Superficie cadastre vs acte de propriété
Elodie
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Chevalier d'éon -
Chevalier d'éon -
Bonjour,
Mes parents possèdent une maison dont la cour est commune avec celle de la voisine et dont le fond est entièrement occupé par un alignement de vieux cabanons. Récemment, cette dame a été placée en maison de retraite par ses enfants qui cherchent à vendre sa maison.
Mes parents qui jusqu'alors n'avaient pas clôturé leur parcelle se sont décidés à démolir leurs deux cabanons afin de pouvoir délimiter leur terrain et de s'isoler des éventuels nouveaux acheteurs.
Ayant juste fini leur travaux, ils reçoivent un courrier en recommandé d'un des enfants leur assignant la venu d'un géomètre pour délimiter les parcelles car cette personne n'est pas d'accord avec le fait qu'un des deux cabanes leur appartient.
En réalité, à leur emménagement mes parents avaient prêté la cabane au mari de ma voisinne pour y déposer des outils de jardinage (en échange de quelques légumes). Ce monsieur décédé, les outils sont restés dans la cabane mes parents n'en ayant pas l'utilité. Au fil des années, la conscience collective de cette famille s'est petit à petit octroyé cette cabane soutenant aujourd'hui que celle-ci leur appartient. Cette croyance leur a même permis de changer le cadastre lors de sa correction en 1996 par un géomètre (mes parents étaint absent lors de sa venue)
Sur le cadastre, la superficie du terrain (cour + maison comprise) amputée du 2ème cabanon est donc aujourd'hui de 69 m² au lieu des 77 m² notifiée dans l'acte de propriété. Alors que la superficie de la parcelle des voisins passent de 90m² (sur acte de proprité que mes parents se sont procuraient aux archives ) à plus de 100 m² (empiétant en fait sur la surface d'un autre voisin)
Aujourd'hui le géomètre expert est passé pour limiter les deux terrains mais n'a pas pris en compte que les éléments du nouveaux cadastres et les indices physiques pouvant délimiter les parcelles (un petit décrochement entre les murs du fonds des deux cabanons). Ce qui conduit à la perte du cabanon pour mes parents. Nous lui avons dit que le cadastre ne faisait pas foi d'acte de propriété et que seul la superficie définie dans l'acte de propriété prévalait. Mais ils nous a répondu que les surfaces inscrites sur les actes notariaux étaient pour les plus souvent fausses et que pour lui seul le cadastre et les indices physiques allaient lui servir d'éléments de délimitation.
Je sais qu'il est possible de refuser cette avis, et de porter le tout au tribunal d'instance qui nous imposera un autre géomètre. Mais ne risque-t-il pas d'avoir le même raisonnement et de ce fait, mes parents perdront de l'argent pour une expertise qui n'ira pas dans leur faveur? Pourrons nous lui imposer de redimensionner l'ensemble des parcelles et limiter exactement celle de mes parents à 77m²
Je leur ai conseillé pour l'instant de ne pas signer le plan que le géomètre allait leur envoyer et de lui réclamer au moins qu'il cherche les cadastres plus anciens que la dernière modifications (auquelle il attache tant d'importance). Quels document ou recours pourraient contrebalançaient en leur faveur?
Merci pour votre aide
Elodie
Mes parents possèdent une maison dont la cour est commune avec celle de la voisine et dont le fond est entièrement occupé par un alignement de vieux cabanons. Récemment, cette dame a été placée en maison de retraite par ses enfants qui cherchent à vendre sa maison.
Mes parents qui jusqu'alors n'avaient pas clôturé leur parcelle se sont décidés à démolir leurs deux cabanons afin de pouvoir délimiter leur terrain et de s'isoler des éventuels nouveaux acheteurs.
Ayant juste fini leur travaux, ils reçoivent un courrier en recommandé d'un des enfants leur assignant la venu d'un géomètre pour délimiter les parcelles car cette personne n'est pas d'accord avec le fait qu'un des deux cabanes leur appartient.
