais voir cela également. 
Mon voisin m'a également dit que l'ancien propriétaire m'était une pompe vide cave dans un trou qui est devenu un simple renfoncement (l'ancien propriétaire avait bouché le trou). 
Lors de nos visites, il n'y avait pas de trou et encore moins de pompe.

rio loco · Answer

A quel moment avez-vous découvert cette anomalie? cette précision est importante car il faut en premier lieu déterminer s'il n'y a pas prescription. La clause d'exonération des vices cachés est légale et n'est rejetée par le juge  du fond que dans trois cas:
1/ Construction datant de moins de dix ans
2/ Le vendeur est un professionnel ( constructeur, technicien du bâtiment, marchand de biens,etc.)
3/ Le vendeur connaissait le vice et est donc de mauvaise foi (la charge de la preuve vous incombe dans ce cas).   
 Bien entendu, faut-il encore qu'il s'agisse d'un vice caché.

lucini · Answer

Votre vendeur est de maivaise foi car il connaissait le problème et s'est gardé d'en faire état lors de la vente .

En conséquence le vendeur ne saurait se prévaloir de cette clause, son silance présentant un carractère dolosif .

gerber1 · Answer

Bonjour
Comme vous l'avez dit.
Il faut remettre une pompe vide cave ,en creusant un trou d'un 100cmx100X100 cm 
En espérant de ne pas avoir une coupure de courant ,Prévoir le seau à coté .

ronec2 · Answer

Tout d'abord merci pour vos réponses. 

Nous avons découvert le problème d'appariton de l'eau dans le renfoncement du sous-sol en janvier 2011. Pour les remontées d'humidité sur tout le sol du sous-sol nous l'avons découvert ce printemps. Je précise que cela fait 1 an et 8 mois que nous habitons la maison. 

Pour le fait de prouver que le vendeur connaissait ce vice, je vois mal comment après 17 ans passé dans cette maison il pouvait ignoré le problème car l'eau dans le renfoncement du sous-sol reste tout l'hiver. J'ai même trouvé le raccord sur lequel il connectait la pompe. 

Après analyse et lorsque l'on rempli les regards d'évacuation on voit que l'eau ne s'évacue pas et reste au dessus du niveau des fondations.

rio loco · Answer

Puisque vous avez découvert le vice en janvier 2011 il faut agir à l'encontre du vendeur dès à présent l'action se prescrivant par deux ans à compter de la découverte du vice.Il y aura forcément une expertise, soit en cours de procédure à la demande du juge, soit avant dire droit sur votre initiative. Mais dans ce dernier cas, vous serez obligé d'avancer les frais d'expertise.Commencez par envoyer une LRAR à votre vendeur pour l'informer de ce vice et de votre intention de l'assigner en justice.

gerber1 · Answer

Re 
Un trou d'un M3 ,une pompe de relevage vous coutera moins chère,qu'un procès ,ou vous n'êtes pas sure de gagner . 
Car pour qu'il n'ait plus de remontées d'eau .Il faudrait faire un ** cuvelage * du sol/sol 
Et çà ce fait en faisant le S/sol !!!!!!!!!!!

Un mauvais arrangement vaut mieux qu'un bon procès ( Balzac ) 
L'éducation,c'est ce qui reste lorsqu'une personne a oublié tout ce qu'elle a appris a l'école.

ronec · Answer

Merci à tous pour vos réponses.

Mon problème d'eau au sous-sol engendre évidemment de l'humidité mais ce qui m'inquiète davantage c'est que toutes les fondations de la maison sont sous le niveau de la nappe phréatique en hiver et au printemps. C'est pour cette raison que l'ancien propriétaire avait fait un trou et mis un vide cave à l'intérieur. 
Nous avons des fissures sur la maison et je crains que l'eau en soit la cause.

Par contre quelqu'un a t-il une réponse à ma première question:

Dans notre acte de vente il y a une clause de non garantie des vices cachés. Cette clause est-elle valable puisque l'ancien propriétaire a lui même contruit cette maison? 

N'est il pas considéré comme constructeur puisqu'il est indiqué comme maître d'oeuvre sur les plans de la maison?

ronec · Answer

Une autre précision, j'ai découvert hier en creusant au pied d'un mur, juqu'aux fondations qu'il n'y avait pas de drain à cet endroit alors que sur les plans de la maison il est indiqué.

gerber1 · Answer

Re  
Par contre quelqu'un a t-il une réponse à ma première question:  

Dans notre acte de vente il y a une clause de non garantie des vices cachés. Cette clause est-elle valable puisque l'ancien propriétaire a lui même contruit cette maison? 

Seul votre notaire pourra vous donner ce renseignement.  

L'éducation,c'est ce qui reste lorsqu'une personne a oublié tout ce qu'elle a appris a l'école.

lucini · Answer

"Dans notre acte de vente il y a une clause de non garantie des vices cachés. Cette clause est-elle valable puisque l'ancien propriétaire a lui même contruit cette maison ? 

