Mandat de recherche valide ou pas? [Résolu/Fermé]

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Chan-elle
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dimanche 26 juillet 2009
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Bonjour,

Je vais tenter d'exposer mon problème "simplement".

Nous avons fait il y a 1 mois une visite pour un appartement.
Lors de cette visite avec une agence, l'agent immobilier nous a fait signer un "Mandat de recherche" (non pas un "Bon de Visite" comme j'en ai l'habitude). D'ailleurs, à ma demande d'en avoir une copie, pour savoir ce qu'il y a dedans, j'ai reçu un "oui oui"... cette copie, je l'ai récupérée 3 semaines plus tard. Bref.
Entretemps, l'appartement que j'avais visité, et qui m'intéressait, a été vendu à une autre personne, en passant par une autre agence. Le vendeur a donc retiré cet appartement de la vente dans mon agence (c'est un point important), en pensant que tout était terminé.
Hors, coup de théâtre, l'acheteur s'est rétracté (dans le délai de 7 jours légaux). Au courant de mon intérêt pour l'appartement, le vendeur avec qui j'avais sympathisé m'a rappelé directement, pour savoir si l'appartement m'intéressait toujours. Il propose de ne plus passer par mon agence, qui n'est d'ailleurs pas au courant de ce dernier rebondissement.

Mes questions :
- Devons nous passer obligatoirement par l'agence, alors que le bien a été retiré de leur catalogue par le vendeur?
- Si oui, et si le vendeur ne veut plus passer par l'agence, comment pourrions nous acheter un appartement qu'ils le proposent plus au catalogue? Devons nous simplement faire une croix dessus?
- En cas de litige, qui est en faute : nous qui avons signé le Mandat d'un appartement (au demeurant plus au catalogue), ou le vendeur qui l'a retiré de l'agence?

Sachant que l'affaire doit se faire très rapidement, j'avoue qu'une réponse rapide serait la bienvenue! Merci d'avance pour votre aide.

9 réponses

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22 mai 2011
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Bonsoir,

Etant agent immobilier, je trouve votre envie plus qu' écoeurante.

Bref, pour répondre à votre question, le vendeur, en signant un mandat de vente avec l'agence en question, s'est obligé à ne pas vendre aux acheteurs présentés par cette même agence dans les 12 mois suivant la signature du mandat de vente. Vous avez également signé un mandat de recherche, il sera donc peu aisé de prouver votre méconnaissance du vendeur.

Si le vendeur vous vend, il s'exposera aux poursuites de l'agence et devra verser au moins le montant des honoraires prévus lors de la vente pour dommages et intérêts.

Cordialement,
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22 mai 2016
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Bonsoir

Dans tous les cas, quel que soit le type de mandat, le propriétaire ne pourra pas conclure directement avec un acquéreur présenté par l'agent immobilier. Ce dernier serait en droit, en cas d'infraction, de demander en justice au vendeur et éventuellement à l'acquéreur, s'il était complice, la condamnation à des dommages-intérêts représentant le montant de la commission dont il aurait été évincé.
L'obligation de ne pas traiter hors l'agence est en général prévue conventionnellement pour subsister pendant les douze mois qui suivent l'expiration du mandat. Ainsi, en cas de vente conclue pendant cette période, le propriétaire est tenu d'informer l'agent immobilier de la transaction. Pour cela, il doit envoyer au professionnel une lettre recommandée avec accusé de réception précisant les noms et adresses de l'acquéreur et du notaire chargé de l'affaire
Dans le cas d'un mandat simple, c'est l'agent immobilier qui conclut la vente en la faisant constater dans un seul écrit (compromis de vente, promesse acceptée) qui a seul droit à la rémunération, sauf manoeuvre frauduleuse de cet agent.
Mais même des acquéreurs peuvent être condamnés à des dommages-intérêts, alors qu'ils ne sont pas signataires du mandat !



Cordialement

Un forum ne saurait toutefois pas remplacer le recours aux services d'un professionnel du conseil juridique
Pour répondre à sebsatiensol86 : Je ne vois pas en quoi c'est "écoeurant", c'est une question que je trouve au contraire honnète de poser.
Notre but n'est pas d'éviter l'agence à tout prix, mais de savoir si cet appartement nous est encore accessible ou pas, et qui contacter. Le vendeur ayant retiré l'appartement de la vente dans l'agence, je le rappelle. Comme le vendeur nous a rappelé directement, on de sait plus qui est responsable de quoi. Et qui est en faute aussi.

