Compromis de vente et tutelle

Bonjour,
Nous avons signé dans une agence avec mon amie un compromis de vente le 12/06/2009 pour l'achat d'une grange à réhabiliter(cela fesait déja 1 an qu'elle était mise en vente avec un notaire qui a ensuite confié son bien par délégation à une agence immo).
Lors de la signature de ce compromis, nous avons pris nos précautions en mettant des clauses suspensives comme celle du renouvellement du Certificat d'Urbanisme. (Nous avions demandé les mesures nécessaires a prendre au près du notaire pour éviter tt problème).
Etant confiant, nous nous sommes lancé dans la réalisation des plans et réalisation des devis afin de monter notre dossier de prêt achat+construction nécassaire à la signature de l'acte authentique. Nous avons donc du payer quelqu'un pour la réalisation des plans.
Pourquoi vous précisez tt ça? Voila, une semaine avant la signature prévue devant le notaire, ce dernier nous a appelé pour nous dire qu'il avait un problème pour rédiger l'acte de vente.
La grange appartient à Mr X depuis la donation partage à bien égal réalisée en 1990 lors de la mort de sa mère.Mr X a 3 soeurs dont une sous tutelle.Le père de Mr X est mort en 2007. Et voila le début des embettements. Lors de la mort du dernier parents il apparait qu'il y a 5 ans de "preamption" ou plutôt droit de regard des autres enfants car la grange en question a pris de la valeur entre 1990 et 2007. Donc il apparaitrait que les enfants doivent renoncer a leur part (grange estimée à l'époque à 40000 francs, aujourd'hui 6000euros sans modification)ont rédigé ce papier, sauf le juge gerant la tutelle qui lui a refusé de donner son accord au vu de l'article 509 du code civil (nouvelle loi en dâte du 4 Aout 2008).Que doit on faire? Le notaire nous dit que la signature de l'acte est réalisable en sachant que nous devons mesurer les risques que nous prenons...
Cela nous parait invraisemblable de la part d'un notaire: on peut signer mais nous devons être conscient que si la soeur sous tutelle venait à dire quelque chose dnas les 3 ans qui viennent (période des 5ans depuis la mort du dernier parent), le juge pourrait casser notre acte de vente...
Nous avons engagé des frais pour réaliser les plans et études... comment retomber sur ses pattes? ce n'est pas de notre faute..! Ni l'agence ni le notaire ne nous avais précisé qu'il fallait attendre la signature d'un juge (pas de clause suspensive dans le compromis).
Et pour finir, nous avons biens une clause pénales dans le compromis de 10% du montant de l'achat +frais de négociation, mais le notaire nous présente le problème comme ça: soit vous axcepter avec les risques que nous connaissons, soit vous refuser et casser le compromis. *Et la 2 problèmes: non seulement nous ne pouvons pas appliquer la clause pénales car c'est nous qui cassons l'acte et en plus comme nous cassons l'acte, c'est l'actuel propriétaire qui peut faire appliquer les pénalités contre nous... Le monde à l'envers!!!!
Que faire? comment prouver la faute du notaire, quel démarches doit on suivre pour au moins arriver a récupérer nos sous?... Doit on prendre le risque de signer?...

Désolé c'est très long mais si quelqu'un prend le temps de consulter ce message et d'y répondre ce serait génial...
merci d'avance