Charges de copropriete en retard et vente

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 Will -
Bonjour, je vends mon appartement et j'ai un gros retard de paiement de mes charges de copropriété.
Que se passe t-il si au jour de la signature chez le notaire je n'ai pas réussit à régler à temps mes charges?
Quel impact sur la vente cela peut il avoir?


Pensez vous qu'il soit possible (si le cas présent est déjà arrivé à ceux qui me liront ^^) de proposer au syndic le paiement total de la somme en retard lorsque je percevrais le montant de l'appartement vendu?? (en leur laissant par exemple un chèque du montant du et de leur proposer de l'encaisser à tel date)

J'attends vos réponses avec impatience! d'avance merci ^^

4 réponses

Bonsoir


- La cession d’appartement et les charges de copropriété
Lorsque vous vendez votre appartement, vous devez présenter au notaire un certificat émanant du syndic, ayant moins d’un mois et attestant que vous êtes libre de toute obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires.
En fait, ce certificat est adressé par le syndic au notaire chargé d’établir l’acte de vente qui lui en a fait la demande.

- Soit, il en résulte que vous êtes libre de toute obligation à l’égard du syndicat, l’acte de vente est passé sans autre formalité.
- Soit vous ne pouvez pas présenter ce certificat et avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans un délai de quinze jours à compter du transfert de propriété
Dans ce délai de quinze jours, le syndic peut former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.

Seules les sommes effectivement liquides et exigibles à la date de la vente sont dues. Les effets de l’opposition sont limités au montant des sommes réclamées qui se trouve seul bloqué.

En cas de cession d’un appartement, la dette de charge ne suit pas le lot. Elle est personnelle au propriétaire vendeur qui demeure tenu des dettes et des charges liquides et exigibles au moment de la vente.
Quant à l’acquéreur, il doit payer les sommes devenues liquides et exigibles après la notification de la vente au syndic.

Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est exigible à la date et selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Pour le financement de travaux non encore exécutés, l’acte de vente peut toutefois aménager la répartition conventionnelle des charges entre le vendeur et l’acquéreur.
Veillez à ce que cette clause soit la plus précise possible. Par ailleurs, vous devez savoir que cette clause, valable dans les rapports entre le vendeur et l’acquéreur n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires.

A compter du 1.9.04 l’état daté qui est adressé par le syndic au notaire, à la demande de ce dernier ou du copropriétaire vendeur, devra comporter trois parties distinctes :
les sommes dues par le vendeur au syndicat, les sommes dues par le syndicat au vendeur et les sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire :

1) Sommes dues par le vendeur au syndicat :

- les provisions exigibles du budget prévisionnel ;
- les provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel
- les charges impayées sur les exercices antérieurs ;
- les sommes dues au titre du paiement différé par le copropriétaire vendeur qui n’a pas donné son accord aux travaux d’amélioration
- les avances exigibles, c’est à dire décidées par l’assemblée générale et non réglées (réserve prévue au règlement de copropriété, avances décidées par l’assemblée générale pour faire face à des travaux d’entretien ou de conservation susceptibles d’être nécessaires dans les trois ans et avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale.

2) Sommes dues par le syndicat au vendeur (syndicat débiteur) :

- avances non utilisées
- provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période au cours de laquelle se situe la vente et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme, soit après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours.
Ces sommes sont comme auparavant indiquées par le syndic, pour le lot considéré, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes.

3) Sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire :

- reconstitution des avances, même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes ;
- provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
- provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à cette 3ème partie,le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Répartition des dépenses entre le vendeur et l’acquéreur en cas de vente à compter du 01.09.04 :

- le paiement de la ou des provision(s)exigible(s) du budget prévisionnel, correspondant aux périodes antérieures à la vente et à celle au cours de laquelle la vente se passe, incombe au vendeur ;
- le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;
- le trop ou moins perçu sur provisions révélé par l’approbation des comptes est porté au crédit ou au débit de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes ;
Un accord conventionnel entre le vendeur et l’acquéreur est possible et peut être prévu dans l’acte de vente mais cet accord n’est pas opposable au sybdicat des propriétaires ;
Pour mémoire, la provision relative au budget prévisionnel est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ; les sommes afférentes aux dépenses hors budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Rappel :
Lors de la cession d’un appartement, dans l’avant-contrat de vente, une clause doit préciser la superficie de la partie privative du lot vendu située dans un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété.
Il doit également lui être annexé un état parasitaire relatif à la présence de termites dans un immeuble si le logement est situé dans les zones délimitées par arrêté préfectoral et, un état des risques d’accessibilité au plomb si le logement est construit avant 1948 dans les zones à risques définies par arrêté, du préfet.

