Remboursement frais quittance loyer sur 15 an
Résolu
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Chan-elle
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dimanche 26 juillet 2009
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5 juin 2010 à 01:03
5 juin 2010 à 01:03
Bonsoir
OULA grave vous pouvez demander le remboursement sur les 5 années antérieur n'hésiter pas
L'agence DOIT vous les expédier et NON les tenir a disposition, vous leur adresser un courrier de mise en demeure sans AR sans réponse vous avisez le juge de proximité
Joignez copies a l'agence grave de son ignorance
quelques art
Quittance de loyer et état des lieux : toujours sur le métier remettre l'ouvrage
La loi n° 2006-873 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement comporte un article 48 qui modifie la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (1), en complétant l'article 4 de cette loi, lequel précise un certain nombre de clauses qui sont réputées non écrites si elles sont présentes dans un contrat de bail. Cet article 4 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs étant d'ordre public, en application de l'article 2 de la même loi, la solution est la même en présence de mentions exprimées en dehors du contrat de bail lui même et aussi bien le bailleur qu'un éventuel gestionnaire auquel il aurait confié ses biens immobiliers ne peuvent utilement invoquer l'existence d'un accord avec le locataire, en dehors ou dans le contrat de bail.
- qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Concernant les frais de quittance, nous nous retrouvons dans une situation quasiment similaire comme le démontre un rappel de l'état du droit antérieur à la loi n° 2006-873 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.
En effet, l'article 21 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, prévoyait déjà que le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. De cet article, certains bailleurs et gestionnaire de biens ont eu une curieuse lecture, qui se focalise sur le terme "remettre" et évacue presque complètement la notion de gratuité. Dans ce raisonnement, le locataire qui souhaiterait disposer gratuitement d'une quittance doit obligatoirement se rendre au domicile du bailleur ou dans les bureaux du gestionnaire de biens pour que les quittances lui soient remises en main propre. Par contre, lorsqu'il demande l'envoi des quittances, le locataire devrait nécessairement verser une contribution financière. Bizarrement, le montant de cette contrepartie est souvent bien supérieure aux tarifs postaux, ce qui démontre que les sommes versées ne couvrent pas uniquement ceux ci mais également des frais d'établissement et de confection de la quittance. Il est paradoxal de constater que, selon ce raisonnement, les frais d'établissement et de confection de la quittance doivent être mis à la charge du locataire lorsque les quittances lui sont envoyées, mais que ces frais ne sont pas à sa charge lorsqu'il vient chercher les quittances. Pourtant dans les deux cas, la quittance doit être établie gratuitement selon le texte de l'article 21 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.
En réalité, l'article 21 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoyant une remise gratuite de la quittance au locataire qui en fait la demande, sans distinguer entre l'envoi ou le non envoi de la quittance, les bailleurs et les gestionnaires de bien qui distinguent là où la loi ne distingue pas sont dans l'erreur.
Il est également possible de noter que les frais d'établissement ou d'envoi de quittance ou d'avis d'échéance ne sont pas énoncés dans la liste des charges récupérables annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987, liste dont la jurisprudence a répété à maintes reprises le caractère limitatif (7).
Il s'agit simplement de frais de gestion qui ne sont en aucun cas à la charge du locataire, mais qui incombent au bailleur ou au gestionnaire du bien selon la teneur des conventions que ces deux dernières personnes ont pu conclure entre elles et qui ne sont pas opposables au locataire.
Le raisonnement des bailleurs et des gestionnaires de biens est d'ailleurs unanimement rejeté.
