Travaux sous sol sans déclaration
maxel77
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Ducoin -
Ducoin -
Bonjour,
J'ai actuellement une maison en plein pied avec sous sol total, les anciens propriétaires ont aménagés le sous sol en transformant le garage double en faisant une salle et une chambre supplémentaires.
Ils n'ont pas fait de demande de permis de construire et de déclaration pour la modification du garage.
De plus, nous souhaitons faire aménager nos combles et l'artisan veut prendre en compte les pièces aménagés en bas pour le calcul de COS.
Que risque t on sachant que les pièces du bas n'ont jamais été déclaré?
merci pour votre aide
J'ai actuellement une maison en plein pied avec sous sol total, les anciens propriétaires ont aménagés le sous sol en transformant le garage double en faisant une salle et une chambre supplémentaires.
Ils n'ont pas fait de demande de permis de construire et de déclaration pour la modification du garage.
De plus, nous souhaitons faire aménager nos combles et l'artisan veut prendre en compte les pièces aménagés en bas pour le calcul de COS.
Que risque t on sachant que les pièces du bas n'ont jamais été déclaré?
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16 réponses
il existe des risques liés à des travaux de construction, d’agrandissement, de réhabilitation ou de rénovation faits sans autorisation
les délais de prescription courent à compter de l’achèvement des travaux;
En matière pénale, le délai est de trois ans qui peut être interrompue par un acte de procédure, tel qu’un procès-verbal constatant le délit.
dans le délai de trois ans après l’achèvement des travaux. Il résulte des articles L. 160-1 et L. 480-4 du Code de l’urbanisme que des travaux exécutés en violation des règles d’urbanisme constituent un délit. Les sanctions pénales ne peuvent être infligées qu’à l’auteur du délit c’est-à-dire, le vendeur. En revanche, le juge répressif peut ajouter aux sanctions pénales, et à titre accessoire, des mesures de restitution, comme la démolition du bien illégalement édifié.
- Sanctions fiscales dix ans après l’achèvement.
En cas de construction sans autorisation ou si la construction est non-conforme à l’autorisation délivrée, les redevances dont le permis aurait été le fait générateur sont exigibles (taxe locale d’équipement et toutes les taxes annexes), ainsi que les pénalités de retard. Sauf pour la taxe locale d’équipement pour laquelle est prévue une prescription de quatre ans, le délai de reprise de l’Administration fiscale est de dix ans.
- Sanctions civiles : dix ans après l’achèvement des travaux.
Les tiers, les voisins qui parviennent à démontrer que la violation d’une règle d’urbanisme leur a causé un préjudice personnel et certain disposent d’une action en responsabilité civile. Si la construction a fait l’objet d’un certificat de conformité, cette action est enfermée dans un délai de cinq ans. En revanche, s’il n’y a pas eu de permis, ou si le certificat de conformité a été refusé, elle ne se prescrit que par dix ans (article 2270-1 du Code civil). Cette action suppose la démonstration d’un préjudice personnel lié à la violation d’une règle d’urbanisme et non à la non-obtention d’un permis de construire.
- Sanctions administratives : elles sont imprescriptibles.
Obligation de régulariser à l’occasion de la demande d’un nouveau permis. Si un permis de construire est demandé sur une construction existante irrégulière, ce nouveau permis ne pourra être délivré que si la situation actuelle est régularisée, c’est-à-dire si la demande d’autorisation porte sur l’ensemble de la construction.
Impossibilité de reconstruire à l’identique en cas de sinistre. La construction réalisée illégalement ne pourra bénéficier de la nouvelle disposition résultant de l’article L. 111-3 du Code de l’urbanisme lequel prévoit que :La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, dès lors qu’il a été régulièrement édifié.
les délais de prescription courent à compter de l’achèvement des travaux;
En matière pénale, le délai est de trois ans qui peut être interrompue par un acte de procédure, tel qu’un procès-verbal constatant le délit.
dans le délai de trois ans après l’achèvement des travaux. Il résulte des articles L. 160-1 et L. 480-4 du Code de l’urbanisme que des travaux exécutés en violation des règles d’urbanisme constituent un délit. Les sanctions pénales ne peuvent être infligées qu’à l’auteur du délit c’est-à-dire, le vendeur. En revanche, le juge répressif peut ajouter aux sanctions pénales, et à titre accessoire, des mesures de restitution, comme la démolition du bien illégalement édifié.
