Vente d'une propriété démenbrée

Question

Bonjour, 
J'ai essayé d'être clair mais la situation n'est pas simple:

Pour un bien immobilier (valeur estimé=100) issu d'une succession suite à un décès, le conjoint survivant ( 76ans à l'époque usufruit= 30% ) détient alors la totalité de l'usufruit. Il y a aussi deux enfants majeurs héritiers. 
Les droits de successions n'ont pas été payés puisqu'une hypothèque légale/trésor publique grève le bien. Cette hypothèque se monte à environ 16.5% du montant estimé au décès. 

Avec l'accord de chacune des parties ce bien démembré va être vendu.
La vente va donc déclencher le règlement immédiat des droits de succession différés.

Question N°1: Avec la vente, les droits de succession seront-ils payé directement par la succession?

Question N°2: Les droits de succession qui ont été différés vont-ils prendre en compte seulement 50 % de la valeur du bien immobilier au décès  ( la seule succession du conjoint pré-décédé ) ?

Puis il y aura répartition du montant restant de la vente entre l'usufruitier 
( actuellement 86 ans donc usufruit à 20%) ] et les deux enfants. Mais la répartition usufruit / nue propriété à changé depuis l'ouverture de la succession ( de 30/70 il est passé à 20/80 ) 

Question N°3: La répartition du produit de la vente se fera suivant quelle proportion, 30/70 ou 20/80 ?

Question N°4: Si la valeur de l'immeuble est de 300 au moment de la vente comment seront taxés les plus-values ? et qui paiera ?

Merci de vos suggestions.

Actif · Answer

1) et 2) Un paiement différé des droits avait été accordé et une hypothèque inscrite en garantie ? Si oui :
Pour parvenir à la vente, le notaire demandera une mainlevée de l'hypothèque qui sera accordée contre paiement des droits. Le notaire conservera donc une partie du pris de vente pour le reverser au fisc.

Les droits versés au fisc sont ceux dont le règlement avait été différé. Ni plus ni moins.

3) selon la valeur de l'U au jour de la vente donc 20/80

4)  Chacun paiera l'impôt éventuel sur la plus-value selon sa quote-part dans le bien. Si le bien vendu est la résidence principale d'un des vendeurs, celui-ci en sera exonéré

Faire Simple · Answer

Merci de ces réponses très précises.

J'ai encore d'autres questions relatives à cette vente.

Chacun doit recevoir sa part dans le bien démembré, ici 20% pour le parent usufruitier et 40% à chacun des enfants (20/40/40).

Mais le bien est actuellement loué pour former un complément de revenu pour l'usufruitier. Aussi la solution envisagé est de réaliser cette vente sous forme d'un viager avec une rente attribué à l'usufruitier actuel de manière à lui garantir au moins le même niveau de revenu complémentaire.
Je précise que la durée du viager retenu ne dépendra pas forcément de l'âge de l'usufruitier, elle sera surement plus longue et alors reversée aux enfants.

Le bouquet de la vente sera utilisé:
- une part pour le paiement des droits de succession différé.
- Le reste étant partagé entre les deux enfants héritiers.

Compte tenu des montants en jeu, 20% du prix du viager sous forme de rente ne permet plus de reformer le complément de revenus envisagé.

Question N°5: Est-il alors possible de privilégier l'usufruitier par une rente supérieur (30/100) à ces droits sur le bien démembré ?

Si on est obligé de garder la proportion des droits sur le bien (20/40/40) La première solution envisagé est de changer légèrement en réalisant une donation des enfants au profit du seul usufruitier sur le bien en question et ceci dans le même acte que l'acte de vente. On pourrait alors atteindre la proportion que l'on désire obtenir (30/35/35)

Question N°6: Quel est le montant de donation qu'il est possible de faire en minimisant les frais ?

Une seconde solution qui avait été envisagée était de réaliser une "cascade de rentes viagère".
*parent usufruitier = rente maximum correspondant à ses droits de 20/100.
*enfant 1    = rente de X/100  + partie du bouquet    ET reversement de tout ou partie de la rente à l'usufruitier.
*enfant 2    = rente de X/100  + partie du bouquet    ET reversement de tout ou partie de la rente à l'usufruitier.
Pour les enfants cela peut avoir l'intérêt de diminuer le revenus imposable du montant de la rente versé. 
Mais comme la rente versé est taxé deux fois: 
-taxée sur 40% de la rente perçu par les enfants 
-taxée sur 30% de la rente perçu par le parent 
cela revient à faire quasiment disparaître les abattements sur les rentes.

Mais peut-être y -t-il une erreur sur la prise en compte de la rente d'enfants à parents !

Question N°7: Les rentes d'enfants à parents ne sont-elle pas totalement exonérés d'impôts ?

Merci de vos réponses

Actif · Answer

5) La valeur de l'usufruit (ici 20 %) est celle retenue par le fis (= barème fiscal) pour le calcul des droits éventuels. Pour des raisons de commodité, c'est ce barème qui est le plus souvent retenu également sur le plan civil. Mais sur ce plan civil (= répartition du prix de vente), il est possible, en accord avec toutes les parties, de prévoir une répartition différente.

6) donation : pas de droits de donation dus au fisc pour une transmission de parent à enfant (ou l'inverse) à hauteur  de 156 974 € par période de 6 ans (donnée en 1 ou plusieurs fois) + réduction des droits éventuels selon l'âge du donateur.

7) "Les rentes d'enfants à parents" : si la "rente" est assimilée à une donation, voir 6). Si la question relève de l'impôt sur le revenu, je rends mon tablier, je ne m'y connais pas assez.

Faire Simple · Answer

Merci beaucoup c'est désormais bien plus clair!

Pour la question N°7 c'était effectivement en relation avec l'IR. 
Selon le site impot.gouv.fr  { Particuliers > Vos préoccupations > Pension alimentaire } "les pensions alimentaires déduites de votre revenu doivent être déclarées par le bénéficiaire." 
Il n'y a donc vraisemblablement aucun intérêt à faire "cette cascade de rentes".

Par contre comme vous précisez que la répartition peut-être faites comme désiré il est alors possible de faire une rente viagère réversible au bénéfice des enfants:

On pourrait alors avoir la situation suivante

Etape 1 :
*parent usufruitier = rente réversible
*enfant 1 = rente de X/100 + partie du bouquet
*enfant 2 = rente de X/100 + partie du bouquet

Etape 2: après le décès  du parent
*enfant 1 = rente de X/100 + partie du bouquet  + 1/2 de la rente réversible
*enfant 2 = rente de X/100 + partie du bouquet  + 1/2 de la rente réversible

Il me semble que la rente réversible est exonéré de droits de succession ce qui permettrait de "régler" par avance la succession sur bien immobilier, tout en garantissant en partie un complément de revenus.

Il me semble qu'il est possible de définir une durée fixe pour une rente viagère.
Sous la forme d'une "rente à terme" je crois. Il semblerait que dans ce cas la rente perçus par le bénéficiaire soit totalement exonéré d'impôts ( Comme si l'abattement] passait de 70 à 100% pour un bénéficiaire de 86 ans.

Question N°8 : Est-ce qu'une rente viagère réversible à durée fixe ( et montant fixe ? ) est totalement exonéré d'imposition du point de vue du bénéficiaire ?

Question N°9 : Est-ce que les bénéficiaires successifs seront totalement exonéré d'imposition ?

Merci encore une fois de vos réponses!

Vente d'une propriété démenbrée

4 réponses

Votre réponse

Discussions similaires

Newsletters