Pret locatif social : taux variable
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lolotte813
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tajine94 -
tajine94 -
Bonjour,
Je veux investir sur un appartement en Loi Scellier en profitant d'un PLS (pret locatif social) sur 15 ans.
Cependant, 50% de l'emprunt au minimum est à taux variable (actuellement 2.95%), indexé sur le livret A (qui est à 1.75%).
Le fait de partir sur du variable me fait hésiter. Y-a-t-il des garanties possibles pour que le taux ne dérape pas pendant les 15 ans ? Est-ce si risqué ? Merci d'avance.
Je veux investir sur un appartement en Loi Scellier en profitant d'un PLS (pret locatif social) sur 15 ans.
Cependant, 50% de l'emprunt au minimum est à taux variable (actuellement 2.95%), indexé sur le livret A (qui est à 1.75%).
Le fait de partir sur du variable me fait hésiter. Y-a-t-il des garanties possibles pour que le taux ne dérape pas pendant les 15 ans ? Est-ce si risqué ? Merci d'avance.
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11 réponses
Petite question également sur le taux PLS.
Il esr revalorisé, le cas échéant, à chaque date anniversaire du pret comme pour un pret a taux variable dans une banque ou il est revalorisé aussitôt et systématiquement à chaque variation du taux du livret A ?
Merci pour l'aide qe vous pourrez m'apporter
Il esr revalorisé, le cas échéant, à chaque date anniversaire du pret comme pour un pret a taux variable dans une banque ou il est revalorisé aussitôt et systématiquement à chaque variation du taux du livret A ?
Merci pour l'aide qe vous pourrez m'apporter
J'ai un T2 derobien à 800km de chez moi dans une copro de 120lots.Combien d'apparts vendus en même temps dans quelques années?Plus tous les ennuis liés aux problèmes locatifs...Je regrette vraiment cet investissement:il aurait mieux valu payer mes impôts! Réfléchissez bien avant de vous lancer dans n'importe quoi.
La loi Robien, Scellier et autres sont d'excellentes opportunités pour constituer du patrimoine! Encore faut il respecter les fondamentaux comme pour tout achat immobilier! Je suis conseiller indépendant, je vends à mes clients dans leur région, en visitant l'EMPLACEMENT, vérifiant le prix du marché et les loyers ainsi que la demande locative! Cela me semble évident ! Sinon il faut accepter son erreur et ne pas dire que c'est la loi.Il faut dire"J'AI FAIT UNE ERREUR J'aurais du acheter plus près de chez moi, en validant l'EMPLACEMENT, l'EMPLACEMENT, l'EMPLACEMENT, le prix et la demande locative" On achète pas un jean ou un tee shirt là! Quoi de mieux sinon que de se constituer du patrimoine perso, payé en partie par l'ETAT, et en partie par le locataire????
Quand j'achète un jean ou un Tshirt par correspondance,je ne les vois pas forcément mais ce n'est pas une bande de menteurs qui me le vendent.Heureusement que j'ai regardé que mon achat de robien soit en centre ville .Il est donc bien placé et loué mais c'est tout de même une vente qui a reposé sur des mensonges et des omissions.Donc je maintiens:fuyez ces placements.Cette année,on a réussi à virer le syndic lié au promoteur.Achat payé en partie par l'état en partie par le locataire et en grande partie par le pigeon copropriétaire!
La dessus, je ne suis pas d'accord. Etre abusée, cela arrive, mais ce n'est quand même pas le cas de tout le monde, loin de là. Nos clients sont pleinement satisfaits de leur investissement ! Comme l'a dit précédemment Dav64, avant de réaliser un tel achat, réfléchissez un minimum, prenez le temps de valider l'environnement et la rentabilité locative. Mais l'opération en vaut vraiment la chandelle !
Bonjour, il n'y a pas de garantie
car le taux du livret A est déterminé par une formule d'indexation automatique égale à la moyenne de l'inflation et des taux d'intérêt à court terme, augmentée de 0,25 point.
voici le texte officiel qui décrit le pls
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr?id_article=4448
car le taux du livret A est déterminé par une formule d'indexation automatique égale à la moyenne de l'inflation et des taux d'intérêt à court terme, augmentée de 0,25 point.
voici le texte officiel qui décrit le pls
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr?id_article=4448
Déja le LA est à 1,25% ensuite méfiez vous du marché immobilier, la loie scellier est intérréssante pour défiscaliser certe mais quant serait il si le marché corige de 10% à la baisse apres une incroyable hausse de 20% par ans pendant 6 ans.
