Chambre meublée / Impôts / Regime bic reel ?

Question

Bonjour à tous, 

J'ai récemment acheté une chambre de bonne sur Levallois dans laquelle j'ai refait electricité, plomberie, peinture, salle d'eau (douche et wc). Mes questions portent sur les impots et le régime auquel je dois me soumettre. Je dois avouer que je n'y connais pas grand chose débutant dans la matière.

Données : Achats de meubles (frigo, clic clac,...), de travaux (plomberie, peintures, enduits, electricité pour 5000€), d'assurances (150€) et d'intérêts du prêt (1200€), frais de notaire 4000€.

Cette chambre sera louée 5700€ à l'année avec probablement des périodes vacantes puisqu'il s'agit d'un logement étudiant. 

Le régime le plus intéressant est ma question principale ?
Le micro BIC semble le mieux adapté puisqu'il abat 50% donc sur la 1ere année, je perds des charges que je regagnerai sur 3 voir plus années. 
Les charges fixes réelles sont de 1000€ annuel donc 2650€ d'abattement est plus intéressant en moyenne.
Cependant, je suis propriétaire de ce bien depuis le 31 mai 2010 et il n'a jamais été loué puisqu'il était en travaux. Donc le micro bic ne s'applique pas puisque 50% de rien ca fait rien. 
J'en viens donc à me poser cette question. Est ce que choisir le réel sur les 3années à partir de 2010 est il intéressant ? Puis je déduire toutes les charges (ou sinon lesquelles sont déductibles) sans avoir aucun revenu locatif  sur l'année 2010 ?

Y a til un autre régime ou système qui peut etre intéressant ou à réfléchir ? 

Merci de vos réponses ou commentaires. 

Cordialement

Philip

flocroisic · Answer

A mon avis , vous confondez les 3 ans du régime réel de revenu foncier ( = logement loué vide et ne concerne donc pas les locations meublés ) et le réel  simplifié bic  

En meublé :  
1) soit le réel simplifié ( une comptabilité à tenir )  et une déclaration à déposer au sie ( service des impôts des entreprises ) du lieu du bien mais  vous  pouvez déduire un amortissement ( cout du bien/20ans , soit 1/20 eme par an ) mais l'amortissement ne peut   augmenter  votre déficit éventuel.  

si  le bien  vous a couté 120000, l'amortissement serait de 120000/20 = 6000  

Ne serait ce qu'avec l'amortissement , votre  bénéfice serait de 0 donc pas de taxation  

L'amortissement vient toujours en dernier  
les charges autres que l'amortissement peuvent  vous mettre en déficit, déficit s'imputant sur les futurs  BIC ( 6 ans )  

vous devez commencer l'amortissement à partir de l'année d'acquisition  sinon vous ne pourrez en bénéficier par la suite 
Ainsi si recettes  = 0 
charges autres  que amortissement  = 6350  
amortissement = 6000  x7/12 =3500

la 1ere année déficit limité  à 6350 donc 0 taxable

2eme année  :
recettes  = 5700
charges autres  que amortissement  =1500
résultat avant amortissement = 4200
amortissement  = 6000

résultat fiscal  = 0 ( prise en compte de l'amortissemnt  à hauteur du résultat avant amortissement ) 


2) soit le mico entreprise   
vous déduisez rien et vous avez un abattement automatique de 50 %
recettes =5700
résultat net :2850 €

Philip717 · Answer

Bonjour,

Merci Flocroisic pour votre réponse. Donc je récapitule :

                              Réel Simplifié                                            Microentreprise
2010
Revenus locatifs           0                                                                 0
Charges fixes            1000 
Frais notaire              4000
Bénéfice AA                  0           
Amortissement          1108            
Report Déficit            -5000                                                              0

2011
Revenus locatifs        5700                                                            5700
Charges fixes            1600                                                            2600
Report 2010             -5000
Bénéfice AA                  0
Amortissement          1900
Report Bénéf Déficit   -900                                                        +3100    

2012
Revenus locatifs       5700                                                             5700
Charges fixes            1600                                                            2600
Report 2011               -900                                 
Bénéfice AA               3200
Amortissement         1900
Bénéfice                    1300                                                        +3100


Le taux d'imposition qui s'applique sur le bénéfice dans les 2cas est il le même ?
Y a t il une taxe pro qui pèse dans le cas où il y a tenue d'une comptabilité pour le réel simplifié ? 
Est il possible de passer du réel simplifié au régime de la microentreprise sans complication dans 5-8ans, les intérets passant aujourd'hui de 1200€ annuel à 700 dans 8ans ?
Y a t il des frais à prévoir pour pouvoir déclarer en réel simplifié (frais d'enregistrement, création d'une entreprise ?)

"Vous devez commencer l'amortissement à partir de l'année d'acquisition sinon vous ne pourrez en bénéficier par la suite", l'inverse est il vrai ? Si l'on commence à déduire l'amortissement, on est obligé de le faire sur 20ans à moins d'une cession ?
En cas de revente du bien, quelle différence y a t il entre les 2 régimes ?

L'achat des meubles (frigo, clic clac, factures diverses de travaux et autres) est il déductible ? 

Cordialement

Philip

Philip717 · Answer

oups les espaces laissés entre les 2 systèmes ont été supprimés.
Revenus locatifs 0 0 veut dire 0 pour le Réel simplifié 0 pour la microentreprise.

Cordialement

Philip

Philip717 · Answer

Merci Flocroisic pour vos réponses très claires. Joyeux noel et bonnes fetes de fin d'année. :))

Philip

Chambre meublée / Impôts / Regime bic reel ?

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