Agence immobilière

Bonjour,
Je suis actuellement en démarchage pour l'achat d'un appartement, il s'agit d'une vente en principe directe entre le proprietaire et l'acquereur, or le propriétaire (très âgé) ne souhaite pas effectuer directement les démarches et passe part une tierce personne qui se trouve être un agent immobilier possédant sa propre agence.
Du coup, cette personne veut vouloir prendre des frais de commissions alors même que l'appartement sur lequel les démarches sont en cours, n'apparait pas dans le bouquet de son agence immobilière.
J'ai l'impression que l'agent immobilier veut prendre une commission "au black"
J'aimerai donc savoir si l'agence immobilière doit avoir pour obligation de répertorier tous les biens immobiliers auprès de son agence?
J'ai consulté le site internet de l'agence immobilière et ne constate aucune présence de l'appartement que je souhaite acquérir, alors comment verifier que l'appartement figure sur le bouquet de l'agence immobilière ?
De quel droit l'agent immobiler peut il se prévaloir de frais d'agence alors que le propriétaire nous imforme que cet agent effectue les démarches administratives par simple amitiée pour le propriétaire.
Merci de biens vouloir me conseiller !