Chambre meublée / Impôts / Regime bic reel ?
Philip717
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flocroisic Messages postés 27957 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention -
flocroisic Messages postés 27957 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention -
Bonjour à tous,
J'ai récemment acheté une chambre de bonne sur Levallois dans laquelle j'ai refait electricité, plomberie, peinture, salle d'eau (douche et wc). Mes questions portent sur les impots et le régime auquel je dois me soumettre. Je dois avouer que je n'y connais pas grand chose débutant dans la matière.
Données : Achats de meubles (frigo, clic clac,...), de travaux (plomberie, peintures, enduits, electricité pour 5000€), d'assurances (150€) et d'intérêts du prêt (1200€), frais de notaire 4000€.
Cette chambre sera louée 5700€ à l'année avec probablement des périodes vacantes puisqu'il s'agit d'un logement étudiant.
Le régime le plus intéressant est ma question principale ?
Le micro BIC semble le mieux adapté puisqu'il abat 50% donc sur la 1ere année, je perds des charges que je regagnerai sur 3 voir plus années.
Les charges fixes réelles sont de 1000€ annuel donc 2650€ d'abattement est plus intéressant en moyenne.
Cependant, je suis propriétaire de ce bien depuis le 31 mai 2010 et il n'a jamais été loué puisqu'il était en travaux. Donc le micro bic ne s'applique pas puisque 50% de rien ca fait rien.
J'en viens donc à me poser cette question. Est ce que choisir le réel sur les 3années à partir de 2010 est il intéressant ? Puis je déduire toutes les charges (ou sinon lesquelles sont déductibles) sans avoir aucun revenu locatif sur l'année 2010 ?
Y a til un autre régime ou système qui peut etre intéressant ou à réfléchir ?
Merci de vos réponses ou commentaires.
Cordialement
Philip
J'ai récemment acheté une chambre de bonne sur Levallois dans laquelle j'ai refait electricité, plomberie, peinture, salle d'eau (douche et wc). Mes questions portent sur les impots et le régime auquel je dois me soumettre. Je dois avouer que je n'y connais pas grand chose débutant dans la matière.
Données : Achats de meubles (frigo, clic clac,...), de travaux (plomberie, peintures, enduits, electricité pour 5000€), d'assurances (150€) et d'intérêts du prêt (1200€), frais de notaire 4000€.
Cette chambre sera louée 5700€ à l'année avec probablement des périodes vacantes puisqu'il s'agit d'un logement étudiant.
Le régime le plus intéressant est ma question principale ?
Le micro BIC semble le mieux adapté puisqu'il abat 50% donc sur la 1ere année, je perds des charges que je regagnerai sur 3 voir plus années.
Les charges fixes réelles sont de 1000€ annuel donc 2650€ d'abattement est plus intéressant en moyenne.
Cependant, je suis propriétaire de ce bien depuis le 31 mai 2010 et il n'a jamais été loué puisqu'il était en travaux. Donc le micro bic ne s'applique pas puisque 50% de rien ca fait rien.
J'en viens donc à me poser cette question. Est ce que choisir le réel sur les 3années à partir de 2010 est il intéressant ? Puis je déduire toutes les charges (ou sinon lesquelles sont déductibles) sans avoir aucun revenu locatif sur l'année 2010 ?
Y a til un autre régime ou système qui peut etre intéressant ou à réfléchir ?
Merci de vos réponses ou commentaires.
Cordialement
Philip
4 réponses
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A mon avis , vous confondez les 3 ans du régime réel de revenu foncier ( = logement loué vide et ne concerne donc pas les locations meublés ) et le réel simplifié bic
En meublé :
1) soit le réel simplifié ( une comptabilité à tenir ) et une déclaration à déposer au sie ( service des impôts des entreprises ) du lieu du bien mais vous pouvez déduire un amortissement ( cout du bien/20ans , soit 1/20 eme par an ) mais l'amortissement ne peut augmenter votre déficit éventuel.
