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marquis de carabas
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30 oct. 2011 à 10:35
30 oct. 2011 à 10:35
Bonjour XBRAY,
Sachant que les derniers acquéreurs du fond n'ont pas encore signé de bail :
- Est il possible d'augmenter le loyer et comment ?
Je ne vois pas comment l'acquéreur d'un fonds de commerce peut avoir acheté un FONDS sans avoir avalisé un BAIL COMMERCIAL ? A moins que l'acquéreur soit lui même propriétaire des murs commerciaux ?
Par conséquent : IMPOSSIBLE.... Qui vous a raconté cela ?
Un fonds de commerce sans bail commercial est un fonds sans valeur....
(d'ailleurs un commerçant qui n'est pas a jour de son loyer commercial, ne pourra pas vendre son fonds.... Le notaire, qui doit dans tous les cas aviser le propriétaire de la cession a intervenir, n'a pas le droit de régulariser la vente....)
Le loyer commercial est un des élément de négociation du fonds de commerce....
- Sinon, est-il possible de modifier le bail en excluant une partie de la maison pour la proposer à la location et la valoriser autrement ?
Tout dépend de la situation du commerçant en place et des termes du contrat de bail qui le lie actuellement au propriétaire de cujus (décédé)
et au droit duquel vous êtes venu....
- Peut on se défaire de ce bail à son échéance ? si oui comment ?
Vous ne pouvez en aucun cas exproprier le commerçant de son local commercial ( hormis dans le cas d'un bail précaire) sinon il pourrait vous contraindre judiciairement a lui verser une indemnité d'éviction de son fonds de commerce...... (Croyez moi cela représente des € !, car vous le priveriez de son outil de travail...)
Je ne connais pas assez la situation que vous évoquez pour pouvoir vous en dire plus !... Car tout cela est éminemment complexe.
Si réellement vous estimez justifiée la faiblesse des revenus commerciaux ... Il y a lieu de le démontrer avec ce que l'on appelle "les critères de commercialité" c'est a dire l'activité commerciale alentours....
Pour la démonstration :
Si votre maison et son local commercial sont situés à Saint Tropez ou à Saint Jean Cap Ferrat ...et que le loyer est a 350€ /mois....
Vous n'aurez aucun mal a saisir le Juge des loyer (préalablement la commission de conciliation des baux commerciaux de votre département ) qui augmentera le loyer à sa juste valeur.... (sur votre proposition)
Et tout état de cause; vous semblez avoir hérité d'un bien qui vous dépasse au niveau de sa gestion et de ses revenus....
Mais avant de jeter le bébé et l'eau du bain en étant persuadé que les revenus sont inférieurs aux coûts..... Il faut s'assurer de la valeur réelle du patrimoine et de la justesse de ses revenus et les faire réajuster le cas échéant
Connaissez vous bien le notaire qui vous conseil ?
bien cordialement
Sachant que les derniers acquéreurs du fond n'ont pas encore signé de bail :
- Est il possible d'augmenter le loyer et comment ?
Je ne vois pas comment l'acquéreur d'un fonds de commerce peut avoir acheté un FONDS sans avoir avalisé un BAIL COMMERCIAL ? A moins que l'acquéreur soit lui même propriétaire des murs commerciaux ?
Par conséquent : IMPOSSIBLE.... Qui vous a raconté cela ?
Un fonds de commerce sans bail commercial est un fonds sans valeur....
(d'ailleurs un commerçant qui n'est pas a jour de son loyer commercial, ne pourra pas vendre son fonds.... Le notaire, qui doit dans tous les cas aviser le propriétaire de la cession a intervenir, n'a pas le droit de régulariser la vente....)
Le loyer commercial est un des élément de négociation du fonds de commerce....
- Sinon, est-il possible de modifier le bail en excluant une partie de la maison pour la proposer à la location et la valoriser autrement ?
Tout dépend de la situation du commerçant en place et des termes du contrat de bail qui le lie actuellement au propriétaire de cujus (décédé)
et au droit duquel vous êtes venu....
- Peut on se défaire de ce bail à son échéance ? si oui comment ?
