Litige

Bonjour, j'ai loué de nombreuse années à un couple ma maison,un bail un état des lieux ainsi q'une caution avait été versée,le couple a divorcé et la dame a loué seule,et m'a demandé de refaire un nouveau bail mais pas un nouvel état des lieux,dernièrement j'ai vendu la maison et quelques dégats avient été faits,chose que reconnait la dame,mais celle-ci ne veut pas faire les travaux,suis-je obligé de libérer la caution,y-at-il une astuce,merci à vous