Ainsi, plusieurs réponses ministérielles confirment l'analyse que nous soutenons en affirmant que :
*l'envoi d'un avis d'échéance ou d'une quittance au locataire est un acte d'administration du bien loué dont le loyer est la contrepartie. Les frais correspondants (frais postaux et frais d'agence selon les cas) ne peuvent être réclamés en sus du loyer (8),
*l'envoi d'une quittance ou d'un avis d'échéance à un locataire par une agence immobilières qui gère un logement pour le compte d'un propriétaire est un acte d'administration du bien loué. Les frais correspondants ne peuvent être réclamés au locataire en sus du loyer, le gérant n'étant que le représentant du propriétaire (9),
*l'établissement des quittances de loyer constitue un acte d'administration du bien loué dont le loyer est la contrepartie et ne doivent pas entraîner de frais supplémentaires pour le locataire (10),*les frais, administratifs ou postaux, occasionnés par l'envoi d'une quittance, ou d'un avis d'échéance, à un locataire par une agence immobilière ne peuvent être réclamés au locataire en sus du loyer. Cette opération constitue, en effet, un acte d'administration effectué pour le compte du bailleur, lequel, aux termes de l'article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande (11).
Dans un rapport d'information déposé le 29 juin 2005, le sénat n'a pas manqué de souligner qu'il a été constaté un certain nombre de cas dans lesquels la loi de 1989 est détournée par les parties et qu'il en est ainsi de l'envoi de l'avis d'échéance et de la quittance de loyer (12).
La commission des clauses abusives considère comme illicite au regard de dispositions d'ordre public les clauses prévoyant que les frais relatifs à l'envoi des avis d'échéance ou quittance de loyer sont à la charge du locataire. (13)
Concernant la jurisprudence, les juridictions qui se sont prononcées sur les frais d'envoi de quittance et d'avis d'échéance, ont rendu des décisions défavorables au bailleur et à son éventuel mandataire.
Ainsi, la Cour d'appel de RENNES (14) a affirmé que sont entachées d'une nullité de plein droit les dispositions qui imposent au preneur une facturation spécifique pour la confection de l'appel de fonds (...) dès lors que les sommes correspondantes ne rentrent pas dans les prévisions de l'article 3 de la loi du 06/07/1989 et des textes d'application concernant les charges récupérables auxquels ils renvoient. Que de plus, elles constituent un détournement du système contractuel résultant des rapports bailleur - preneur puisque la rémunération d'un intermédiaire incombe au propriétaire.
De même, la Cour d'appel de PARIS (15) a retenu qu'en application de l'article 21 de la loi du 06/07/1989, le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande de sorte de l'agence immobilière mandataire ne saurait imputer au locataire des frais au titre de l'établissement et de l'envoi de cette quittance.
Si la Cour de cassation n'a pas été interrogée sur ce sujet et ne s'est pour cette raison pas prononcée, il est néanmoins intéressant de constater que cet arrêt de la Cour d'appel de PARIS a fait l'objet d'une publication dans le bulletin d'information de la Cour de Cassation, ce qui préfigure ainsi la décision qu'aurait pris cette juridiction si elle avait été appelée à se prononcer sur cette question.
Il est donc manifeste qu'avant comme après l'intervention de la loi n° 2006-873 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, les frais d'envoi de quittance et d'avis d'échéance ou encore les frais relatifs à l'établissement de ces documents n'avaient pas à être mis à la charge du locataire, et que les bailleurs aussi bien que les gestionnaires de bien ne pouvaient contourner cette interdiction, que ce soit en insérant des clauses spécifiques dans un contrat de bail ou en dehors d'un contrat de bail, en usant de formulaires, courriers ou autres, s'agissant de règles de droit d'ordre public.
Malgré cela, en raison de l'importance quantitative persistante des pratiques illégales (16) et pour diminuer les risques d'une éventuelle mauvaise application de la règle de droit par le juge saisi d'un litige, il est apparu souhaitable de rendre encore plus claire la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs en prévoyant en son article 4 qu'est non écrite la clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Cordialement
OULA grave vous pouvez demander le remboursement sur les 5 années antérieur n'hésiter pas
L'agence DOIT vous les expédier et NON les tenir a disposition, vous leur adresser un courrier de mise en demeure sans AR sans réponse vous avisez le juge de proximité
Joignez copies a l'agence grave de son ignorance
quelques art
Quittance de loyer et état des lieux : toujours sur le métier remettre l'ouvrage
La loi n° 2006-873 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement comporte un article 48 qui modifie la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (1), en complétant l'article 4 de cette loi, lequel précise un certain nombre de clauses qui sont réputées non écrites si elles sont présentes dans un contrat de bail. Cet article 4 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs étant d'ordre public, en application de l'article 2 de la même loi, la solution est la même en présence de mentions exprimées en dehors du contrat de bail lui même et aussi bien le bailleur qu'un éventuel gestionnaire auquel il aurait confié ses biens immobiliers ne peuvent utilement invoquer l'existence d'un accord avec le locataire, en dehors ou dans le contrat de bail.
- qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Concernant les frais de quittance, nous nous retrouvons dans une situation quasiment similaire comme le démontre un rappel de l'état du droit antérieur à la loi n° 2006-873 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.
En effet, l'article 21 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, prévoyait déjà que le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. De cet article, certains bailleurs et gestionnaire de biens ont eu une curieuse lecture, qui se focalise sur le terme "remettre" et évacue presque complètement la notion de gratuité. Dans ce raisonnement, le locataire qui souhaiterait disposer gratuitement d'une quittance doit obligatoirement se rendre au domicile du bailleur ou dans les bureaux du gestionnaire de biens pour que les quittances lui soient remises en main propre. Par contre, lorsqu'il demande l'envoi des quittances, le locataire devrait nécessairement verser une contribution financière. Bizarrement, le montant de cette contrepartie est souvent bien supérieure aux tarifs postaux, ce qui démontre que les sommes versées ne couvrent pas uniquement ceux ci mais également des frais d'établissement et de confection de la quittance. Il est paradoxal de constater que, selon ce raisonnement, les frais d'établissement et de confection de la quittance doivent être mis à la charge du locataire lorsque les quittances lui sont envoyées, mais que ces frais ne sont pas à sa charge lorsqu'il vient chercher les quittances. Pourtant dans les deux cas, la quittance doit être établie gratuitement selon le texte de l'article 21 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.
En réalité, l'article 21 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoyant une remise gratuite de la quittance au locataire qui en fait la demande, sans distinguer entre l'envoi ou le non envoi de la quittance, les bailleurs et les gestionnaires de bien qui distinguent là où la loi ne distingue pas sont dans l'erreur.
Il est également possible de noter que les frais d'établissement ou d'envoi de quittance ou d'avis d'échéance ne sont pas énoncés dans la liste des charges récupérables annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987, liste dont la jurisprudence a répété à maintes reprises le caractère limitatif (7).
Il s'agit simplement de frais de gestion qui ne sont en aucun cas à la charge du locataire, mais qui incombent au bailleur ou au gestionnaire du bien selon la teneur des conventions que ces deux dernières personnes ont pu conclure entre elles et qui ne sont pas opposables au locataire.
Le raisonnement des bailleurs et des gestionnaires de biens est d'ailleurs unanimement rejeté.
Ainsi, plusieurs réponses ministérielles confirment l'analyse que nous soutenons en affirmant que :
*l'envoi d'un avis d'échéance ou d'une quittance au locataire est un acte d'administration du bien loué dont le loyer est la contrepartie. Les frais correspondants (frais postaux et frais d'agence selon les cas) ne peuvent être réclamés en sus du loyer (8),
*l'envoi d'une quittance ou d'un avis d'échéance à un locataire par une agence immobilières qui gère un logement pour le compte d'un propriétaire est un acte d'administration du bien loué. Les frais correspondants ne peuvent être réclamés au locataire en sus du loyer, le gérant n'étant que le représentant du propriétaire (9),
*l'établissement des quittances de loyer constitue un acte d'administration du bien loué dont le loyer est la contrepartie et ne doivent pas entraîner de frais supplémentaires pour le locataire (10),*les frais, administratifs ou postaux, occasionnés par l'envoi d'une quittance, ou d'un avis d'échéance, à un locataire par une agence immobilière ne peuvent être réclamés au locataire en sus du loyer. Cette opération constitue, en effet, un acte d'administration effectué pour le compte du bailleur, lequel, aux termes de l'article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande (11).
