Abus sur le retour de caution!

Question

Bonjour, 

Je vous écrit ce sujet car je suis dépité...: la semaine dernière j'ai écrit un sujet sur ce forum pour envoyer une lettre à mon propriétaire qui, au bout de deux mois et trois semaine après l'état des lieux de sortie de mon ancien appartement ne m'avait pas rendu la caution qu'il me devait.

Je lui ai donc envoyé une lettre RaR citant la loi lui indiquant que je transmettrais le dossier au juge de proximité s'il ne rendait pas la caution. La réponse a été décevante....

Je louais l'appartement depuis 4 ans et la caution était donc de 2 fois le loyer soit environ 1000 euros. Après un état des lieux correct avec une dame "représentante" du propriétaire qui m'a dit "pas de soucis, l'appart est clean", m'a été facturé 90 euros de frais de réparation pour par exemple une trace rouge sur un mur derrière un canapé (que d'ailleurs je ne sais plus si elle était déjà là à mon aménagement, le canapé faisant partie des meubles de l'appart)... Il me semblait que pour une longue durée comme 4 ans, on ne pouvait reprocher ce genre de chose au locataire et que c'était considéré comme usure normale, non??????

S'il n'y avait que ça... Chaque année, le loyer a été augmenté suivant l'indice INSEE de façon normale. Sauf que là, mon propriétaire m'indique qu'il y a eu une "ERREUR" de calcul dans le réajustement annuel et se permet donc de réajuster les loyers payé sur 3 ANS ET DEMI!!!!!!!!!!! (depuis le 1er janvier 2007) Cela fait une somme de 474 euros de revisions de loyers!!!!
J'ai du mal à concevoir que la loi permette à un propriétaire de rectifier suite en plus à une erreur de calcul de leurs parts 3 ans et demi de loyer... Si j'étais resté 15 ans, il m'aurait demandé 2000 euros!!!????

Je souhaitais joindre à ce message la première page du courrier "explicative" du propriétaire plus la page sous forme de tableau détaillant les rectifications de loyer, mais je n'y arrive pas... Peut on le faire??

J'espère que dans une situation aussi abérante que celle ci, vous pourrez m'aider et que la loi me donnera raison, parce que cette situation n'a aucun sens!!!

Merci d'avance

jaqot · Answer

bonjour , que dit l EDL de sortie ??, cette tache était t elle marquée , si non c est de la dégradation , pour la réévaluation du loyer ,  un propriétaire peut remonter 5 ans en arrière , c est la loi !!!

Foyer · Answer

Bonjour Saiamon ,

Suite au courrier de votre ex proprio, avez vous refait le calcul des loyers que vous deviez payer pour confirmer ou non l'erreur de calcul ?

Saiamon · Answer

Rebonjour et merci de vos réponses. 

Pour répondre à jaqot, l'EDL de sortie indique bien la tache. Je vais bien récuperer l'EDL d'entrée cet après midi mais je me souviens plus si c'était marqué dessus et si on avait tiré le canapé pour vérifier... Je ne crois pas... Mais encore une fois, il n'y a pas d'usure naturelle par la durée??? Je suis étonné j'en était persuadé... Pour la loi des 5 ans, je suis sidéré...! c'est énorme, ça peut mettre dans une situation financière grave!!!! surtout que c'est une erreur de leurs parts, ils l'ont écrit noir sur blanc!!! Ils devraient assumer leurs erreurs pour une fois!!! En tout cas merci de répondre si vite... 

Pour te répondre Foyer, je voudrais vérifier les calculs mais je voudrais être sûr de la façon dont ça se fait : 

Ex : loyer payé en déc 2008 : 415,19 euros 

Taux INSEE trouvé à cette page (merci de me dire si c'est le bon) : 
https://www.insee.fr/fr/statistiques/1561522
117,70 soit 2,24% de variation annuelle. 

Donc je fais 415,19 x 102,24 / 100 = 424, 49 euros à payer chaque mois pour le 1er trimestre 2009. 

