Rachat d'une nue-propriété par l'usufruitier

Bonjour,


Ma mère, il y a une vingtaine d'années, avait acheté 3 appartement avec mon frère (handicapé mental). Elle a eu l'usufruit et lui la nue-propriété. A l'époque il travaillait en CAT, donc avait un petit salaire, il a donc mis je crois 20 % du prix. Entre temps, ma mère a divorcé, et de fait, je me trouve pratiquement sans héritage.
Pour rééquilibrer un peu les choses, elle propose d'acheter la nue propriété d'un des appartements avant ses 71 ans. Vu que l'usufruit vaut 40 % avant les 71 ans de l'usufruitier, j'en déduis que la nue propriété du bien vaut 60 %. Eh bien, elle propose dans un premier temps, d'acheter l'appartement à 60 % de sa valeur totale et dans un deuxième temps de me vendre la nue-propriété. Elle resterait usufruitière, c'est juste le nue-propriétaire qui changerait.
1) Ce montage est-il légal ?
2) Si oui, pour un appartement estimé à 80 000 euros, à quel prix pourrais-je espérer acquérir la nue-propriété ?
2) Si oui encore, ma soeur, qui a hérité seule de l'ex-mari de ma mère dont elle était l'enfant unique, pourrait-elle me demander une part au moment de l'héritage ?

Merci d'avance pour vos réponses très utiles.