D'une part votre vendeur connaissait  l'existence de ce vice caché d'autre part à la qualité la qualité à la foius de constructeur et de maitre d'oeuvre de tout ou partie du bien vendu la clause figurant dans votre acte notarié est contestable, de nombreux jugements ont été rendus dans ce sens.

Les dispositions de l'article 1643 du Code civil écartent la possibilité de prévoir une clause de non garantie dans l'hypothèse où le vice était connu par le vendeur, (ce qui facile à démontrer).

ronec · Answer

Merci pour vos réponses.

Par contre j'ai peur d'avoir fait une bétise. 

Je m'explique: nous avons également découvert un problème d'étanchéité de façade alors que le vendeur nous avait indiqué que les traces d'écoulement d'eau visible sur le mur du sous-sol provenait d'une fuite du bac de douche (mention faite dans le compromis de vente).
Nous avons envoyé début août une LRAR au vendeur pour demander qu'il prenne en charge le prix du ravalement de façade mais nous n'avons pas parlé du problème de remontée d'eau au sous-sol. 
Est-ce grave de pas l'avoir mentionné dans la LRAR?

ronec2 · Answer

Bonjour,

Quelqu'un aurait-il une réponse à ma dernière question car j'ai pris RDV avec un avocat mais que pour le 31 aout, impossible avant.

ronec2 · Answer

Bonjour, 

En attendant le RDV avec un avocat, j'ai contacté l'ADIL et voici ce que le juriste me dit: 

1)la maison a plus de 10 ans donc la clause d'exonération des vices cachés est valable 

2)le DOL sera très difficile à prouver (donc exclu) 

3)reste la mise en cause de la mauvaise foi du vendeur mais faut-il encore démontrer qu'il avait connaissance du vice. Je ne sais vraiment pas comment faire (pas de témoignage...), le seul espoir serait une expertise qui déterminerait que le problème est récurent et directement lié au fait que la maison a été construite trop bas par rapport à la nappe phréatique. 

Je m'interroge également sur l'importance du vice, est-ce un vice suffisamment grave d'avoir de l'humidité dans un sous-sol et de l'eau dans un trou. La conséquence de ce vice est que l'on ne peut rien poser à même le sol et qu'il y a des remontées capillaires sur 50 cm des mûrs du sous-sol. 

Qu'en pensez-vous ?

ronec2 · Answer

Bonjour,

Merci Valenchantée pour votre réponse. Effectivement la maison a plus de 10 ans, 18 ans exactement. Donc, si je comprends bien, même que le vendeur est construit la maison la clause d'exonération des vices cachés est valable.

ronec2 · Answer

Bonjour et merci à tous pour vos réponses.

Voici la démarche que nous allons entreprendre:

1) procédure amiable via notre protection juridique avec l'intervention d'un expert

2) consultation d'un avocat spécialisé pour voir en fonction du peu de preuve que nous avons si une procédure judiciaire a une chance d'aboutir.
D'après notre protection juridique nous avons jusqu'à février 2013 pour lancer une procédure en référée.

ronec2 · Answer

J'ai oublié de préciser que nous avons fait une nouvelle découverte avec un copain (très bon bricoleur puisqu'il a fait en grande partie sa maison). 

Nous sommes montés dans les combles voir un l'état de la charpente (fermettes). De prime abord rien à signaler puis il regarde de plus prés et remarque un élément de la charpente qui c'est déformé. Jusque là rien de très anormal me dit-il, la charpente a 18 ans elle travaille toujours un peu. 

Puis il remarque que les éléments qui sont déformés ont été rajoutés après coup (bref du bricolage), il continu a s'interroger et à force de chercher il me dit que des éléments de charpente ont été montés à l'envers. En fait les renforts qui ont été rajoutés à la main (renforts déformés) étaient bien prévu à l'origine mais ils n'ont pas été montés du bon côté de la maison. Résultat une poutre est fendu sur toute sa longueur. 

Ne sachant quoi faire, je contacte l'ADIL pour savoir si ce problème peut-être considéré comme un vice-caché qui pourrait faire tombé la clause d'exonération des vices cachés du fait de la mauvaise foi du vendeur. 

Réponse de l'ADIL : NON, puisqu'il n'y a rien qui diminue l'usage de l'habitation donc ce n'est pas un vice caché d'autant que la charpente a tenue 18 ans. 

Nous allons donc attendre qu'elle tombe pour agir !!! Je crois rêver !

Valenchantée · Answer

Bonjour Ronec,

Je ne sais pas quoi vous répondre ! Un peu compliqué du fait que le constructeur et le vendeur sont une seule et même personne, et que donc, certains défauts peuvent relever de la garantie décennale (qui ne peut plus intervenir donc) ou pas !