En réalité, à leur emménagement mes parents avaient prêté la cabane au mari de ma voisinne pour y déposer des outils de jardinage (en échange de quelques légumes). Ce monsieur décédé, les outils sont restés dans la cabane mes parents n'en ayant pas l'utilité. Au fil des années, la conscience collective de cette famille s'est petit à petit octroyé cette cabane soutenant aujourd'hui que celle-ci leur appartient. Cette croyance leur a même permis de changer le cadastre lors de sa correction en 1996 par un géomètre (mes parents étaint absent lors de sa venue)
Sur le cadastre, la superficie du terrain (cour + maison comprise) amputée du 2ème cabanon est donc aujourd'hui de 69 m² au lieu des 77 m² notifiée dans l'acte de propriété. Alors que la superficie de la parcelle des voisins passent de 90m² (sur acte de proprité que mes parents se sont procuraient aux archives ) à plus de 100 m² (empiétant en fait sur la surface d'un autre voisin)
Aujourd'hui le géomètre expert est passé pour limiter les deux terrains mais n'a pas pris en compte que les éléments du nouveaux cadastres et les indices physiques pouvant délimiter les parcelles (un petit décrochement entre les murs du fonds des deux cabanons). Ce qui conduit à la perte du cabanon pour mes parents. Nous lui avons dit que le cadastre ne faisait pas foi d'acte de propriété et que seul la superficie définie dans l'acte de propriété prévalait. Mais ils nous a répondu que les surfaces inscrites sur les actes notariaux étaient pour les plus souvent fausses et que pour lui seul le cadastre et les indices physiques allaient lui servir d'éléments de délimitation.
Je sais qu'il est possible de refuser cette avis, et de porter le tout au tribunal d'instance qui nous imposera un autre géomètre. Mais ne risque-t-il pas d'avoir le même raisonnement et de ce fait, mes parents perdront de l'argent pour une expertise qui n'ira pas dans leur faveur? Pourrons nous lui imposer de redimensionner l'ensemble des parcelles et limiter exactement celle de mes parents à 77m²
Je leur ai conseillé pour l'instant de ne pas signer le plan que le géomètre allait leur envoyer et de lui réclamer au moins qu'il cherche les cadastres plus anciens que la dernière modifications (auquelle il attache tant d'importance). Quels document ou recours pourraient contrebalançaient en leur faveur?
Merci pour votre aide
Elodie
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8 réponses
Bonsoir,
J'essaie de répondre à votre question,
Première régle, le cadastre est du document fiscal, qui sert uniquement au calcul de l'impot foncier, d'ailleurs les plans du cadastre NE MENTIONNE AUCUNE COTE. Ils ont uniquement une valeur probatoire dans un litige de droit privée,
En matière immobilière, il y a quatre niveaux de preuve, avec unehierarchie,
- La preuve par occupation, qui est la seule à primer toutes les autres preuves, car elle a une valeur acquisitive, conformément à l'article 712 du Code civil, ce qui induit au moins une possession continue de 10 ans.
- La preuve par la possession de l'immeuble (délai insuffisant d'occupation)
- La preuve par titre, (titres translatifs et non constitutifs de la propriété),
- La preuve par présomptions judiciaires,
Seule l'usucapion à une valeur absolue, c'est, insistons bien, un mode d'acqusition d'une propriété.
Dans votre affaire, je crains que la possession décennale soit contre vous, car elle sanctionne aussi "une forme de négligence" du propriété qui se désintéresse de son bien, car c'est le vrai danger.
Cependant, par esprit de contradiction ou d'invention, afin de vous donner un léger espoir, il y a une porte
de sortie en quelque sorte, du fait que l'acte de votre nouveau voisin, (et pas comme le beaujolais), contient une clause au chapitre "CHARGES ET CONDITIONS", stipulant que l'acquéreur devra supporter ou bénéficier des erreurs de désignation, si les modifications apportées à la suite de son acquisition, il est aussi dans son tort, du fait que son titre est contraire à son occupation.
Le problème aussi que tout le monde a un avis, sont connaitre le fonds de chose, aller voir un notaire, demande la photocopie du fascicule JCN NOTARIAL FORMULAIRE - FASC. 20 CADASTRE - Incidences juridiques, vous aurez toute l'analyse de la jurisprudence devant ce genre de situation, bon courage...
