Régularisation charges : montant exorbitant [Résolu]

Messages postés
32
Date d'inscription
jeudi 6 octobre 2011
Statut
Membre
Dernière intervention
30 août 2015
-
Bonjour,
Je viens de recevoir un courrier de mon ancienne agence immobilière dans lequel je pensais récupérer mon dépôt de garantie. Que nenni : ils affirment que c'est à moi de leur devoir des sous !!
Voici le détail :
- Régularisation de charges (sur moins d'un an!) : débit 546,84 euros
- Frais état des lieux de sortie : débit 75 euros
- Frais arrêté de compte : débit 41 euros
- Déduction de garantie : crédit 560 euros

Alors déjà, un rapide coup d'oeil sur google m'informe que concernant les Frais état des lieux de sortie et les Frais arrêté de compte ils sont dans la plus totale illégalité

J'aimerais juste savoir s'il est normal d'avoir une régularisation de charge aussi importante à la charge du locataire sachant que l'année précédente le montant de la régulation de charge était un solde en ma faveur de 52 centimes.

Dans le détail du compte de charge les principales dépenses concernent l'expulsion de la gardienne et le recours à des chauffagistes.
Pour la petite histoire ça faisait longtemps (bien avant que j'emménage) qu'ils essayaient de déloger la gardienne qui ne faisait absolument pas son travail mais que l'on payait, et qui était de plus à l'origine d'une grosse fuite d'eau qui nous a privé de chauffage (et parfois d'eau) cet hiver (elle avait arraché un radiateur et refusait de laisser entrer des gens chez elle pour faire des réparations). Il y a donc eu des frais d'huissiers pour l'expulsion et de chauffagistes (qui remplissaient la chaudière d'eau chaude régulièrement à cause de la fuite) cette année. Mais est-ce que ça me concerne ?? sachant que j'attendais plutôt de leur part une compensation financière pour l'hiver désastreux que l'on a vécu.

Merci par avance pour votre aide
Afficher la suite 

8 réponses

0
Merci
bonjour :
-frais d'état des lieux, exact, ils n'ont pas le droit.

-frais d'arrêté de compte... S'ils ne veulent pas les arrêter, ils peuvent les laisser courrir. Ils se font déjà payer par le bailleur, et ils essaient d'en accorcher un peu plus du côté du locataire. Refusez de payer cela.

- quand à la "déduction de garantie", on aimerait bien de savoir ce que c'est, rien que par curiosité.

du blabla pour faire des sous sans doute.

Allez voir l'ADIL avec vos documents, des juristes vous renseigneront gratuitement.
Commenter la réponse de Utilisateur anonyme
0
Merci
Bonjour
La comparaison des deux états des lieux (entrée et sortie) permet de vérifier que le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes en matière de réparations et d'entretien. S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure

Pour pouvoir déduire une somme sur votre dépôt de garantie il faut:
1) que vous ayez, par votre signature, reconnu les dégradations qui vous sont reprochées .
2) que la somme retenue, et correspondant aux dégradations, soit justifiée par un devis ou une facture.
Le proprio dispose de 2 mois pour rendre le dépôt de garantie
La réception d'une retenue sur dépôt de garantie sans justificatifs vous permet de porter le litige au juge de proximité après réclamation par lettre RAR de 7 jours au propriétaire le détenteur légal du DG
Et par défaut son mandataire dont les coordonnées sont sur votre bail
Commencez par faire une demande amiable de votre dépôt de garantie (gardez un double)
Ceci pour prouver que vous avez tenté un accord amiable
Cette juridiction traite les "petits" litiges concernant des demandes inférieures ou égales à 4 000 €
Cette procédure est payante depuis octobre 2011 un timbre fiscal à 35 €
Pas d'avocat si vous n'en voulez pas.
Un simple papier à remplir au greffe du tribunal , vous pouvez aussi le faire chez vous d'avance
http://vosdroits.service-public.fr/F1785.xhtml
En général le dépôt de garantie est restitué avant l'audience. Au reçu de la LRAR de convocation au tribunal
Mais, dans ce cas, évitez de vous désister : intérêts dus au taux légal et récupération des frais de Poste.
Au tribunal demandez des dommages car il vous faudra le plus souvent payer un l'huissier pour obtenir la dette
Au juge de proximité vous demanderez a ce que les frais de signification par huissier soient mis a la charge du débiteur. Vous devrez faire l'avance mais vous serez remboursé par "l'autre" avec l'appui du jugement.
Commenter la réponse de marmenard
Messages postés
32
Date d'inscription
jeudi 6 octobre 2011
Statut
Membre
Dernière intervention
30 août 2015
1
0
Merci
merci pour vos réponses
paulin : déduction de garantie c'est mon dépot de garantie, ma caution
marmenard : ce n'est pas un problème d'état des lieux mais de régulation de charges
Re
Vous dites "je pensais récupérer mon dépôt de garantie. "
Ce que vous présentez est une fin de bail et un refus de le rendre avec une comptabilité bidon
je vous ai fait la réponse qui convenait : LRAR et tribunal
Ce nest en rien une régulation de charges
Une régulation de charges c'est autre chose
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire.
Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné
Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an
Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge
Aucun bénéfice du proprio n'est permis sur les charges
nicotam
Messages postés
32
Date d'inscription
jeudi 6 octobre 2011
Statut
Membre
Dernière intervention
30 août 2015
1 -
j'ai bien reçu un document récapitulatif des charges dans le même courrier. je remarque notamment que les charges en chauffage collectif sont très élevées car nous avons eu des problèmes de fuite dans les canalisations de l'immeuble. est-ce à moi de payer pour ce genre de problème ?
Merci
Re
Vous n'avez rien à voir sur ce problème c'est pour le proprio
L'autre lettre était aussi sans doute pour le proprio
La liste exhaustive des charges locatives figure dans le décret du 26 août 1987. Aucune autre charge ne peut être réclamée au locataire.
Ils semblent particulièrement nuls dans votre agence
Commenter la réponse de nicotam
Messages postés
32
Date d'inscription
jeudi 6 octobre 2011
Statut
Membre
Dernière intervention
30 août 2015
1
0
Merci
Merci pour vos réponses.
Je viens de finir la lettre que j'enverrai demain, qu'en pensez-vous ?