En tout cas merci pour vos réponses, on y voit plus clair. On a une meilleure idée des démarches, et c'est important.

Cordialement,
D.I.P.
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22 mai 2016
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NON vous ne pouvez pas traiter directement

L'obligation de ne pas traiter hors l'agence est en général prévue conventionnellement pour subsister pendant les douze mois qui suivent l'expiration du mandat. Ainsi, en cas de vente conclue pendant cette période, le propriétaire est tenu d'informer l'agent immobilier de la transaction. Pour cela, il doit envoyer au professionnel une lettre recommandée avec accusé de réception précisant les noms et adresses de l'acquéreur et du notaire chargé de l'affaire
même des acquéreurs peuvent être condamnés à des dommages-intérêts, alors qu'ils ne sont pas signataires du mandat !



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21 octobre 2011
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je confirme !
vous ne pouvez pas traitément directement de Particulier à Particulier du fait du mandat que le vendeur a signé.

Par contre, vous pouvez acheter cet appartement par le biais d'une autre agence dont le mandat court toujours (et négociez fermement les frais !), si vous ou le vendeur n'avez pas signé d'exclusivité...
Chan-elle
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22 mai 2016
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Vous êtes certain ? Par contre, vous pouvez acheter cet appartement par le biais d'une autre agence

Quand une agence fait visiter un bien et qu'ensuite vendeur et visiteur traitent directement, la commission est due, la jurisprudence est constante sur ce point.
Qu'en est-il de la commission lorsque, en présence d'un mandat simple, deux agences font visiter le même bien aux mêmes acquéreurs ? La commission est due à celle qui a conclu l'opération, des dommages-intérêts d'un montant équivalent à la commission qu'elle aurait dû percevoir devront être versés à l'agence évincée ayant présenté le bien en premier, pour peu que le mandat le prévoie. Ce qui est une précaution naturelle de la part des agences, car à quoi servirait de s'investir en temps, énergie, publicités..., s'il suffisait, après que l'acquéreur ait été trouvé, de traverser la rue pour traiter moins cher avec une agence étrangère à l'opération ! Ce serait la mort annoncée de la profession.
moisteff
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je n'ai pas parlé d'agence étrangère à l'opération, mais d'une autre agence ayant un mandat en cours.
En effet, on peut visiter le meme bien avec 2 agences et conclure avec la 2nde....
le compromis aura bien été fait en agence et les honoraires réglés à celle-ci. La première pourrait éventuellement demander le partage des honoraires...
lbigaret
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Attention aux interprétations de la jurisprudence. Je rejoindrais plutôt l'avis de Chan-elle car la jurisprudence a admis l'effet de la concurrence. Ceci induit que l'acquéreur est tout à fait libre de choisir le moins-disant des agents détenant un mandat pour un bien, soit encore l'annonce la plus attractive. Maintenant le fait d'aller chez un autre agent, alors qu'il n'y a pas d'annonce moins-disante, voire pas d'annonce pourrait tout à fait être considéré comme une manoeuvre destinée à évincer un professionnel. Ceci pourrait tomber sous le coup de la loi.
Chan-elle
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vous appelez quoi une agence étrangère ?
La première pourrait éventuellement demander le partage des honoraires

Mais aussi des dommages-intérêts d'un montant équivalent à la commission qu'elle aurait dû percevoir devront être versés à l'agence évincée ayant présenté le bien en premier
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Bonjour

l'agent immobilier nous a fait signer un "Mandat de recherche"

L'aurait fallu que l'AI vous explique la différence entre un "Mandat de recherche" et "Bon de visite".
Bonsoir,
Je reviens juste le temps de conclure ce topic.
Nous avons signé pour l'appartement la semaine dernière, en passant par l'agence (qui a été bien surprise de le voir revenir). Suite à négo serrée, puisqu'après tout, tout était déjà fait, l'agence a accepté de baisser sensiblement sa commission. Bref, home sweet home! Enfin, bientôt! :)
Merci à tous pour vos réponses.
PS : par contre l'agence a utilisé les diagnostics que leur a transmis le vendeur, avec l'en-tête de l'autre agence. C'est "moyen" je trouve, mais bon, c'est ainsi.
Chan-elle
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22 mai 2016
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Relisez bien un mandat de vente vous allez comprendre