- Sanctions fiscales dix ans après l’achèvement.
En cas de construction sans autorisation ou si la construction est non-conforme à l’autorisation délivrée, les redevances dont le permis aurait été le fait générateur sont exigibles (taxe locale d’équipement et toutes les taxes annexes), ainsi que les pénalités de retard. Sauf pour la taxe locale d’équipement pour laquelle est prévue une prescription de quatre ans, le délai de reprise de l’Administration fiscale est de dix ans.
- Sanctions civiles : dix ans après l’achèvement des travaux.
Les tiers, les voisins qui parviennent à démontrer que la violation d’une règle d’urbanisme leur a causé un préjudice personnel et certain disposent d’une action en responsabilité civile. Si la construction a fait l’objet d’un certificat de conformité, cette action est enfermée dans un délai de cinq ans. En revanche, s’il n’y a pas eu de permis, ou si le certificat de conformité a été refusé, elle ne se prescrit que par dix ans (article 2270-1 du Code civil). Cette action suppose la démonstration d’un préjudice personnel lié à la violation d’une règle d’urbanisme et non à la non-obtention d’un permis de construire.
- Sanctions administratives : elles sont imprescriptibles.
Obligation de régulariser à l’occasion de la demande d’un nouveau permis. Si un permis de construire est demandé sur une construction existante irrégulière, ce nouveau permis ne pourra être délivré que si la situation actuelle est régularisée, c’est-à-dire si la demande d’autorisation porte sur l’ensemble de la construction.
Impossibilité de reconstruire à l’identique en cas de sinistre. La construction réalisée illégalement ne pourra bénéficier de la nouvelle disposition résultant de l’article L. 111-3 du Code de l’urbanisme lequel prévoit que :La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, dès lors qu’il a été régulièrement édifié.
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ah bon aucun risque ,,,,??? tu peux m'expliquer stp jaqot
quand ces travaux ont ils été réalises ????
quand ces travaux ont ils été réalises ????
Bonjour
J'ai vu ce cas de figure. Le nouveau propriétaire a fait constater par huissier que le sous-sol avait déjà été aménagé avant l'achat de la maison.
Juste une question. la hauteur sous plafond est-elle supérieur à 1m80? Des ouvertures ont-elles été créées ou modifiées (ajout ou agrandissement de fenêtres, transformation de la porte de garage en porte d'entrée) ?
Si l'une de ces conditions est remplie, la destination du garage en changé (c'est maintenant un pièce à vivre) et ce qui était considéré comme une surface brute (non imposable), devient une surface nette (donc imposable).
Cette surface devient imposable sauf si la hauteur sous plafond est inférieur à 1m80. Dans ce cas là, même si la destination de la pièce a changé, la surface sera malgré tout considérée comme étant brute et non nette.
J'ai vu ce cas de figure. Le nouveau propriétaire a fait constater par huissier que le sous-sol avait déjà été aménagé avant l'achat de la maison.
Juste une question. la hauteur sous plafond est-elle supérieur à 1m80? Des ouvertures ont-elles été créées ou modifiées (ajout ou agrandissement de fenêtres, transformation de la porte de garage en porte d'entrée) ?
Si l'une de ces conditions est remplie, la destination du garage en changé (c'est maintenant un pièce à vivre) et ce qui était considéré comme une surface brute (non imposable), devient une surface nette (donc imposable).
Cette surface devient imposable sauf si la hauteur sous plafond est inférieur à 1m80. Dans ce cas là, même si la destination de la pièce a changé, la surface sera malgré tout considérée comme étant brute et non nette.
