Etat des lieux non fait

Bonjour,
Cela fait 2 ans que je loue un appartement vide à un ami de la famille.

Nous n'avons jamais fait d'état des lieux et il y a plusieurs choses qui ne vont pas dans l'appartement [tous les volets ne ferment pas car pas de fixation sur le volet et pas de fixation aux murs extérieurs, les meubles de la cuisine ne sont pas complets (manque des portes), la porte d'entrée n'est pas droite donc l'air du couloir rentre chez moi, une fenêtre ferme mal, il y a de l'humidité dans une chambre dans le papier peint se décolle] et je viens d'apprendre que mon propriétaire vend l'appartement donc que j'aurais un nouveau propriétaire qui continue mon bail jusqu'à la fin (septembre 2012).

Est-ce qu'il faut que je fasse l'état des lieux avec mon propriétaire actuel?

Le futur propriétaire peut refuser de renouveler mon contrat à la fin du bail?
Le loyer n'augmente jamais (c'est notifié sur le bail) est-ce que le futur propriétaire peut changer cette clause avant la fin du bail?

Merci d'avance.