Loyers impayés : assurance OU caution ?
fourmiette
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26 juil. 2012 à 20:33
Fourmiette - 4 août 2012 à 20:04
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A voir également:
- Loyers impayés : assurance OU caution ?
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3 réponses
bonjour,
On peut être tenté par l'assurance, qui coûte dans les 2,5% des loyers et charges, (prise par agence) qui semble apporter une meilleure sécurité.
Mais certains propriétaires se sont retrouvés avec une assurance prise par l'agence, assurance qui ne payait pas ou qui traînait, quand elle n'avait pas "fondu".
Donc bien difficile de répondre.
Il y a une exception pour les garants, c'est le cas des étudiants qui, par définition, n'ont pas de salaire, ou si peu avec des petits boulots.
Rien ne vous empêche de soulever le problème avec votre agence, et poser la question sur la fiabilité de l'assurance qu'ils prennent, et voir quelles sont les garanties.
A noter qu'on peut prendre une assurance loyers impayés avec un locataire déjà en place, mais il ne faut pas attendre qu'il ne paie pas, il faut qu'il soit sans problèmes du moins jusque là. Et s'il y a un garant, il n'est pas difficile de le dégager de ses responsabilités dans le cas où c'est interdit : voir avec l'agence.
Et il y a deux sortes d'assurances : la GRL et la GLI, un peu différentes. La deuxième étant un peu plus exigeante sur la solvabilité du locataire. Et pour la dernière, je ne sais pas si le garant est interdit.
Rien ne vous empêche :
- d'aller voir un assureur ou un banquier pour demander des renseignements sur ce genre d'assurance, et comment ça se passe en cas de sinistre,
- et même de gérer vous-même en direct votre location, même si c'est parfois un peu "pénible" et laborieux et de choisir votre assurance loyers impayés.
On peut être tenté par l'assurance, qui coûte dans les 2,5% des loyers et charges, (prise par agence) qui semble apporter une meilleure sécurité.
Mais certains propriétaires se sont retrouvés avec une assurance prise par l'agence, assurance qui ne payait pas ou qui traînait, quand elle n'avait pas "fondu".
Donc bien difficile de répondre.
Il y a une exception pour les garants, c'est le cas des étudiants qui, par définition, n'ont pas de salaire, ou si peu avec des petits boulots.
Rien ne vous empêche de soulever le problème avec votre agence, et poser la question sur la fiabilité de l'assurance qu'ils prennent, et voir quelles sont les garanties.
A noter qu'on peut prendre une assurance loyers impayés avec un locataire déjà en place, mais il ne faut pas attendre qu'il ne paie pas, il faut qu'il soit sans problèmes du moins jusque là. Et s'il y a un garant, il n'est pas difficile de le dégager de ses responsabilités dans le cas où c'est interdit : voir avec l'agence.
Et il y a deux sortes d'assurances : la GRL et la GLI, un peu différentes. La deuxième étant un peu plus exigeante sur la solvabilité du locataire. Et pour la dernière, je ne sais pas si le garant est interdit.
Rien ne vous empêche :
- d'aller voir un assureur ou un banquier pour demander des renseignements sur ce genre d'assurance, et comment ça se passe en cas de sinistre,
- et même de gérer vous-même en direct votre location, même si c'est parfois un peu "pénible" et laborieux et de choisir votre assurance loyers impayés.
FactorX
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2 août 2012 à 02:56
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Qui connait le Sécuribail?
J'ai été voir leur site, effectivement çà peut répondre à la demande de Fourniette: c'est un bail avec une protection anti-impayé intégrée.
Pas bête. Il fallait y penser.
Comme ce n'est pas une assurance, il semble qu'on puisse cumuler tout à fait légalement cette protection "Sécuribail" et une caution.
Sinon, on ne compte plus les litiges entre propriétaires assurés et assureurs qui rechignent à rembourser.
Et la solution d'Aky (assurance via l'agence, c'est la position que défend la FNAIM je crois) est plutôt bancale.
La loi n'avait pas effectivement prévu cette ruse (dans laquelle se sont engouffré les agences), en stipulant simplement: Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.