Par contre, le taux évolue chaque trimestre, et le propriétaire a refait les calculs sur l'année entière : le loyer même recalculé n'evolue qu'une fois par an sur la feuille. Comment fait il?? Il fait une sorte de moyenne des taux d'évolution de chaque trimestre et il l'applique à l'année entière???? 

Merci de votre aide

BarbieTM · Answer

Non, le loyer est révisable une fois par an à la date anniversaire du bail.

Le mode de calcul :

Ancien loyer x (indice trimestre actuel/indice trimestre année précédente) = nouveau loyer révisé.

Saiamon · Answer

Le bail a été signé au 1er février 2006 et je n'ai pas le bail sous la main, je vous confirmerais... mais le taux n'est il pas fixé par l'INSEE en fonction de la date?? (retrouvable sur le site??).

Le loyer de base était de : 370 euros de février -> décembre 2006 (et pas de correction effectuée par le propriétaire cet année là).

Suite au recalcul, ça nous donne pour 2007 : 398,21 euros
                                                            2008 : 415,19 euros
                                                            2009 : 426,84 euros
                                                            2010 : 428,16 euros

De plus, les changements se font au 1er février de chaque année...

De plus la question est secondaire, mais les 3 mois de préavis se sont terminés le 14 juin 2010. Le répresentant m'ayant mis un lapin pour l'EdL ce jour là, il a été fait le 18 juin 2010. Sur la feuille de recalcul, le loyer de ce mois est compté du 1er au 18, soit 4 jours de grapillé, ce qui représente 56euros!!! Pas négligeable!!!

BarbieTM · Answer

le taux n'est il pas fixé par l'INSEE en fonction de la date?? 
Le taux est fixé par l'insee par trimestre. Le taux à prendre en compte pour la révision du loyer est celui du trimestre en cours à la date de signature du bail.

370 euros de février -> décembre 2006 (et pas de correction effectuée par le propriétaire cet année là)
Normal : la révision se fait à la date anniversaire du bail, tous les ans.

De plus, les changements se font au 1er février de chaque année
C'est donc bien cela ;-)

De plus la question est secondaire, mais les 3 mois de préavis se sont terminés le 14 juin 2010. Le répresentant m'ayant mis un lapin pour l'EdL ce jour là, il a été fait le 18 juin 2010. Sur la feuille de recalcul, le loyer de ce mois est compté du 1er au 18, soit 4 jours de grapillé, ce qui représente 56euros!!! Pas négligeable!!!
Si vous avez la preuve que l'edl n'a pu être fait à cause du représentant du bailleur à la date prévue, vous n'acceptez pas le surplus des 4 jours.

Saiamon · Answer

Excusez moi une petite incompréhension de ma part : sur les archives de l'INSEE, j'ai téléchargé les taux de 2006 à 2009. je regarde les 1er trimestre : pour l'archive 2006, le taux T1 : 104,61. Sur l'archive 2009, il y a les anciens taux et il indique pour le T1 de 2006 : 111,47... D'où vient la différence???!! Je ne comprends pas...

feloxe · Answer

Date            Ancien loyer   Indice   Nouveau loyer  Indice  Variation  
01/02/2007    370             103.07  381.81          106.36 11.81 € (+ 3.19 %) 
01/02/2008    381.81         106.36  391.32          109.01 9.51 € (+ 2.49 %) 
01/02/2009    391.32         113.68  402.85          117.03 11.53 € (+ 2.95 %) 
01/02/2010    402.85         117.03  404.16          117.41 1.31 € (+ 0.33 %) 


Si le bail a été signé le 1 février 2006 le loyer ne peut être révisé qu'a partir du 1 février 2007.
A partir du 1 février 2007 loyer 381,81 euros
A partir du 1 février 2008 loyer 391,32
A partir du 1 février 2009 loyer 402,85
A partir du 1 février 2010 loyer 404,16

On ne revise un loyer qu'une fois dans l'année a la date anniversaire

Voila le site qui permet de calculer les augmentations
https://www.pap.fr/acheteur/calcul-credit-immobilier

BarbieTM · Answer

Il y a l'irl1 et l'irl2 
L'irl a été modifié entre temps. 
Il faut prendre irl2

Allez sur PAP, il y a une calculette pour les révisions de loyers.