Dans un rapport d'information déposé le 29 juin 2005, le sénat n'a pas manqué de souligner qu'il a été constaté un certain nombre de cas dans lesquels la loi de 1989 est détournée par les parties et qu'il en est ainsi de l'envoi de l'avis d'échéance et de la quittance de loyer (12).
La commission des clauses abusives considère comme illicite au regard de dispositions d'ordre public les clauses prévoyant que les frais relatifs à l'envoi des avis d'échéance ou quittance de loyer sont à la charge du locataire. (13)
Concernant la jurisprudence, les juridictions qui se sont prononcées sur les frais d'envoi de quittance et d'avis d'échéance, ont rendu des décisions défavorables au bailleur et à son éventuel mandataire.
Ainsi, la Cour d'appel de RENNES (14) a affirmé que sont entachées d'une nullité de plein droit les dispositions qui imposent au preneur une facturation spécifique pour la confection de l'appel de fonds (...) dès lors que les sommes correspondantes ne rentrent pas dans les prévisions de l'article 3 de la loi du 06/07/1989 et des textes d'application concernant les charges récupérables auxquels ils renvoient. Que de plus, elles constituent un détournement du système contractuel résultant des rapports bailleur - preneur puisque la rémunération d'un intermédiaire incombe au propriétaire.
De même, la Cour d'appel de PARIS (15) a retenu qu'en application de l'article 21 de la loi du 06/07/1989, le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande de sorte de l'agence immobilière mandataire ne saurait imputer au locataire des frais au titre de l'établissement et de l'envoi de cette quittance.
Si la Cour de cassation n'a pas été interrogée sur ce sujet et ne s'est pour cette raison pas prononcée, il est néanmoins intéressant de constater que cet arrêt de la Cour d'appel de PARIS a fait l'objet d'une publication dans le bulletin d'information de la Cour de Cassation, ce qui préfigure ainsi la décision qu'aurait pris cette juridiction si elle avait été appelée à se prononcer sur cette question.
Il est donc manifeste qu'avant comme après l'intervention de la loi n° 2006-873 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, les frais d'envoi de quittance et d'avis d'échéance ou encore les frais relatifs à l'établissement de ces documents n'avaient pas à être mis à la charge du locataire, et que les bailleurs aussi bien que les gestionnaires de bien ne pouvaient contourner cette interdiction, que ce soit en insérant des clauses spécifiques dans un contrat de bail ou en dehors d'un contrat de bail, en usant de formulaires, courriers ou autres, s'agissant de règles de droit d'ordre public.
Malgré cela, en raison de l'importance quantitative persistante des pratiques illégales (16) et pour diminuer les risques d'une éventuelle mauvaise application de la règle de droit par le juge saisi d'un litige, il est apparu souhaitable de rendre encore plus claire la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs en prévoyant en son article 4 qu'est non écrite la clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Cordialement
La législation juridique et financière évolue en permanence...
5 juin 2010 à 01:29
Cordialement,
K.
5 juin 2010 à 01:42
27 mars 2011 à 11:41
Très utile et permettant un gain de temps appréciable.
Cordialement,
18 sept. 2011 à 19:54
j'ai fait l'état des lieux de sortie de mon ancien appartement le 30 Août et je me suis rendue compte que pendant presque 6 ans, soit 70 mois, on m'a facturé 2 euros par mois de frais administratifs alors que visiblement, cela n'est pas légal! Mon logement était un logement de loi de 1989, et 70 mois X 2 euros = 140 euros à récupérer éventuellement, ce qui n'est pas négligeable.
Aussi, ma question est certainement redondante, mais suis-je en droit, maintenant que je n'occupe plus les lieux et que ma caution ne m'a pas encore été restituée, de demander à être remboursée de ces frais versés ? Si oui, que dois-je indiquer clairement dans le courrier (textes officiels, etc...)? Dois-je aller voir un conseiller juridique auparavant pour être sûre que je suis dans mon droit?
Certes, les quittances m'étaient adressées par courrier mais si on m'a facturée ainsi alors que c'était illégal, je veux le savoir.
Merci d'avance pour votre aide,
Bonne soirée,
Lula