L'agence souscrit donc elle, a une assurance... Sauf qu'en matière de location, l'agence agit en mandataire pour le compte du bailleur. Un peu limite donc..
Le jour où le législateur corrige le texte pour remédier à cette dérive et revenir à "l'esprit de la loi"...
En attendant les litiges entre propriétaires et agences "assurées", en cas de d'impayé sont encore plus nombreux! Il suffit de parcourir les forums
Pas bête. Il fallait y penser.
Comme ce n'est pas une assurance, il semble qu'on puisse cumuler tout à fait légalement cette protection "Sécuribail" et une caution.
Sinon, on ne compte plus les litiges entre propriétaires assurés et assureurs qui rechignent à rembourser.
Et la solution d'Aky (assurance via l'agence, c'est la position que défend la FNAIM je crois) est plutôt bancale.
La loi n'avait pas effectivement prévu cette ruse (dans laquelle se sont engouffré les agences), en stipulant simplement: Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.
L'agence souscrit donc elle, a une assurance... Sauf qu'en matière de location, l'agence agit en mandataire pour le compte du bailleur. Un peu limite donc..
Le jour où le législateur corrige le texte pour remédier à cette dérive et revenir à "l'esprit de la loi"...
En attendant les litiges entre propriétaires et agences "assurées", en cas de d'impayé sont encore plus nombreux! Il suffit de parcourir les forums
Bonsoir FactorX,
Merci pour la découverte de Sécuribail ! C'est à étudier.
Pouvez-vous lire la réponse que je viens de faire à Noxkhan ? Je ne pourrais que vous faire la même...
Existe-t-il des statistiques sur le pourcentage des loyers impayés ? Et sur les résultats des poursuites engagées ???
Bien cordialement,
Fourmiette.
Merci pour la découverte de Sécuribail ! C'est à étudier.
Pouvez-vous lire la réponse que je viens de faire à Noxkhan ? Je ne pourrais que vous faire la même...
Existe-t-il des statistiques sur le pourcentage des loyers impayés ? Et sur les résultats des poursuites engagées ???
Bien cordialement,
Fourmiette.
Petite précision sur l'assurance non cumulable avec caution solidaire :
cela peut se contourner si le propriétaire n'est pas personnellement assuré. Dans pas mal de cas, c'est l'agence qui est assurée (et c'est elle qui garantit au propriétaire les loyers), et donc là on peut prendre un garant. Il y a deux options, soit l'agence sert juste de mandataire et signe le contrat d'assurance pour le compte du propriétaire (là pas de caution solidaire), soit l'agence s'assure elle-même auprès d'une assurance, et ensuite garantit au propriétaire les loyers (ce qui fait que juridiquement il n'y a pas de lien entre l'assurance et le propriétaire).
C'est d'ailleurs une solution avantageuse pour tout le monde, puisque les candidats locataires ne sont plus refusés sous prétexte qu'ils n'ont pas les revenus suffisant et que pour cause d'assurance, il est impossible de prendre un garant.
cela peut se contourner si le propriétaire n'est pas personnellement assuré. Dans pas mal de cas, c'est l'agence qui est assurée (et c'est elle qui garantit au propriétaire les loyers), et donc là on peut prendre un garant. Il y a deux options, soit l'agence sert juste de mandataire et signe le contrat d'assurance pour le compte du propriétaire (là pas de caution solidaire), soit l'agence s'assure elle-même auprès d'une assurance, et ensuite garantit au propriétaire les loyers (ce qui fait que juridiquement il n'y a pas de lien entre l'assurance et le propriétaire).
C'est d'ailleurs une solution avantageuse pour tout le monde, puisque les candidats locataires ne sont plus refusés sous prétexte qu'ils n'ont pas les revenus suffisant et que pour cause d'assurance, il est impossible de prendre un garant.
Bonsoir Aky,
C'est la première fois que je réponds sur ce forum et je ne suis pas sûr d'utiliser le bon moyen pour vous répondre. Je vous remercie beaucoup pour toutes ces précisions qui me sont bien utiles. Il y a en effet beaucoup de nuances qui font toute la différence. Je vais reprendre point par point toutes les informations que j'ai reçues.
Merci beaucoup d'avoir pris la peine de me répondre.
Fourmiette.
