Indivision: Calcul de la part de chacun

Bonjour,
Nous voulons ma soeur et moi sortir de l'indivision sur 3 biens:
1 un jardin non constructible estimé 20000€
2 un appartement dans un immeuble estimé à 80000€ avant qu'on sache qu'il été frappé d'alignement avec un locataire loyers 400€/mois
3 un appartement avec un usufruitier (75 ans) à 30% estimé 170000€
Sachant que je voudrais le terrain pour des raisons sentimentales et ma soeur l'appartement 3 .
Elle n'est pas d'accord sur la valeur du jardin et propose de multiplier le prix par 4.
Comment faire le partage pour que cela soit équitable?
Comment déterminer la valeur des différents biens?
Si quelqu'un a une idée par avance merci.