Ce courrier fait suite à celui que j'ai reçu le 5 octobre 2011, dans lequel j'aurais dû trouver mon dépôt de garantie concernant le logement situé au XXX pour lequel nous avons effectué l'état des lieux le 5 août 2011.
Il y avait dans ce courrier un « arrêté de compte » dont je conteste plusieurs points.
Conformément à la loi du 6 juillet 1989, il est totalement illégal de facturer des frais d'état des lieux de sortie quand celui n'a pas été réalisé par un huissier de justice. Les frais d'arrêté de compte sont également une pratique illégale.
Concernant le compte de charge la loi stipule que vous auriez dû me l'envoyer un mois avant de faire la régularisation de charges. De plus vous ne pouvez soustraire de mon dépôt de garantie une somme sans ces justificatifs demandés.
J'estime que le montant de la régularisation de charge que vous me demandez est excessif, je souhaite que vous me fassiez parvenir tous les justificatifs et factures des charges récupérables comme la loi me le permet. Vous mentionnez sur le compte de charges des sommes que je n'estime pas devoir prendre à ma charge et qui sont dues à la mauvaise gestion dont a fait preuve l'agence concernant tous les problèmes engendrés par la gardienne. Je vais en référer à l'ANIL pour connaître exactement ce qui relève de ma charge.
Pour rappel, j'ai payé des charges tous les mois pour des services non rendu (nettoyage des parties communes, problème d'eau chaude et de chauffage absent pendant l'hiver 2010) comme c'est écrit dans ma lettre recommandée que vous avez reçu le 13 janvier 2011 et comme vous l'avez écrit dans vos courriers du 26 avril 2010 et 2 février 2011.
Je vous laisse 8 jours pour me faire parvenir les factures concernant les charges ainsi qu'un nouvel arrêté de compte accompagné du dépôt de garantie que vous me devez depuis le 5 octobre 2011, sans quoi je serai dans l'obligation de lancer la saisine auprès d'un juge de proximité.

Je vous prie de croire, Monsieur, en l'expression de mes sincères salutations.
nicotam
Messages postés
32
Date d'inscription
jeudi 6 octobre 2011
Statut
Membre
Dernière intervention
30 août 2015
1 -
merci pour votre réponse
oui j'ai déménagé, je ne suis plus dans cet appartement. et il me semble que l'agence est également le propriétaire de l'appartement
Re
Une agence ne peut être propriétaire
C'est soit une personne physique avec un nom et une adresse soit une SCI avec également un responsable un nom et une adresse
Et de toute façon le nom du proprio ou son mandataire est sur votre bail
Et c'est à lui que vous devez demander votre dépôt de garantie après 2 mois (retranché de votre solde de charges, avec les justificatifs)
En cas de refus ou non réponse de 7 jours à une LRAR dans ce but , vous pouvez l'envoyer en discuter avec le juge de proximité
http://vosdroits.service-public.fr/F1785.xhtml
merci pour votre réponse je vais d'abord aller à l'adil demain avant d'envoyer la lettre
Re
Une info sur les charges vous en avez besoin
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire. Elles viennent en supplément du loyer proprement dit. Leur montant, fixe ou révisable, doit être stipulé dans le bail.