Le point de rupture a été établit entre la demande et les vendeurs pareil en ce qui concerne la location.
Il y a toujours des acheteurs présent sur le marché mais plus à n importe qu elle prix.
Le marché du neuf est actuellement soutenu par certain investisseur qui souhaite défiscaliser mais méfier vous quantmeme de la tendance de fond.
Appartement loie scellier 200 000€
gain sur la partie défisc baisse du marché -10% perte sur la valeur 20 000€
Les arbres ne monte pas jusqu au ciel MEF vous vous placé en haut du marché.
Point d entréé interrssant 2012 pas avant le marché va glisser tout doucetement à la baisse d ici la.
Le point de rupture a été établit entre la demande et les vendeurs pareil en ce qui concerne la location.
Il y a toujours des acheteurs présent sur le marché mais plus à n importe qu elle prix.
Le marché du neuf est actuellement soutenu par certain investisseur qui souhaite défiscaliser mais méfier vous quantmeme de la tendance de fond.
Appartement loie scellier 200 000€
gain sur la partie défisc baisse du marché -10% perte sur la valeur 20 000€
Les arbres ne monte pas jusqu au ciel MEF vous vous placé en haut du marché.
Point d entréé interrssant 2012 pas avant le marché va glisser tout doucetement à la baisse d ici la.
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Bonjour,
ce n'est pas très risqué car le livret A a peu de chances de déraper suffisamment pour rendre le taux supérieur en moyenne à celui d'un taux à 4% en fixe...
Mais le mieux est de savoir à l'avance qu'il faudra garder un peu de financement complémentaire en cas de dérapage, qui s'il doit arriver, ne portera que sur la capital restant dû, forcément moins élevé que le prêt initial... au pire, ça peut faire perdre quelques milliers d'euros, et quelques centaines par rapport à un emprunt à taux fixe
ce n'est pas très risqué car le livret A a peu de chances de déraper suffisamment pour rendre le taux supérieur en moyenne à celui d'un taux à 4% en fixe...
Mais le mieux est de savoir à l'avance qu'il faudra garder un peu de financement complémentaire en cas de dérapage, qui s'il doit arriver, ne portera que sur la capital restant dû, forcément moins élevé que le prêt initial... au pire, ça peut faire perdre quelques milliers d'euros, et quelques centaines par rapport à un emprunt à taux fixe
bonjour,
Je suis dans la même situation que vous. Pour limiter le risque je pense faire 2 prêts. 1 prêt avec le crédit foncier obligatoire à hauteur de 51% du montant de l'acquisition. Et 49% en taux fixe avec ma banque.
Je profite de ce mail pour avoir une confirmation. Peux t on bien cumuler un PLS avec les avantages de la loi sceiller pour un investisssement immobilier
merci
Je suis dans la même situation que vous. Pour limiter le risque je pense faire 2 prêts. 1 prêt avec le crédit foncier obligatoire à hauteur de 51% du montant de l'acquisition. Et 49% en taux fixe avec ma banque.
Je profite de ce mail pour avoir une confirmation. Peux t on bien cumuler un PLS avec les avantages de la loi sceiller pour un investisssement immobilier
merci
je suis actuellement en train de monter un investissement en PLS+scellier. Je vous confirme que le taux bouge à chaque refixing du Livret A (c'est à dire tous les trimestres).
Avez-vous finalisé votre investissement ? Vous a-t-on imposé un partenaire bancaire pour le PLS ?
Avez-vous finalisé votre investissement ? Vous a-t-on imposé un partenaire bancaire pour le PLS ?