Amicalement votre,
J'essaie de répondre à votre question,
Première régle, le cadastre est du document fiscal, qui sert uniquement au calcul de l'impot foncier, d'ailleurs les plans du cadastre NE MENTIONNE AUCUNE COTE. Ils ont uniquement une valeur probatoire dans un litige de droit privée,
En matière immobilière, il y a quatre niveaux de preuve, avec unehierarchie,
- La preuve par occupation, qui est la seule à primer toutes les autres preuves, car elle a une valeur acquisitive, conformément à l'article 712 du Code civil, ce qui induit au moins une possession continue de 10 ans.
- La preuve par la possession de l'immeuble (délai insuffisant d'occupation)
- La preuve par titre, (titres translatifs et non constitutifs de la propriété),
- La preuve par présomptions judiciaires,
Seule l'usucapion à une valeur absolue, c'est, insistons bien, un mode d'acqusition d'une propriété.
Dans votre affaire, je crains que la possession décennale soit contre vous, car elle sanctionne aussi "une forme de négligence" du propriété qui se désintéresse de son bien, car c'est le vrai danger.
Cependant, par esprit de contradiction ou d'invention, afin de vous donner un léger espoir, il y a une porte
de sortie en quelque sorte, du fait que l'acte de votre nouveau voisin, (et pas comme le beaujolais), contient une clause au chapitre "CHARGES ET CONDITIONS", stipulant que l'acquéreur devra supporter ou bénéficier des erreurs de désignation, si les modifications apportées à la suite de son acquisition, il est aussi dans son tort, du fait que son titre est contraire à son occupation.
Le problème aussi que tout le monde a un avis, sont connaitre le fonds de chose, aller voir un notaire, demande la photocopie du fascicule JCN NOTARIAL FORMULAIRE - FASC. 20 CADASTRE - Incidences juridiques, vous aurez toute l'analyse de la jurisprudence devant ce genre de situation, bon courage...
Amicalement votre,
Bonjour!
Je voudrais savoir où il serait possible d'avoir les textes de lois concernant les prépondérances des différentes preuves de sa superficie.
C'est à dire des articles de lois qui mentionneraient le fait que seul l'occupation de plus de 10 ans non contestée est irréfutable en matière de superficie etc ...
Car d'après un autre géomètre, l'acte notarial (et d'autres sur internet disent pareil) n'est pas non plus une preuve irréfutable de justification de superficie. Il n'y aurait vraisemblablement que l'occupation ou l'accord entre voisin qui feraient foie ...
Mais ou pourrais je trouver ces textes de lois en noir sur blanc pour pouvoir les présenté au voisins pour tenter une dernière fois de régler cela à l'amiable?
Et une deuxième petite question, quelqu'un connaitrait un bon géomètre expert sur lille ou ses environs?
Merci d'avance de consacrer un peu de votre temps à nous aider ...
Je voudrais savoir où il serait possible d'avoir les textes de lois concernant les prépondérances des différentes preuves de sa superficie.
C'est à dire des articles de lois qui mentionneraient le fait que seul l'occupation de plus de 10 ans non contestée est irréfutable en matière de superficie etc ...
Car d'après un autre géomètre, l'acte notarial (et d'autres sur internet disent pareil) n'est pas non plus une preuve irréfutable de justification de superficie. Il n'y aurait vraisemblablement que l'occupation ou l'accord entre voisin qui feraient foie ...
Mais ou pourrais je trouver ces textes de lois en noir sur blanc pour pouvoir les présenté au voisins pour tenter une dernière fois de régler cela à l'amiable?
Et une deuxième petite question, quelqu'un connaitrait un bon géomètre expert sur lille ou ses environs?
Merci d'avance de consacrer un peu de votre temps à nous aider ...
Bonjour,
Une petite question Hystorodon, le Géomètre expert doit il prendre en compte l'acte de propriété?