Elles concernent :


- les frais de services liés au logement et à l'usage de l'immeuble : consommation d'eau et d'énergie, ascenseurs, chauffage collectif etc. ;

- les taxes locatives (liées à l'enlèvement des ordures ménagères par exemple) ;

- les charges correspondant aux dépenses d'entretien courant et aux menues réparations des parties communes de l'immeuble (visites d'entretien, dépannage, eau nécessaire aux parties communes etc.), sauf si les frais sont dus à un défaut de conception ou à une mauvaise réalisation de l'immeuble. Dans ce cas, c'est au propriétaire de faire rectifier l'erreur ou la malfaçon.


La liste exhaustive des charges locatives figure dans le décret du 26 août 1987. Aucune autre charge ne peut être réclamée au locataire.

La régularisation des charges

Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.

Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.

Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.

Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.
Précisons que le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années. Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.
Le propriétaire peut réajuster annuellement les provisions demandées ; il doit cependant le justifier par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
nicotam
Messages postés
32
Date d'inscription
jeudi 6 octobre 2011
Statut
Membre
Dernière intervention
30 août 2015
1 -
la conseillère que j'ai rencontrée à l'ADIL m'a dit que mon courrier était trop succinct
Voici donc la nouvelle version que j'ai envoyée ce matin :


Ce courrier fait suite à celui que j'ai reçu le 5 octobre 2011, dans lequel j'aurais dû trouver mon dépôt de garantie concernant le logement situé au 11 bis rue Saint Gilles 75003 Paris pour lequel nous avons effectué l'état des lieux le 5 août 2011.
Il y avait dans ce courrier un « arrêté de compte » dont je conteste plusieurs points.
Conformément aux articles 3 alinéa 2 et 4K de la loi du 6 juillet 1989, il est totalement illégal de facturer des frais d'état des lieux de sortie quand celui n'a pas été réalisé par un huissier de justice. Et conformément à l'article 22 de cette même loi, les frais d'arrêté de compte sont également une pratique illégale.
Concernant le compte de charge la loi stipule que vous auriez dû me l'envoyer un mois avant de faire la régularisation de charges. De plus vous ne pouvez soustraire de mon dépôt de garantie une somme sans ces justificatifs demandés.
J'estime que le montant de la régularisation de charge que vous me demandez est excessif, je me réserve par ailleurs le droit (conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 89) que vous me présentiez les justificatifs et factures des charges récupérables les plus douteuses.
Voici, conformément au décret n°87-713 du 26 août 1987, toutes les charges que je ne suis pas censé payer :
- RBT EDF LOGE QUOTE PART 2009
- RBT GAZ LOGE QUOTE PART 2009
- CONTRAT ENTRETIEN DIGICODE
- CHAPEAU DEGORGEMENT CHENEAUX
- RAPARATION FERME PORTE
DEPANNAGE ELECTR. +PTE IMM.
DEPANNAGE ELECTRICITE PC (x6) apparemment problème structurel qui ne représentent plus de menues réparation
- SOTRELEC DEPANNAGE ELECTRICITE
FDMI DEPANNAGE MINUTEUR BAT. A
- CONTRAT DERATISATION + DESINCTISATION (seul les produits sont récupérables)
- CONTRAT ENTRETIEN DIGICODE