C'est la première fois que je réponds sur ce forum et je ne suis pas sûr d'utiliser le bon moyen pour vous répondre. Je vous remercie beaucoup pour toutes ces précisions qui me sont bien utiles. Il y a en effet beaucoup de nuances qui font toute la différence. Je vais reprendre point par point toutes les informations que j'ai reçues.
Merci beaucoup d'avoir pris la peine de me répondre.
Fourmiette.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
30 juil. 2012 à 10:35
Assurance de loyers impayés ou caution solidaire.
Aujourd'hui les professionnels de l'immobilier restent encore partagés. Mais sans faire le catalogue des avantages et des inconvenients des deux solutions, il convient de souligner les points suivants
- il n'est pas possible de vérifier la solvabilité réelle d'une caution solidaire. Une personne qui se porte caution four it un dossier complet justifiant de ses revenus, mais elle ne justifie pas de son taux d'endettement réel. Ainsi la caution solidaire peut avoir d'excellent revenus mai être endettee au delà du raisonnable et ne pas être en mesure de prendre en charge le montant du loyer à la place de la personne qu'elle cautionne.
- lors de la survenance d'un impayés la caution solidaire ne rempli pas son obligation de gaité de coeur. Il est donc souvent nécessaire d'obtenir une décision de justice pour être payé par la caution solidaire, ce qui prend souvent autant de temps que de faire expulser le locataire indelicat (12 à 18 mois en moyenne). L'ensemble de ces démarches nécessite d'investir des frais d'avocat et d'huissier.
A la question caution solidaire ou assurance de loyers je réponds sans hésitation assurance de loyer.
Un propriétaire peut il se voir refuser la prise en charge des loyers pour motif que le locataire à un caution solidaire.
Le cumul assurance de loyers impayés et caution solidaire est interdit depuis le 25 mars 2009.
Plusieurs situations différentes sont à envisager, mais celle pour laquelle vous nous interrogez est assez simple.
L'assureur peut prévoir dans son contrat des cas de déchéance de garantie. C'est à dire des cas dans lesquels le contrat ne prends pas en charge les impayés. Ce peut etre lorsque les délais de la phase précontentieuse du dossier ne sont pas respectés, ou lorsque le sinistre (l'impayé de loyer) n'est pas déclaré dans les temps impartit contractuellement. Dans la plupart des cas la déchéance de garantie intervenant au moment du sinistre est imputable à la responsabilité de l'Administrateur de Bien (l'agence) qui gère le bien et l'assurance.
Dans le cas qui vous préoccupe, le professionnel qui gère votre bien doit s'assurer des point suivants:
- Ne pas cumuler d'assurance de loyers impayés et caution solidaire puisque c'est interdit.
- Vérifier que le bien et le locataire sont effectivement éligibles aux contrats d'assurance qu'il vous propose et vous fait signer dans le cadre de la gestion
- effectuer les démarches en temps et en heure pour l'ensemble des points importants de la vie du contrat (souscription, éligibilité du bien et des locataires, paiement des primes, déclaration et gestion du sinistre, résiliation)
Dans le cas contraire sa responsabilité professionnelle est engagée. Tout les professionnels de l'immobilier doivent être assures en responsabilité professionnelle, cette assurance prendra en charge tout ou partie du sinistre basé sur une faute des collaborateurs de l'agence.
Souhaitant avoir répondu à vos interrogations
Cordialement
Modifié par Fourmiette le 4/08/2012 à 19:55
Je vous remercie pour toutes ces précisions. Je vais faire le récapitulatif de toutes les réponses que j'ai reçues afin d'en dégager des certitudes ???
Je constate quil ne suffit pas de payer une assurance loyers impayés à une agence sans un énorme travail en amont avec l'agent immobilier qui comportera tout de même encore des lacunes... chaque point étant difficilement vérifiable.
Ce serait bien qu'il existe un récapitulatif de tous les cas de figure possibles empêchant la garantie de s'appliquer, faute d'en avoir un qui fasse apparaître la certitude que l'agence immobilière se substitue en quelque sorte au locataire pour le paiement du loyer aussitôt après la défaillance du locataire....
Votre réponse m'a été bien utile.
Bien cordialement,