Investissement locatif : quelle fiscalité ?

Bonjour,

J'ai une maison que j'ai découpée en 3 lots : 2 F3 et 1 F2 + 2 garages + terrains privés pour chaque lot.

Je n'ai pas de crédit immobilier pour cet immeuble, mais seulement pour une maison que je viens d'acheter.

J'ai changé d'avis dernièrement : au lieu de les vendre, je vais les louer.

Il n'y a pratiquement pas de travaux à faire (sauf ravalement facade qui peut attendre qq années et éventuellement changer la chaudière commune)

Pour les 2 F3, loyer annuel de 12.000€ sans charges et pour le F2 meublé 5400€ loyer+charges comprises.

En 2012 j'ai dépensé 6800€ pour la pose de 4 compteurs EDF, colonne montante et un consuel, les 3 DPE, 2 cuisines équipées. Et Je pense mettre 5000€ pour la nouvelle chaudière en 2013.

Ma question est quel régime d'imposition dois je opter à savoir que les 2 F3 seront loués nus et le F2 en meublé , et ceci à partir de septembre ou octobre 2012 (ou attendre 2013??)?

Régime réel pour les 3 lots ou régime micro foncier pour les 2 F3 et le BIC pour le F2 ?
Car le régime réel est pour 3 ans donc je dois attendre 2016 pour changer de régime...

Comment se fait la répartiton des charges de travaux si micro foncier et LMNP ?

Aussi comment faire si j'ai dépensé des travaux en 2012 et que je commence à louer qu'en janvier 2013? Report des dépenses en 2013 ou déficit immédiat en 2012 non reportable en 2013 à savoir que je ne suis pas imposable actuellement?

Merci pour votre aide !