Et voici toutes les charges dont il me faudrait avoir les explications :
- TAXE ORDURES MENAGERES : est-ce une mono ou une co-propriété ?
- PRODUITS D'ENTRETIEN 548,78 €
- FDMI DEPANNAGE PORTE D'ACCES
- DESINSECT INTERVENTION
- CONTRAT ENTRETIEN ESPACES VERTS (Dépenses excessives pour un arbre : 1641,52 €)
- Mais surtout FIOUL : des charges de chauffages qui aurait doublé en 1 ans. Comment justifiez-vous un tel écart ? (défaillance structurelle, malveillance ?)
Vous mentionnez donc sur le compte de charges des sommes que je n'estime pas devoir prendre à ma charge et qui sont notamment dues à la mauvaise gestion dont a fait preuve l'agence concernant tous les problèmes engendrés par la gardienne.
Pour rappel, j'ai payé des charges tous les mois pour des services non rendu, exemples :
- problème d'approvisionnement en eau chaude (mais aussi souvent d'eau) du 4 décembre 2010 au 25 janvier 2011
- chauffage absent la plupart du temps du 4 décembre 2010 au 25 janvier 2011.
- nettoyage des parties communes non réalisé par la gardienne
- poubelles sorties une seule fois par semaine (ces mêmes poubelles étant placées en plein passages)
- pas de notification en cas de colis réceptionné dans la loge de la gardienne
Tous ces problèmes ont été signalés de nombreuses fois par courrier, comme dans ma lettre recommandée que vous avez reçu le 13 janvier 2011 et comme vous l'avez écrit dans vos courriers du 26 avril 2010 et 2 février 2011. Ces lettres sont jointes à ce courrier.
Je vous laisse donc 8 jours pour que vous me fassiez parvenir un courrier détaillé accompagné d'un un nouvel arrêté de compte conforme à la législation, sans quoi je serai contraint de lancer la saisine auprès d'un juge de proximité.
Je ferai parvenir si nécessaire une copie de ce courrier au propriétaire.
Je vous prie de croire, Monsieur, en l'expression de mes sincères salutations.



Je vous tiendrai au courant de leur réponse, merci beaucoup pour votre aide ! :)
Commenter la réponse de nicotam
0
Merci
Re
Très bien mais c'est au propriétaire qu'il convent d'écrire en recoAR et copie simple vers l'agence
Un proprio est le détenteur légal du dépôt de garantie et responsable de son agence ses arrangement avec son agence ne vous concernent pas et c'est lui que vous emmènerez discuter avec le juge de proximité si pas, ou mauvaise réponse
C'est un procédure payante depuis ce mois, avocat pas indispensable ou vous demanderez au juge une demande votre dépôt par huissier à charge de votre adversaire et le bénéfice de l'article 700
http://vosdroits.service-public.fr/F1785.xhtml
Une copie de vos document sera demandée
le problème c'est que je ne suis pas sûr de connaître les coordonnées du propriétaire (cela ne figure pas sur le contrat de bail). je crois que l'agence est elle même propriétaire. il faudrait que je demande aux administrations concernées (cadastres je crois)
Commenter la réponse de marmenard
Messages postés
32
Date d'inscription
jeudi 6 octobre 2011
Statut
Membre
Dernière intervention
30 août 2015
1
0
Merci
Bonjour à tous,
Cela fait maintenant 3 semaines que l'agence a reçu (AR) mon courrier et ils ne m'ont toujours pas contacter... Que puis-je faire ? sachant que j'aurais aimé éviter d'aller tout de suite au tribunal.
Merci pour vos réponse
Re je vous ai précisé d'écrire au proprio ou son mandataire
et de le faire convoquer au juge de proximité pour explications
si vous ne faites rien ce n'est pas mon problème
En général tout se règle quand il s'aperçoit que vous ne plaisantez pas au reçu de la LRAR de convocation au tribunal
nicotam
Messages postés
32
Date d'inscription
jeudi 6 octobre 2011
Statut
Membre
Dernière intervention
30 août 2015
1 -
merci pour votre réponse, étant dans l'incapacité de connaître le propriétaire (les impôts fonciers sont injoignables) je vais voir si je ne peux pas retrouver les coordonnées du mandataire sur le contrat de location pour lui envoyer une copie du courrier
pour le convoquer au juge de proximité il suffit que j'appelle le tribunal le plus proche ? cette LRAR de convocation au tribunal c'est moi qui doit la rédiger ?
Re un proprio sec ache souvent derrière son agence par un mandataire
Lettre de tentative amiable au mandataire puis sans réponse tribunal c'est lui qui sera convoqué
vous serez averti de la date de l'audience du tribunal et lui aussi
par une lettre ordinaire puis une autre en recoAR
Commenter la réponse de nicotam
Messages postés
32
Date d'inscription
jeudi 6 octobre 2011
Statut
Membre
Dernière intervention
30 août 2015
1
0
Merci
Bonjour,
J'ai rendez-vous demain à la commission de conciliation. Le juriste que j'ai vu à l'ADIL la semaine dernière m'a dit que c'était normal que je paye pour une fuite d'eau 6 étages en dessous de mon appartement ! Il m'a dit que j'allais me faire envoyé balader (ce que l'agence m'a également dit). J'ai peu d'espoir...
Commenter la réponse de nicotam
0
Merci
demandez exactement le détail des charges. C'est votre droit. cordialement
Commenter la réponse de luxboy
Dossier à la une