Bonjour,
figo je suis dans le même cas que toi. Le promoteur (qui est également l'employeur de mon épouse) nous indique que le prêt PLS doit être OBLIGATOIREMENT pris chez le CCF étant donné qu'ils ont établi une "convention de transfert de prêt". Ceci est bien précisé dans le contrat de réservation. Mais est-ce légal?? Dans l'absolu ce n'est pas dérangeant pour le prêt PLS si l'ont peut choisir une délégation d'assurance et une garantie crédit logement. Par contre, aucune banque n'accepte de nous prêter les 49% restants (problème évident de garantie). Donc le CCF peut imposer ses conditions (taux fixe de 4.3 sur 15 ans! alors que sans négocier dans une autre banque on est à moins de 4%!).
autre solution: emprunter auprès du CIL départemental. Ce collecteur "1%" propose de prêter une partie de la somme de votre acquisition (mais limité à 40% du prix d'acquisition) à un taux très intéressant (1% fixe hors assurance et hors garantie) sur la durée de la convention APL (15 ans minimum) en échange de vous fournir un locataire PLS sur la durée de ce prêt.
PS: et oui l'association scellier et pls n'est plus possible pour les Permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2010 (http://www.loi-scellier.org/scellier-pls.php)
figo je suis dans le même cas que toi. Le promoteur (qui est également l'employeur de mon épouse) nous indique que le prêt PLS doit être OBLIGATOIREMENT pris chez le CCF étant donné qu'ils ont établi une "convention de transfert de prêt". Ceci est bien précisé dans le contrat de réservation. Mais est-ce légal?? Dans l'absolu ce n'est pas dérangeant pour le prêt PLS si l'ont peut choisir une délégation d'assurance et une garantie crédit logement. Par contre, aucune banque n'accepte de nous prêter les 49% restants (problème évident de garantie). Donc le CCF peut imposer ses conditions (taux fixe de 4.3 sur 15 ans! alors que sans négocier dans une autre banque on est à moins de 4%!).
autre solution: emprunter auprès du CIL départemental. Ce collecteur "1%" propose de prêter une partie de la somme de votre acquisition (mais limité à 40% du prix d'acquisition) à un taux très intéressant (1% fixe hors assurance et hors garantie) sur la durée de la convention APL (15 ans minimum) en échange de vous fournir un locataire PLS sur la durée de ce prêt.
PS: et oui l'association scellier et pls n'est plus possible pour les Permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2010 (http://www.loi-scellier.org/scellier-pls.php)
bonjour,suite a mon premier message j ai signe une promesse de vente ou il est stipuller que le pret sera delivré par le credit foncier,je me suis renseigné a savoir si c etait legal mais personne n a su me repondre,et le promoteur me dit que c est a cause du transfert de pret.je ne comprend pas trot de quoi il me parle!!!
si je passe par le credit mutuel pour mon pret pls,pense tu qu il peut y avoir des consequence pour la suite de la vente?
est ce que tu t est renseigner pour le legalite de l obligation du choix de la banque?
je suis vraiment dans le doute et je ne sais plus quoi faire?
merci pour ta reponse
si je passe par le credit mutuel pour mon pret pls,pense tu qu il peut y avoir des consequence pour la suite de la vente?
est ce que tu t est renseigner pour le legalite de l obligation du choix de la banque?
je suis vraiment dans le doute et je ne sais plus quoi faire?
merci pour ta reponse
Bonjour,
à vrai dire je suis dans le même cas. J'ai reçu hier le contrat par courrier et j'ai 7 jours pour prendre ma décision. Personne n'a pu me dire si c'était légal ou non. il faudrait sans doute voir avec un notaire ou la DDE (encore faut-il trouver le bon interlocuteur). Sinon, dernière "chance": mettre la pression sur le promoteur pour qu'il modifie le contrat mais je doute qu'il le fasse car d'autres personnes sont intéressées par ce type d'investissement donc il ne va pas se prendre la tête avec ce genre de détail.
Tu as achété dans quel coin? moi dans le 78.
à vrai dire je suis dans le même cas. J'ai reçu hier le contrat par courrier et j'ai 7 jours pour prendre ma décision. Personne n'a pu me dire si c'était légal ou non. il faudrait sans doute voir avec un notaire ou la DDE (encore faut-il trouver le bon interlocuteur). Sinon, dernière "chance": mettre la pression sur le promoteur pour qu'il modifie le contrat mais je doute qu'il le fasse car d'autres personnes sont intéressées par ce type d'investissement donc il ne va pas se prendre la tête avec ce genre de détail.
