Litige sur une surface non déclarée

Bonjour,

Je suis en train d'acquérir un maison, promesse de vente signée, je désire réaliser une extension, je dispose d'environ d' un hectare de terrain, malheureusement agricole, donc non constructible pour moi, je comprends. La maison fait 64 m2 sur les plans, mais sur la prossesse de vente, elle est vendue pour 104 m2. Une extension à déja été réalisée, mais à priori sans demande... il y a environ 35 ans.

Ma position aujourd'hui est assez inconfortable.
J'espérais prendre 30% de la surface au sol pour créer mon extention sur les 104 m2
que puisse faire, comment me faire conseiller et par qui ?
A qui la faute, agence, proriétaire vendeur, ou moi qui n'est pas su lire entre les lignes


Cordialement