Vous ne pouvez en aucun cas exproprier le commerçant de son local commercial ( hormis dans le cas d'un bail précaire) sinon il pourrait vous contraindre judiciairement a lui verser une indemnité d'éviction de son fonds de commerce...... (Croyez moi cela représente des € !, car vous le priveriez de son outil de travail...)
Je ne connais pas assez la situation que vous évoquez pour pouvoir vous en dire plus !... Car tout cela est éminemment complexe.
Si réellement vous estimez justifiée la faiblesse des revenus commerciaux ... Il y a lieu de le démontrer avec ce que l'on appelle "les critères de commercialité" c'est a dire l'activité commerciale alentours....
Pour la démonstration :
Si votre maison et son local commercial sont situés à Saint Tropez ou à Saint Jean Cap Ferrat ...et que le loyer est a 350€ /mois....
Vous n'aurez aucun mal a saisir le Juge des loyer (préalablement la commission de conciliation des baux commerciaux de votre département ) qui augmentera le loyer à sa juste valeur.... (sur votre proposition)
Et tout état de cause; vous semblez avoir hérité d'un bien qui vous dépasse au niveau de sa gestion et de ses revenus....
Mais avant de jeter le bébé et l'eau du bain en étant persuadé que les revenus sont inférieurs aux coûts..... Il faut s'assurer de la valeur réelle du patrimoine et de la justesse de ses revenus et les faire réajuster le cas échéant
Connaissez vous bien le notaire qui vous conseil ?
bien cordialement
Diag33
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27 janvier 2012
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30 oct. 2011 à 10:41
30 oct. 2011 à 10:41
Le bail commercial est un contrat, donc non modifiable sans l'accord des deux parties. En cas de reprise du bail suite à la vente du fonds de commerce, il n'y a pas besoin de signer le bail, celui-ci est automatiquement repris par les acquéreurs.
Essayez de relire ce bail pour voir ce qui est prévu pour la révision du loyer. Généralement, il y a la révision automatique annuelle ou triennale, indexée sur un indice, genre ICC.
Si ce type de révision n'est pas prévue, je crois qu'il existe d'autres procédures pour augmenter le loyer, même si cela n'a pas été prévu dans le bail, mais ça dépasse mes compétences. Attendez qu'un spécialiste passe dans le coin, ou renseignez vous auprès d'un professionnel de l'immobilier ou de l'UNPI (association de propriétaire, vous cotisez pour un an et ils vous aident sur les questions juridiques).
Essayez de relire ce bail pour voir ce qui est prévu pour la révision du loyer. Généralement, il y a la révision automatique annuelle ou triennale, indexée sur un indice, genre ICC.
Si ce type de révision n'est pas prévue, je crois qu'il existe d'autres procédures pour augmenter le loyer, même si cela n'a pas été prévu dans le bail, mais ça dépasse mes compétences. Attendez qu'un spécialiste passe dans le coin, ou renseignez vous auprès d'un professionnel de l'immobilier ou de l'UNPI (association de propriétaire, vous cotisez pour un an et ils vous aident sur les questions juridiques).
marquis de carabas
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30 oct. 2011 à 11:04
30 oct. 2011 à 11:04
"En cas de reprise du bail suite à la vente du fonds de commerce, il n'y a pas besoin de signer le bail, celui-ci est automatiquement repris par les acquéreurs. "
XBRAY nous dit : "Sachant que les derniers acquéreurs du fond n'ont pas encore signé de bail "
Cela n'a en effet pas de sens....Je confirme; j'ai même précisé que c'était un des élément de négociation du fonds de commerce
XBRAY doit nous dire quel est le bail:
Precaire, inferieur à 24 mois....
3X6X9 ( ICC ou ILC)
Date initiale du bail conclus
Date de cession du fonds etc....
Cdt
XBRAY nous dit : "Sachant que les derniers acquéreurs du fond n'ont pas encore signé de bail "
Cela n'a en effet pas de sens....Je confirme; j'ai même précisé que c'était un des élément de négociation du fonds de commerce
XBRAY doit nous dire quel est le bail:
Precaire, inferieur à 24 mois....
3X6X9 ( ICC ou ILC)
Date initiale du bail conclus
Date de cession du fonds etc....
Cdt
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30 oct. 2011 à 10:47
Conseille et non conseil , excusez moi pour cette faute grossière