Foyer · Answer

Re ,

Pour alimenter le sujet ...

Bail signé le 1-2-06, IRL sur bail non communiqué donc, dernier indice connu=4° trimestre 2005 soit 103,78.  Loyer initial, hors charge = 370 euros.

Periode du 1-2-2006 au 31-1-2007 = loyer = 370 euros.

du 1-2-07 au 31-1-08   (IRL T4 2006= 107,13)   (112,77 par bascule)
Loyer  correspondant: (370 x 107,13) /103,78 = 381,94

du 1-2-08 au 31-1-09 (IRL T4 2007=114,30 -bascule)
Loyer correspondant: (381,94 x114,3)/112,77 = 387,12

du 1-2-09 au 31-1-10 (IRL T4 2008=117,54
loyer correspondant: (387,12 x 117,54)/114,3 = 398,09

du 1-2-10 au 31-1-11 (juin 2010) (IRL T4 2009=117,47)
loyer correspondant: (398,09 x 117,47)/117,54 = 397,85 ( oui, baisse du loyer).

Rappel: calcul effectué par defaut de communication de l'IRL mentionné sur le bail.

sous reserve d'erreur .. dont je m'excuse par avance ..

Saiamon · Answer

Je n'ai pas compris l'histoire des irl1 et irl2.... Du coup est ce que les calculs de feloxe ci dessous sont ils exacts :

Si le bail a été signé le 1 février 2006 le loyer ne peut être révisé qu'a partir du 1 février 2007.
A partir du 1 février 2007 loyer 381,81 euros
A partir du 1 février 2008 loyer 391,32
A partir du 1 février 2009 loyer 402,85
A partir du 1 février 2010 loyer 404,16 

Par ce que si oui, d'une part le propriétaire se permet des calculs complétement faux!!! Et que pour vous dire à quel point, le loyer payé avant correction par exemple en 2010 était de 414,51 euros, soit déjà au dessus du chiffre théorique ce dessus!!!! 

Petite question : n'y peut il pas y avoir une histoire de charges ou quoi qui fausserait nos calculs. Si je dois retourner voir le propriétaire et lui affirmer des erreurs, il faut que je sois sûr!!! En tout cas merci à tous!!

Saiamon · Answer

Bon j'ai des infos plus précises à vous donner, ayant récuperé une partie des infos qui sont écrites sur le bail.

D'une part le loyer hors charge est de 350 + 20 euros de charges = 370 euros par mois payé réellement au propriétaire en 2006

La date de la signature du bail est bien le 1er février 2006.

Ensuite je vous mets ci dessous les extraits du bail concernant d'une part les charges, d'autres part l'indexation :

"Rubrique : Charge

- Montant forfaitaire : Les charges sont forfaitairement fixé à 20 euros/ mois. Elles seront acquittées en même temps que le loyer, c'est à dire mensuellement et d'avance, et révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal.

- Montant réel : En sus du loyer principal, le preneur remboursera au bailleur sa quote-part de charge réglementaire conformément à la liste fixée par le décret n°87-713 du 26 aout 1987 annexé au présent contrat. Ces charges donne lieu au versement d'une provision mensuelle s'élevant à 20 euros, payable en même temps que le loyer principal. L'apurement des comptes se faisant après réception
des comptes du gestionnaires et au moins chaque année. Cette provision sera réajustée chaque année en fonction des dépenses réelles de l'année précédente et de l'état prévisionnel des dépenses pour l'année en cours. 

Rubrique : Indexation 

Le loyer sera indiqué automatiquement et sans préavis, à la date anniversaire du contrat. Pour calculer l'indication, les parties prendront en compte la moyenne de l'indice INSEE du coup de la construction publiée chaque trimestre au journal officiel. La moyenne de base à retenir est celle du dernier  indice connu à la signature du contrat et de l'indice des 3 trimestres précédents. Le dernier
indice connu étant celui du troisième trimestre 2005, la moyenne entre cet indice et les 3 précédent s'établit à 1273,25. "

Euh moi je comprends pas ce chiffre... Et vous ça vous parle???