Tu as achété dans quel coin? moi dans le 78.
salut,moi j ai achete dans le 69.des reception du compromis je vais essayer de me renseigner aupres du notaire ,j ai appelle la dde qui m a dit que normalement j avais le libre choix de la banque tant que elle etait conventionne pour le pls.
tiens moi au courant de ton cote pour le deroulement svp.
cordialement
tiens moi au courant de ton cote pour le deroulement svp.
cordialement
Salut,
bon j'ai appelé la DDE ce matin. Elle confirme bien que lorsqu'une convention de transfert de prêt a été établie entre le promoteur et l'organisme délivrant le PLS, c'est ce même organisme qui doit délivrer le PLS à l'investisseur... y'a pas d'autre alternative.
Ensuite, j'ai vu la conseillère du Crédit Foncier. Elle m'a proposé donc 51% en PLS et 49% en taux fixe (3.8 sur 15 ans ou 4% sur 20ans ou 4.15% sur 25 ans), pas de frais de dossier (sinon c'est au moins 800euros), assurance à 0.38% (ça par contre c'est trop cher). Les marges de négociations sont très limitées (ils font un super effort sur le taux qu'elle m'a dit). De toute façon, en faisant un calcul simple, une différence de 0.3 points sur un prêt de 150000 euros sur 20 ans (ex de 4 à 4.3%) va te faire gagner environ 24 euros/mois uniquement sur le taux alors qu'en négociant bien l'assurance (passer de 0.38 à 0.15) tu peux gagner pratiquement 30euros/mois!! Donc, si je peux avoir 4% sur 20ans tout en demandant une délégation d'assurance (chez cardiff par exemple) c'est mieux que rien.
bon j'ai appelé la DDE ce matin. Elle confirme bien que lorsqu'une convention de transfert de prêt a été établie entre le promoteur et l'organisme délivrant le PLS, c'est ce même organisme qui doit délivrer le PLS à l'investisseur... y'a pas d'autre alternative.
Ensuite, j'ai vu la conseillère du Crédit Foncier. Elle m'a proposé donc 51% en PLS et 49% en taux fixe (3.8 sur 15 ans ou 4% sur 20ans ou 4.15% sur 25 ans), pas de frais de dossier (sinon c'est au moins 800euros), assurance à 0.38% (ça par contre c'est trop cher). Les marges de négociations sont très limitées (ils font un super effort sur le taux qu'elle m'a dit). De toute façon, en faisant un calcul simple, une différence de 0.3 points sur un prêt de 150000 euros sur 20 ans (ex de 4 à 4.3%) va te faire gagner environ 24 euros/mois uniquement sur le taux alors qu'en négociant bien l'assurance (passer de 0.38 à 0.15) tu peux gagner pratiquement 30euros/mois!! Donc, si je peux avoir 4% sur 20ans tout en demandant une délégation d'assurance (chez cardiff par exemple) c'est mieux que rien.
Bonjour ,
je suis dans le même cas que vous , je souhaiterai savoir à quelle agence du crédit foncier vous êtes vous adressé?....
Cela est important de savoir quelle agence du CFF peut faire preuve de souplesse au niveau du prêt complémentaire ...
Merci pour votre réponse sur ce site ou : rico59000@yahoo.fr
Bonne journée...
je suis dans le même cas que vous , je souhaiterai savoir à quelle agence du crédit foncier vous êtes vous adressé?....
Cela est important de savoir quelle agence du CFF peut faire preuve de souplesse au niveau du prêt complémentaire ...
Merci pour votre réponse sur ce site ou : rico59000@yahoo.fr
Bonne journée...
J'ai finalisé mon invest avant fin 2009.
On ne m'a pas imposé de partenaire bancaire. Il suffisait que ma banque ait un quota de prêt PLS disponible.
Par contre, il me semble que l'association Scellier + PLS ne soit plus possible en 2010.
On ne m'a pas imposé de partenaire bancaire. Il suffisait que ma banque ait un quota de prêt PLS disponible.
Par contre, il me semble que l'association Scellier + PLS ne soit plus possible en 2010.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Moi aussi je recherche des infos sur le prét PLS.
Merci de m'indiquer combien de fois le taux peut etre modifier sur une année?
Est ce que c'est un prêt qui est interressant mis à part la TVA et la taxe fonciere?
Salutations.