Le saviez-vous ?

Depuis le 1er juin 2001 tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété, tout bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat peut dans des cas précis consulter le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de quinze ans. Ce diagnostic est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.

Vous pouvez également consulter à votre demande le carnet d’entretien de l’immeuble.
L’obligation de communiquer le carnet d’entretien de l’immeuble et le diagnostic technique, s’il existe, incombe au vendeur.
Des copies de ces documents sont remis au copropriétaire qui en fait la demande, à ses frais.
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr?id_article=1891



Cordialement
Bien beau tout ça...chez moi, un copropriétaire a vendu son bien, est parti avec sa dette et en sus, a reçu de l'argent de notre Syndic...Celui-ci a écrit au Notaire que tout était en ordre, pour permettre la vente !!!
Ensuite, il a déclaré la faillite de sa société et nous n'avons rien récupéré des sommes retirées du compte copropriété soit +/- 35.000 Eur...
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mdrrr, vous avez un syndic ? depuis quand un propriétaire dit a un notaire que tout est en ordre ? un Notaire est tenu de se renseigner auprès DU SYNDIC et non du propriétaire, désolé mais la loi oblige le réglement des charges, donc soi le syndic est en faute soi déposer une plainte
>
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Bonjour,

Est il possible d'avoir votre source concernant ce que vous avancez copie ci dessous. J'ai en effet mon syndic qui refuse de me rembourser le trop perdu pour les travaux de ravalement de façade car je ne sui plus propriétaire de bien le jour de l'arret des compte. Sachant que la fin des travaux à eu lieu en Septembre 2015. Il y a eu une AG en Février 2016. et c'est pour l'AG du 28 novembre 2016 qu'il solde les comptes. Ce retard est il normal. Opposable au syndic.

Merci de votre réponse. Cdlt. William

2) Sommes dues par le syndicat au vendeur (syndicat débiteur) :

- avances non utilisées
- provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période au cours de laquelle se situe la vente et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme, soit après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours.
Ces sommes sont comme auparavant indiquées par le syndic, pour le lot considéré, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes.
Bonjour
Comme bcp de copropriétaires vous ne le savez surement pas mais votre syndic qu'il soit bénévole ou professionnel doit fournir un état daté afin que la vente puisse se faire. Le notaire envoie la demande de ce document en informant le syndic du nom des acquéreur et vendeurs, numéro de lot vendu et date prévue de vente. Le syndic doit remplir tout un dossier sur l'état de la copropriété, et plus particulièrement sur le fait que le vendeur est à jour ou non de ses paiements de charges. Dans votre cas, le syndic réclamera la somme que vous lui devez à votre notaire. Le notaire vous précisera tout cela le jour de la signature officielle, vos dettes envers le syndic seront automatiquement défalquées du prix de la vente de votre bien.

Bonsoir,

Dans un premier temps, il faut savoir, que les textes régissant la copropriété, font obligation au notaire chargé de l'acte de vente, de se renseigner au préalable auprès du syndic de copropriété, pour savoir si le vendeur est à jour dans le réglement de charges.

La suite se passe de commentaires particuliers, le syndic fera une opposition sur le prix de vente, pour récupérer les impayés, en plus, il peut inscrire sur l'appartement une hypothèque légale.

Espérons, que les charges impayés ne dépassent pas le prix de vente.

Donc, le syndic de copropriété dispose de moyens particulièrement efficaces pour recouvrer les impayés.
il doit tout d'abord vous le faire signifier par huissier de justice qu'il prend une hypotheque legale sous 48h car si ce n'est pas le cas vous pouvez alors les attaquer devant le refere il y a des avocat gratuit . une feuille de demande d'inscription doit vous etre fourni par le bureau des hypotheques signe numerote et paragrapher dans les 48h suivant , dans le cas ou ce n'est pas fait lors de la visite chez le notaire et si vous n'avez pas eu ces documents vous faite un document contradictoire sur paiement des charges impayer . lors de la vente et une fois l'acheteur ayant payer ,le notaire bloque la somme sur un compte pendant 5 ans (le syndic doit alors donner tous les document fourni par les differente adminitration dans les delai requi ainsi que toute les lettres recommander avec accuser de reception dans les delais prescrit par la loi ainsi que la justification des charges impayer) en regle generale se n'est pas justifier par les syndics car les notaires savent et connaise les loi se sont avant tout des officier miniterielle(soit il les justifies et il les recuperes ou vous les recuperer au bout de 5 ans et la le syndics ne peut plus rien)
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