Donation en Nue propriété
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occultis 63
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occultis 63 Messages postés 68 Date d'inscription vendredi 23 décembre 2011 Statut Membre Dernière intervention 24 décembre 2021 - 14 janv. 2012 à 21:46
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4 réponses
Bonjour,
Il ne s'agit pas d'une "décote" au sens où vous l'entendez.
Il s'agit d'une opération extrêmement courante, le démembrement de propriété où la nue-propriété et l'usufruit appartiennent à deux personnes distinctes :
- Nue propriété : c'est le droit de disposer du bien (encore qu'ici, ce droit soit plus que limité par l'acte de donation) ;
- L'usufruit est le droit d'user du bien, "d'user des fruits" mais pas de disposer du bien. Ce droit est limité par l'obligation de "conserver la substance de la chose" afin de la rendre à terme (à la fin de l'usufruit) au nu propriétaire.
Mais arrive un moment où il faut bien donner une valeur aux choses. Les services des impôts ont établi un barème qui sert de base au calcul des droits et taxes dûs par chacun : si l'usufruitier a entre 60 et 70 ans, l'usufruit vaut 40% de la valeur totale du bien. Entre 70 et 80 ans, 30% et ainsi de suite.
Dans le cas décrit, si l'on retient l'évaluation du bien à 180 000 €, l'usufruit sur deux têtes a été évalué à 25%, valeur médiane entre 30 et 20. Enlevez 25% à ces 180 000, vous obtenez bien 135 000 € dont, d'ailleurs, votre frère ne peut quasiment rien faire jusqu'au décès de vos parents..
Au décès du dernier usufruitier, l'usufruit "rejoindra" la nue propriété pour reconstituer la propriété entre les mains de votre frère.
Cordialement.
Il ne s'agit pas d'une "décote" au sens où vous l'entendez.
Il s'agit d'une opération extrêmement courante, le démembrement de propriété où la nue-propriété et l'usufruit appartiennent à deux personnes distinctes :
- Nue propriété : c'est le droit de disposer du bien (encore qu'ici, ce droit soit plus que limité par l'acte de donation) ;
- L'usufruit est le droit d'user du bien, "d'user des fruits" mais pas de disposer du bien. Ce droit est limité par l'obligation de "conserver la substance de la chose" afin de la rendre à terme (à la fin de l'usufruit) au nu propriétaire.
Mais arrive un moment où il faut bien donner une valeur aux choses. Les services des impôts ont établi un barème qui sert de base au calcul des droits et taxes dûs par chacun : si l'usufruitier a entre 60 et 70 ans, l'usufruit vaut 40% de la valeur totale du bien. Entre 70 et 80 ans, 30% et ainsi de suite.
Dans le cas décrit, si l'on retient l'évaluation du bien à 180 000 €, l'usufruit sur deux têtes a été évalué à 25%, valeur médiane entre 30 et 20. Enlevez 25% à ces 180 000, vous obtenez bien 135 000 € dont, d'ailleurs, votre frère ne peut quasiment rien faire jusqu'au décès de vos parents..
Au décès du dernier usufruitier, l'usufruit "rejoindra" la nue propriété pour reconstituer la propriété entre les mains de votre frère.
Cordialement.
occultis 63
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13 janv. 2012 à 18:06
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Bonsoir , Bernard 65 et merci de votre réponse vous dites :
"d'ailleurs, votre frère ne peut quasiment rien faire jusqu'au décès de vos parents.. "
Que peut il faire ? Des travaux ?
si des travaux devaient ce faire ce serait à la charge de qui mes parents ? ou mon frère ?
Si ces mes parents qui effectue des travaux de : menuiseries , toiture , etc.... le prix serait à revoir ?? Et ne serait plus de 135 000 euros ?
Si c'est mon frère qui finance les travaux cela change t'il quelque chose sur le prix ?
si non l'évaluation de l'usufruit sur deux têtes estimées à 25 % pour une personne de 79 ans et 83 ans et juste ?
Je me permet de vous demander confirmation cart il y a pas mal de problèmes avec d'autres bien et cela à était suivit part un redressement fiscal part l'administration pour des biens sous évaluées
je vous remercie pour votre aides et explication
Bien cordialement
"d'ailleurs, votre frère ne peut quasiment rien faire jusqu'au décès de vos parents.. "
Que peut il faire ? Des travaux ?
si des travaux devaient ce faire ce serait à la charge de qui mes parents ? ou mon frère ?
Si ces mes parents qui effectue des travaux de : menuiseries , toiture , etc.... le prix serait à revoir ?? Et ne serait plus de 135 000 euros ?
Si c'est mon frère qui finance les travaux cela change t'il quelque chose sur le prix ?
si non l'évaluation de l'usufruit sur deux têtes estimées à 25 % pour une personne de 79 ans et 83 ans et juste ?
Je me permet de vous demander confirmation cart il y a pas mal de problèmes avec d'autres bien et cela à était suivit part un redressement fiscal part l'administration pour des biens sous évaluées
je vous remercie pour votre aides et explication
Bien cordialement
Bonjour,
Il est de coutume de dire que le nu-propriétaire est "plus nu que propriétaire". Et, en l'espèce, c'est particulièrement vrai : votre frère ne peut rien faire, ni vendre, ni donner, hypothéquer, échanger. Vos parents, eux, peuvent user du bien, voire même le louer et encaisser les loyers sans demander l'avis de personne (sauf bail professionnel).
S'agissant des travaux, tout dépend de leur nature. Le Code Civil dispose dans l'art 605 que "L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien" et que "Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire" [...].
L'art 606 définit les "grosses réparations" :
"Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien."
Autrement dit, quelques tuiles, c'est pour l'usufruitier, la toiture entière pour le nu-propriétaire.
Quant à l'art 599 :
[...] De son côté, l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée. [...]
Le tout, évidemment, sauf convention particulière.
De la même manière, la valeur de l'usufruit fixée à 25% au jour de la donation me paraît tout à fait cohérente, il n'est pas obligatoire de retenir la valeur fiscale stricto sensu. Et là, en plus, on est "dans les clous".
Cordialement.
Il est de coutume de dire que le nu-propriétaire est "plus nu que propriétaire". Et, en l'espèce, c'est particulièrement vrai : votre frère ne peut rien faire, ni vendre, ni donner, hypothéquer, échanger. Vos parents, eux, peuvent user du bien, voire même le louer et encaisser les loyers sans demander l'avis de personne (sauf bail professionnel).
S'agissant des travaux, tout dépend de leur nature. Le Code Civil dispose dans l'art 605 que "L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien" et que "Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire" [...].
L'art 606 définit les "grosses réparations" :
"Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien."
Autrement dit, quelques tuiles, c'est pour l'usufruitier, la toiture entière pour le nu-propriétaire.
Quant à l'art 599 :
[...] De son côté, l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée. [...]
Le tout, évidemment, sauf convention particulière.
De la même manière, la valeur de l'usufruit fixée à 25% au jour de la donation me paraît tout à fait cohérente, il n'est pas obligatoire de retenir la valeur fiscale stricto sensu. Et là, en plus, on est "dans les clous".
Cordialement.
occultis 63
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14 janv. 2012 à 21:46
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Bonjour , et Merci Bernard65 pour vos explications claires et rapides je remercie aussi vous tous qui participez au forum et renseigner nos demandes
Bien cordialement
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