Réévaluer un loyer sur un bail vieux de 80ans

Bonjour à tous et toutes. J'aurais besoin de vos lumières sur une question épineuse! Je fais partie d'une indivision, et à ce titre je possède une large partie d'un local loué depuis des décénnies par une dame. Ce local est constitué de 2 parties : un commerce au rez-de-chaussée et un appartement de 70m2 au dessus. Notre voisine paye chaque mois un loyer de misère (moins de 400 euros pour le tout!). Cette situation dure depuis plus de 40 ans, le bail quant à lui fut rédigé "à la bonne franquette" par les arrières grands-parents mutuels (ceux de la locataire et les miens), il est obsolète, peu détaillé.

De plus, ma famille, par mégarde, lui a payé durant DES ANNEES l'eau et la taxe d'ordures ménagères. J'ai donc quelques questions à poser:

1) Sachant qu'il n'y avait pas, durant tout ce temps, de compteur divisionnaire pour calculer sa consommation d'eau, peut-on aujourd'hui lui demander un rétro-paiement sans chiffre concret?
2) Concernant la taxe d'ordures ménagères, le délai de la rétroaction est-il de 5 ans ou plus? Quid de l'eau?
3) La réévaluation du loyer sur un indice Insee est-elle possible même si, le bail étant mérovingien, cet aspect n'était pas mentionné sur ce dernier? Si oui, la rétroaction se fait sur combien de temps en arrière? Et se fait-elle en bloc ou de façon exponentielle?
4) Peut-on réadapter totalement les termes du bail sans l'accord de la locataire? Cela fait en effet 70 ou 80 ans que ce bail a été fait.

Merci et désolé pour le nombre important de mes questions!
Cordialement.