Estimation immeuble de rapport

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Bonjour, j'aurais besoin de conseils par rapport a la vente d'un immeuble de rapport.
Premièrement, est -il plus judicieux de vendre les appartements ( 7 ) séparément, ou de vendre l'immeuble entier ?
Enfin, pour l'estimation d'un immeuble, dois-je calculer la valeur de chaque appartements puis les additionner, ou bien calculer la valeur global de l'immeuble ?
Je m'explique, sur le site cotation-immobilière.fr, j'ai vu que le prix au m² est d'environ 1200du m² pour des petites superficie, mais il est de 1700 pour des grandes superficies. Donc calculer les valeurs des appartements un par un me donne un prix inférieur que si je calcul la valeur de l'immeuble entier.
Je suppose qu'il y a d'autres critères à prendre en compte pour estimer le bien, et aussi estimer la rentabilité. C'est un peu compliqué mais çà m'intéresse beaucoup !

J'espère que ma question est claire, merci d'avances pour vos réponses !
P.S: l'immeuble appartient en réalité à mes parents, j'en détient une petite part mais je voudrais leur proposer de le vendre donc je dois présenter des chiffres précis et exacts !

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Merci de votre réponse, mais je n'ai pas la possibilité de faire visiter, n'étant pas dans la même région. Et j'aimerais vraiment connaitre les critères afin de faire un bout de la démarche moi même, car la démarche en elle même m'intéresse.
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16 novembre 2020
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Bonsoir

Apparemment mon post s'est effacé ..je re tente

1) un investisseur achète un immeuble de rapport pour ce qu'il est , à savoir offrir un certain rapport ( lapalissade , je sais mais on comprend mieux la suite)
Le calcul de ce rapport varie ( au moins 5 à 6 méthodes ) , voici une méthode simple : je prends le montant mensuel des loyers, multiplié par 11 .
Pour offrir une rentabilté de 4 % , je divise ce montant par 0.04 et j'obtiens un prix de vente susceptible d'intéresser un investisseur
je fais varier ce coefficient de 3% à 7 % en fonction de la qualité du bien , son emplacement, son état , etc
Pour un immeuble qui offre 11.000 € de revenus sur 11 mois, pour 4% de rentabilité, je dois le vendre 11.000 / 0.04 = 275.000 €
2) je veux vendre appartement par appartement : déjà il faut un règlement de copropriété et une séparation en lots: un professionnel vous le fera, moyennant 3000 à 4000 €
Vous vendez las appartements vides: au prix du marché
Vous les vendez avec locataires: décote de 15 % environ

Bonne continuation
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Ah non, 49 dommage ! L'immeuble a pourtant été estimé a 100 000 euros de moins que ce que j'en demande , soit une rentabilité de 8,7%... Je pense que l'emplacement est vraiment le seul point négatif, d'ou l'estimation assez basse. Pensez vous que je puisse trouver un acheteur sans passer par une agence ?
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16 novembre 2020
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bonsoir
L'immeuble a pourtant été estimé a 100 000 euros de moins que ce que j'en demande
par combien d'agents immobiliers ?
Pour qu'il y ait un tel écart , soit il y a des travaux à prévoir , soit vous êtes dans une ville 'saturée ' en locatif
Par ex, dans certaines villes de gironde, même avec du 15 % vous ne vendrez pas !
Qui a estimé votre immeuble ?
je reviendrai peut être vers vous en privé
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Un notaire me semble t'il. Pour les travaux, tous les appartements ont été refait à neuf il y à 3 ans environ, la toiture est également récente. Seul les communs pourrait avoir besoin d'un rafraîchissement, mais absolument pas de gros oeuvre, et c'est une grande bâtisse de campagne donc la facade pourait être refaite, mais ce n'est pas du tout nécéssaire.
Donc ça doit être la " saturation" qui est responsable. Un site pour connaitre les tendances ville par ville ?
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Ah et, merci de prendre le temps de m'aider !
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16 novembre 2020
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@ juliejam je vous ai laissé un message privé
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Et bien je vois que mon post a un succès fou ...
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10 novembre 2020
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Bonjour,
Le mieux serait que vous consultiez un agent immobilier pour qu'il puisse visiter l'immeuble.
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