Toujours est-il que, non le constructeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés :


o La garantie des vices cachés

Dans le cas où les garanties légales concernant spécifiquement le constructeur ne trouvent pas à s'appliquer et en présence d'un vice caché, la responsabilité de ce dernier peut être mise en cause sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil. En vertu des dispositions de l'article 1648 de ce même code, le délai de prescription de l'action est de deux ans à compter de la découverte ou de la connaissance du vice. La sanction en matière de vices cachés est au choix de l'acheteur soit de rendre la chose et de se faire restituer le prix, soit de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts.

http://www.actu-avocats.com/la-responsabilite-du-constructeur-d%E2%80%99ouvrage/

Quant au vendeur, en tant que constructeur est assimilé à un professionnel et ne peut donc pas non plus s'exonérer de la garantie des vices cachés.

L'angle "d'attaque" devrait donc être cette fameuse garantie :

Principe

Il y a vice caché si on peut établir que le défaut découvert sur le produit acheté existait avant l'achat et était inconnu au moment de l'achat et qu'il altère ou amoindrit le produit pour le prix payé.

Exemples de vices cachés : défaut de conception d'un moteur, caractère inondable d'un sous-sol à usage d'habitation, plusieurs pannes successives affectant la même pièce...

https://www.service-public.fr

Mais je vous suggère de demander un constat d'expert ... et effectivement de consulter un avocat spécialisé afin de bien monter votre dossier. Vous ne devrez pas vous baser sur une autre garantie (décennale, biennale, ...) qui sera de toute façon prescrite.

ronec2 · Answer

Bonjour Valenchantée, 

Vous m'avez répondu ceci dans un de vos posts: « Quant au vendeur, en tant que constructeur est assimilé à un professionnel et ne peut donc pas non plus s'exonérer de la garantie des vices cachés. » 

Auriez-vous des éléments de droit pour étayer cela (texte, jurisprudence...)?

Peut-être quelqu'un d'autre a t-il des éléments a me donner allant dans ce sens?

Je précises que le vendeur a construit cette seule maison, peut-il quand même être assimilé à un professionnel ?

Merci pour vos réponses.

ronec2 · Answer

D'après votre réponse, la clause d'exonération des vices cachés de notre acte de vente est donc valable puisque la maison a plus de 10 ans?

ronec2 · Answer

Merci pour vos réponses mais je ne comprends toujours pas, désolé!

Vous me dites de ne pas attaquer sur le mode "constructeur" et que le vendeur ne peut pas s'exonérer des vices cachés car il est le constructeur??????

ronec2 · Answer

Oui merci.

Je crois que la solution la plus simple est encore de démontrer la mauvaise foi du vendeur via une expertise?

ronec2 · Answer

Bonjour, 

J'ai effectué quelques recherches de jurisprudences sur la qualité du vendeur particulier pouvant être assimilé à un "vendeur professionnel". 

Voici ce que j'ai trouvé: 
Le particulier, n'ayant aucune compétence en matière de construction, qui vend un immeuble dans le cadre de la gestion de son patrimoine personnel ne peut être assimilé à un vendeur professionnel que s'il a lui-même conçu ou réalisé la construction (cour de cass pourvoi n°04-18466, 09-14095, 09-71498). 

Par conséquent, cela signifie que dans cette condition le vendeur ne peut se prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés. 

Une question que je me pose, y a t-il une prescription de la qualification de "vendeur professionnel" si le bien vendu par ce dernier a plus de 10 ans? 

Pouvez-vous m'éclairer?

ronec2 · Answer

Merci pour votre réponse. 

Pensez-vous que j'ai bien interprété ces arrêts?

Notre vendeur est-il bien considéré comme vendeur professionnel?

ronec2 · Answer

Ok merci, je m'excuse de mon obstination mais je voulais être parfaitement sûr de ne pas faire d'interprétation.

Merci pour votre aide précieuse.

ronec2 · Answer

Bonjour, 

Nous avons rencontré un avocat qui nous conseille une médiation avec le vendeur mais je vois mal comment cela va être possible car le vendeur n'a même pas répondu à notre courrier.

Pour les preuves que le vendeur est bien le constructeur nous n'avons pas de preuve probante d'après notre avocat. La demande de permis de construire, la déclaration de début et de fin des travaux ne suffit pas il nous faudrait des factures d'achat de matériaux.

De toute façon j'ai pris rendez-vous avec un expert pour avoir un avis concret sur les problèmes rencontrés au moins nous serons fixé sur la gravité des problèmes.

Qu'en pensez-vous?

ronec2 · Answer

Bonjour et merci pour vos réponses. 

Certes le vendeur avait beaucoup moins de problème puisqu'il avait mis une pompe de relevage pour maintenir le niveau de la nappe phréatique sous les fondations. 

jkl, voulez-vous dire que nous aurions dû nous rendre compte du problème d'humidité lors de nos visites? 

La question est de savoir si c'est un vice assez important pour espérer obtenir réparation en justice. Nous avons également des fissures traversantes qui à mon avis sont liées avec le problème de remonté d'eau et le manque de drain

Exonération vices cachés

29 réponses

Votre réponse

Newsletters