Car comme tu l'as dis, le cadastre ne fait pas foie, donc ça ne donne que des indications, donc il doit bien se référer sur autre chose? Et l'acte de propriété m'a l'air d'être le documents qui prévaut.
A t'on un quelconque droit de le forcer à prendre en compte tel ou tel document? Car si il ne veut se référer qu'au cadastre, forcement cela impliquera de faire appel à un autre géomètre expert et donc des frais qui me paraissent inutile . . .
Une petite question Hystorodon, le Géomètre expert doit il prendre en compte l'acte de propriété?
Car comme tu l'as dis, le cadastre ne fait pas foie, donc ça ne donne que des indications, donc il doit bien se référer sur autre chose? Et l'acte de propriété m'a l'air d'être le documents qui prévaut.
A t'on un quelconque droit de le forcer à prendre en compte tel ou tel document? Car si il ne veut se référer qu'au cadastre, forcement cela impliquera de faire appel à un autre géomètre expert et donc des frais qui me paraissent inutile . . .
Personnellement, je prend l'acte de propriété le plus récent ou l'extrait le plus ancien (ce dernier fessant foie en cas de litige), suivant ce qui est disponible.
Je regarde les indications de que donne le terrain, (le prés est-il tondus ?, grillage, muret, ect...).
Et ensuite on traite le tout au bureaux....
Maintenant, c'est le géomètre-expert qui décide, et si vous n'êtes pas d'accord avec
sont travaille, il faut faire appelle à un autre géomètre-expert.
Donc il faut effectivement faire appelle à un autre géomètre-expert, si il tombe tout deux d'accords
avouez vous vaincue (ça vaut mieux), par contre si il ne tombe pas d'accord vous pourrez à ce moment
passer par un tribunal.
Je regarde les indications de que donne le terrain, (le prés est-il tondus ?, grillage, muret, ect...).
Et ensuite on traite le tout au bureaux....
Maintenant, c'est le géomètre-expert qui décide, et si vous n'êtes pas d'accord avec
sont travaille, il faut faire appelle à un autre géomètre-expert.
Donc il faut effectivement faire appelle à un autre géomètre-expert, si il tombe tout deux d'accords
avouez vous vaincue (ça vaut mieux), par contre si il ne tombe pas d'accord vous pourrez à ce moment
passer par un tribunal.
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D'accord ... donc c'est vraiment fonction du géomètre, à priori il devrait se référer aux acte de propriété , mais si il ne le fait pas alors qu'on voudrait qu'il le fasse, il faut appeler un contre geometre expert . . .
Juste une dernière petite question, peut on demander à voir l'exemplaire original du cadastre censé être signé par les parents d'élodie? Et si il s'avère qu'il n'a pas été signé par ses parents, garde t'il toujours la même valeur?
Juste une dernière petite question, peut on demander à voir l'exemplaire original du cadastre censé être signé par les parents d'élodie? Et si il s'avère qu'il n'a pas été signé par ses parents, garde t'il toujours la même valeur?
Bonjour ou bonsoir,
-Comme dans ma réponse précédente, l'article 712 du code civil, mentionne que la propriété s'acquiert aussi par accession ou incorporation ou par prescription.
La prescription acquisitive en matière foncière est régie par les articles 2272 à 2275 du Code civil, (refondue aux termes de la loi du 17 juin 2008).
En matière de hierarchie des preuves en matière immobilière, il s'agit de règles instaurées par la jurisprudence,
Ce qui compte avant tout et avant tous les plans, ce sont les limites existantes sur le terrain, voulues par les propriétaires riverains, ce qui compte c'est la propriété réelle.
Le cadastre et les différents, ne sont en aucune manière un titre de propriété.
Le cadastre est à la base un document fiscal servant pour l'établissement de l'impôt foncier.
En ce qui concerne, les affirmations de votre géomètre, mon ami de La Palisse, m'aurait simplement dit, qu'un géomètre dresse des plans, et n'est pas un juriste, il n'est pas le conseiller approprié pour ce genre de situation.
Il faut bien voir, que l'établissement d'un droit de propriété par usucapion (prescription) est aussi une manière de sanctionner un propriété négligent, de fait, il se désintéresse de son immeuble.....