Merci beaucoup pour votre aide,
les travaux ont été fait il y a un an .
Mais les propriétaires étaient dans la maison depuis 6 ans, comment peuvent-ils savoir quand les travaux ont été fait?
il n'y a pas eu de modification d'entrée ou de fenêtre, juste la construction de 2 murs de séparation.
les travaux ont été fait il y a un an .
Mais les propriétaires étaient dans la maison depuis 6 ans, comment peuvent-ils savoir quand les travaux ont été fait?
il n'y a pas eu de modification d'entrée ou de fenêtre, juste la construction de 2 murs de séparation.
Bonjour moi le problème qui ce pose c'est que mon ex concubin prenez ces initiatives tout seul nous avons acheter une maison content 50/50 il a fait des travaux au sous seul pieces et ouverture fenêtres nous avons vendu la maison cause d'une séparation les travaux non pas été déclaré en mairie les notaires étaient aux courrant puis lorsque j ai signée l'acte de vente le notaire ma sortie toutes les factures que mon ex avait gradé la moindre bricole donc je n'es pas touché mon argent bloqué chez le notaire je vie seul avec fille en location et financièrement je n'y arrive plus j'ai besoin de bon conseil svp
Merci odile
Merci odile
Salut Jaqot
Le souci n'est pas de savoir quand les travaux ont été réalisés, c'est que ceux qui vont payer les impôts et les taxes sur la construction seront les actuels propriétaires étant donné que ce sont eux qui vont faire régulariser la situation et pas leurs prédécesseurs
Le souci n'est pas de savoir quand les travaux ont été réalisés, c'est que ceux qui vont payer les impôts et les taxes sur la construction seront les actuels propriétaires étant donné que ce sont eux qui vont faire régulariser la situation et pas leurs prédécesseurs
bonjour voila j ai achete une petite ruine dans une impasse avec un grand terrain derriere ,tout se passe tres bien j usqu a ce que l on voulut passer l eau la hic il y a une prolongation au sous sol qui passe sur la moitie de ma terrasse en sous sol :on ne peux passer l eau sans casser le mur en sous sol qui a ete fait en douce il y a des annees car les proprietaires qui m on vendu etaient parties il y a 29ans et il n y avait aucune constuction;et la seule solution c est de passer par chez eux et ils refusent comment faire :merci car je n ai pas les moyens de prendre un avocat
si extérieurement rien n a été changé je ne vois pas comment les impots peuvent savoir si il y a 1 an ou 10ans !!! faite juste régulariser !!!
En ce qui concerne la taxe d'habitation ça ne me pose pas de souci.
Mais s'il y a régularisation de la situation par le biais d'un dossier d'urbanisme, des taxes seront demandées. Ces taxes sont liées aux travaux de construction. Notamment la TLE (Taxe Locale d'Equipement), la TDCAUE (txe départementale pour le financement du CAUE), ou la taxe pour le raccordement à l'égout... Ce sera le cas pour l'aménagement de combles. Cela risque d'être le cas aussi pour le sous-sol.
Pour le comble ce serait logique car c'est son projet
Pour le sous-sol ça le serait moins car il n'a pas fait les travaux
Mais s'il y a régularisation de la situation par le biais d'un dossier d'urbanisme, des taxes seront demandées. Ces taxes sont liées aux travaux de construction. Notamment la TLE (Taxe Locale d'Equipement), la TDCAUE (txe départementale pour le financement du CAUE), ou la taxe pour le raccordement à l'égout... Ce sera le cas pour l'aménagement de combles. Cela risque d'être le cas aussi pour le sous-sol.
Pour le comble ce serait logique car c'est son projet
Pour le sous-sol ça le serait moins car il n'a pas fait les travaux
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Moi je gruge chez moi et je vois pas pourquoi on va se prendre la tete, ça évite de payer des impôts inutiles...