CONDITIONS GENERALES du MANDAT
Le présent mandat est consenti et accepté aux conditions figurant ci-avant (en page 1 et 2) ainsi qu'aux conditions générales suivantesOBLIGATIONS et POUVOIRS du MANDATAIRE
1 - Proposer, présenter, visiter et faire visiter les biens à toute personne qu'iljugera utile
.2 - Faire toute publicité qu'il jugera utile (commerciale, petites annonces, etc.),ces frais restant à la charge exclusive du mandataire.Il peut notamment diffuser des informations concernant les biens sur dessites internet (le mandant doit en être informé par le mandataire)
.3 - Communiquer le dossier de l'opération à tout confrère qu'il jugera susceptible de concourir à la vente

Donc ne soyez jamais étonné de voir une agence vous montrer ou faire visiter un bien avec laquelle vous pensez ne pas avoir signé
^^Marie^^
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Bonjour

C'est ce qu'on appelle "une Délégation de Mandat".

++
Juste un dernier point juridique :

Vous parler de mandat de recherche.
Il existe deux sortes de mandat "mandatant" un professionnel de l'immobilier (en l'occurrence)

1 - le mandat de vente, contrat entre le vendeur et l'AI
2 - le mandat d'achat ou mandat de recherche, contrat entre l'acheteur et l'AI.
Ce mandat, enregistré au registre des mandats au même titre que le mandat de vente, permet à l'AI de faire visiter des biens, à ses acheteurs, sans ETRE TITULAIRE D'UN MANDAT DE VENTE... c souvent le cas avec des vendeurs ayant plusieurs mandat et qui n'en souhaite pas plus... "Si vous me trouvez l'acheteur, je vous signerai un mandat à ce moment là"... Pour faire visiter et préserver ses droits, l'AI rédige donc un mandat d'achat.
L'acheteur a le libre choix de son intermédiaire, si il visite avec l'agence A, il peut très bien revisiter et acheter avec l'agence B sans rien devoir à A

Lorsque le vendeur a mandaté plusieurs agences, la personne en quête de logement peut visiter le bien en cause avec plusieurs professionnels. Toutefois, la seule organisation de la visite du bien mis en vente ne permet pas à l'agent d'exiger des honoraires. La commission revient à celui qui a joué un rôle déterminant dans les négociations pour la réalisation de la vente ou qui a remporté l'affaire parce qu'il a proposé le prix le plus attrayant pour l'acquéreur.

Vous pouvez soutenir le contraire, les tribunaux ne sont pas de votre avis, car seul le mandat de vente ou le mandat de recherche ont une valeur juridique. Le BON DE VISITE est une création de la pratique des agents immobiliers, dans un domaine où la preuve par témoins n'est pas admise, document destiné à prouver la visite du bien par une personne présentée par une agence. Le "bon de visite" que les agents immobiliers font souvent signer à l'acquéreur après la visite du logement ne peut à lui seul justifier une demande de rémunération. En effet le bon de visite ne peut tenir lieu de mandat et faire naître une obligation à la charge de l'acheteur dès lors que le mandat prévoit que la commission sera à la charge du vendeur.
lbigaret
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Parfaitement d'accord sur le rôle du bon de visite je le suis nettement moins sur votre première phrase, sauf à la nuancer largement.
Chan-elle
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22 mai 2016
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je rejoins Ibigaret qui a remporté l'affaire parce qu'il a proposé le prix le plus attrayant pour l'acquéreur car pour une baisse de prix du bien, vous devez avertir toutes les agences,
selon l'arrêt attaqué (Rennes, 6 avril 2006),
Mais attendu qu'ayant constaté que l'immeuble avait été finalement vendu à d'autres acquéreurs par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière et relevé que l'Agence Rennes Immobilier avait été privée de la réalisation de la vente par la faute des époux Y..., la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur les dispositions de la loi du 2 janvier 1970, a pu en déduire que ceux-ci devaient être condamnés à des dommages-intérêts dont elle a souverainement fixé le montant

il ne pourra pas demander sa commission mais aura la possibilité d'engager une action judiciaire pour le paiement par son mandant de dommages et intérêts d'un montant égal à la commission
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