Cordialement,
-Comme dans ma réponse précédente, l'article 712 du code civil, mentionne que la propriété s'acquiert aussi par accession ou incorporation ou par prescription.
La prescription acquisitive en matière foncière est régie par les articles 2272 à 2275 du Code civil, (refondue aux termes de la loi du 17 juin 2008).
En matière de hierarchie des preuves en matière immobilière, il s'agit de règles instaurées par la jurisprudence,
Ce qui compte avant tout et avant tous les plans, ce sont les limites existantes sur le terrain, voulues par les propriétaires riverains, ce qui compte c'est la propriété réelle.
Le cadastre et les différents, ne sont en aucune manière un titre de propriété.
Le cadastre est à la base un document fiscal servant pour l'établissement de l'impôt foncier.
En ce qui concerne, les affirmations de votre géomètre, mon ami de La Palisse, m'aurait simplement dit, qu'un géomètre dresse des plans, et n'est pas un juriste, il n'est pas le conseiller approprié pour ce genre de situation.
Il faut bien voir, que l'établissement d'un droit de propriété par usucapion (prescription) est aussi une manière de sanctionner un propriété négligent, de fait, il se désintéresse de son immeuble.....
Cordialement,
Bonjour,
Le seul moyens de contredire un géomètre-expert et de faire appelle à un autre géomètre-expert,
si les deux géomètres-experts ne sont pas d'accord alors il faudra passer par le tribunal qui désigneras un nouveaux géomètre-expert, pour tranché.
Le cadastre ne fait pas foie mais donne des indications quand aux limites de propriété, et si le cadastre à été modifié, vos parents on forcément été mis au courant....
Peut être ont ils signés sans savoir ce qu'il ont signés....
Les surfaces inscrite sur le cadastre peuvent aussi être faussent.....
De plus si il y as eu modification du cadastre il y as aussi eu plan de bornage avec côte, le géomètre-expert prendra ce plan là....
Le seul moyens de contredire un géomètre-expert et de faire appelle à un autre géomètre-expert,
si les deux géomètres-experts ne sont pas d'accord alors il faudra passer par le tribunal qui désigneras un nouveaux géomètre-expert, pour tranché.
Le cadastre ne fait pas foie mais donne des indications quand aux limites de propriété, et si le cadastre à été modifié, vos parents on forcément été mis au courant....
Peut être ont ils signés sans savoir ce qu'il ont signés....
Les surfaces inscrite sur le cadastre peuvent aussi être faussent.....
De plus si il y as eu modification du cadastre il y as aussi eu plan de bornage avec côte, le géomètre-expert prendra ce plan là....
Bonjour,
tout d'abord merci à tous pour vos réponses
Mes parents n'ont pas signé le nouveau cadastre. La révision n'avait pas été effectué sous la demande des voisins mais par la commune dans le but de l'actualiser (à la suite de nombreuses construction d'habitations dans le quartier). Ce géomètre a pour ainsi dire fait du "porte à porte" pour collecter des informations et était passé mes parents étant absent.
Sinon je n'ai pas bien compris la solution à partir du chapitre "CHARGES ET CONDITIONS".
La maison de mes voisins n'a pas encore été vendu et si le bornage se fait avant la vente cela ne pourra plus s'appliquer aux nouveaux acquéreur?
Elodie
tout d'abord merci à tous pour vos réponses
Mes parents n'ont pas signé le nouveau cadastre. La révision n'avait pas été effectué sous la demande des voisins mais par la commune dans le but de l'actualiser (à la suite de nombreuses construction d'habitations dans le quartier). Ce géomètre a pour ainsi dire fait du "porte à porte" pour collecter des informations et était passé mes parents étant absent.
Sinon je n'ai pas bien compris la solution à partir du chapitre "CHARGES ET CONDITIONS".
La maison de mes voisins n'a pas encore été vendu et si le bornage se fait avant la vente cela ne pourra plus s'appliquer aux nouveaux acquéreur?
Elodie
La législation juridique et financière évolue en permanence...