D'autre part j'ai sous les yeux à titre d'exemple une lettre du propriétaire datant du 25/03/2010 justifiant pour l'année 2010 le nouveau montant du loyer (donc avant les révisions de la récente lettre). Il est marqué :

"L'IRL connus au 1er février 2009 était celui du 3eme trimestre 2008, soit 117,03.
L'IRL du 3eme trimestre 2009 est le dernier publié et s'élève à 117,41.

En conséquence, le nouveau loyer s'établit à :

Loyer 394,51e (hors charges) / ancien indice x nouvel indice :
394,51 / 117,03 x 117,41 soit 395,79euros

Votre nouveau loyer à compter du 01/02/2010 est donc de 395,79 euros + 20 euros de charges "(remarque perso : les charges n'ont pas augmentées depuis 2006)


J'espère que toutes ces indications vous permettrons de me donner plus de certitude vis à vis des sommes réelles à payer et donc de la véracité de ses dires... Je vous avoue que ce qui me fait peur c'est le réajustement des charges, ou ça me donne l'impression que les proprios font un peu ce qu'ils veulent...

Sauf que je vous fais la remarque que sur la lettre m'indiquant qu'il y a une erreur dans les loyers payés il est noté : "d'autre part, une erreur s'est glissée dans le réajustement annuel, en effet les réajustements n'ont pas tenus compte du bon indice INSEE dans le calcul" => il ne parle pas en plus de réajustement de la valeur des charges.


Voila, ça fait beaucoup à lire, dites moi ce que vous en pensez!

Merci d'avance à vous!

feloxe · Answer

1)cela fait déja longtemps que l'on ne fixe plus l'augmentation des loyers grace a l'indice insee.On utilise l'irl.
2)les charges ne peuvent pas être révisées au même taux que le loyers elles doivent être régularisées chaque années par la production des factures surtout qu'il parle bien de provision.

3) pour l'augmentation du loyer il faut donc partir sur 350 euros et appliquer le 3 trim 2005 de l'irl
Date          Ancien loyer  Indice   Nouveau loyer   Indice  Variation  
01/02/2007  350            103.07  361.17 106.36  11.17 € (+ 3.19 %) 
01/02/2008  361.17        106.36  370.17 109.01  9 € (+ 2.49 %) 
01/02/2009  370.17        113.68  381.08 117.03  10.91 € (+ 2.95 %) 
01/02/2010  381.08        117.03  382.32 117.41    1.24 € (+ 0.33 %) 

Nouveau loyer au 01/02/2010 : 382.32 €
Pourcentage de variation : 9.23 %
Variation : 32.32 €

Saiamon · Answer

Merci! comparé au chiffres du propriétaire, c'est même en dessous de ce que j'ai payé (en rajoutant 20 euros de charges par mois , qui elles n'ont jamais été révisées depuis 2006, mais c'est son problème)... Donc en partant de ce principe il me doit des sous, je vais calculer combien.

Je peux me fier à cent pour cent à ces chiffres??? Sur sur???

Sinon du coup dernière question qui me reste en tête, le coup des charges. Vous m'assurez qu'on ne peut revenir au delà d'un an pour la révision de la valeurs des charges (j'aimerais bien l'article de loi...), pour ne pas qu'il justifie l'augmentation par la révision des charges à l'année...

Vous me direz, sur le papier de révision du loyer 2010 dont je vous ai mis un extrait ci dessus, en 2010, les charges sont toujours de 20 euros par mois... je crains ce côté là moi....????

Saiamon · Answer

J'ai pris un rdv avec l'adil vendredi matin ou j'en saurais surement plus!

En tout cas je vous remercie beaucoup de ce soutient!

Je vous tiens au courant des résultats.

Merci!

Abus sur le retour de caution!

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