si le bien vous a couté 120000, l'amortissement serait de 120000/20 = 6000
Ne serait ce qu'avec l'amortissement , votre bénéfice serait de 0 donc pas de taxation
L'amortissement vient toujours en dernier
les charges autres que l'amortissement peuvent vous mettre en déficit, déficit s'imputant sur les futurs BIC ( 6 ans )
vous devez commencer l'amortissement à partir de l'année d'acquisition sinon vous ne pourrez en bénéficier par la suite
Ainsi si recettes = 0
charges autres que amortissement = 6350
amortissement = 6000 x7/12 =3500
la 1ere année déficit limité à 6350 donc 0 taxable
2eme année :
recettes = 5700
charges autres que amortissement =1500
résultat avant amortissement = 4200
amortissement = 6000
résultat fiscal = 0 ( prise en compte de l'amortissemnt à hauteur du résultat avant amortissement )
2) soit le mico entreprise
vous déduisez rien et vous avez un abattement automatique de 50 %
recettes =5700
résultat net :2850 € -
Bonjour,
Merci Flocroisic pour votre réponse. Donc je récapitule :
Réel Simplifié Microentreprise
2010
Revenus locatifs 0 0
Charges fixes 1000
Frais notaire 4000
Bénéfice AA 0
Amortissement 1108
Report Déficit -5000 0
2011
Revenus locatifs 5700 5700
Charges fixes 1600 2600
Report 2010 -5000
Bénéfice AA 0
Amortissement 1900
Report Bénéf Déficit -900 +3100
2012
Revenus locatifs 5700 5700
Charges fixes 1600 2600
Report 2011 -900
Bénéfice AA 3200
Amortissement 1900
Bénéfice 1300 +3100
Le taux d'imposition qui s'applique sur le bénéfice dans les 2cas est il le même ?
Y a t il une taxe pro qui pèse dans le cas où il y a tenue d'une comptabilité pour le réel simplifié ?
Est il possible de passer du réel simplifié au régime de la microentreprise sans complication dans 5-8ans, les intérets passant aujourd'hui de 1200€ annuel à 700 dans 8ans ?
Y a t il des frais à prévoir pour pouvoir déclarer en réel simplifié (frais d'enregistrement, création d'une entreprise ?)
"Vous devez commencer l'amortissement à partir de l'année d'acquisition sinon vous ne pourrez en bénéficier par la suite", l'inverse est il vrai ? Si l'on commence à déduire l'amortissement, on est obligé de le faire sur 20ans à moins d'une cession ?
En cas de revente du bien, quelle différence y a t il entre les 2 régimes ?
L'achat des meubles (frigo, clic clac, factures diverses de travaux et autres) est il déductible ?
Cordialement
Philip-
pour 2010 : je suis ok
pour les années suivantes je n'ai pas compris la ligne charges fixes : vous mettez 2 nombres ( 1600 et 2600 ) : je suppose que c'est une fourchette
pour 2011 :
5700 de recettes
si 1600 de charges , il reste des recettes nettes de 4100
auquel vous retirez le'amortissement : 1900
reste en brut : 2200
le déficit antérieur s'impute à cet hauteur ( il reste sur les 5000 : 2800 à imputer )
pour 2012 :
même chose
le déficit antérieur s'impute à cet hauteur ( il reste sur les 2800: 600 à imputer )
pour 2013 :
même chose : reste en brut : 2200
le déficit antérieur s'impute à hauteur de 600 , reste taxable 1600
pour 2014 : si pas de travaux , pas de charges de copropriété supérieures ...
montant taxable 2200
au micro entreprise : montant taxable = 2850
donc vous serez toujours au dessus au micro entreprise
Le taux d'imposition qui s'applique sur le bénéfice dans les 2cas est il le même ?
ce revenu , se rajoute à vos autres revenus pour former votre revenu imposable qui sert à calculer votre imposition.
Donc si vous ne changer pas de tranche le taux d'imposition sera le même
ne pas oublier les contributions sociales , actuellement au taux de 12.1 % sur le bénéfice net
Est il possible de passer du réel simplifié au régime de la microentreprise sans complication dans 5-8ans, les intérets passant aujourd'hui de 1200€ annuel à 700 dans 8ans ?
Même en passant à 700 €, le réel sera en dessous du micro
réel = 2700 contre 2850 au micro
Y a t il des frais à prévoir pour pouvoir déclarer en réel simplifié (frais d'enregistrement, création d'une entreprise ?)
qui dit réel ne dit pas forcément professionnel
régime réel = mode d'imposition
statut = professionnel ou non professionnel
Si l'on commence à déduire l'amortissement, on est obligé de le faire sur 20ans à moins d'une cession ?
Je dirai oui.
comme on dit, on ne peut bénéficier, du beurre, de l'agent du beurre et du crémier ( ou crémière )
( rapprochez vous de votre centre des impôts, service des impots des entreprises plus particulierement )
En cas de revente du bien, quelle différence y a t il entre les 2 régimes ? A mon avis aucune puisque non professionnel ( rapprochez vous de votre centre des impôts, service fiscalité immobilière )
L'achat des meubles (frigo, clic clac, factures diverses de travaux et autres) est il déductible ?
ce sont des biens meubles : amortissement sur 5 ans
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oups les espaces laissés entre les 2 systèmes ont été supprimés.
Revenus locatifs 0 0 veut dire 0 pour le Réel simplifié 0 pour la microentreprise.
Cordialement
Philip -
Merci Flocroisic pour vos réponses très claires. Joyeux noel et bonnes fetes de fin d'année. :))
Philip
La législation juridique et financière évolue en permanence...