LMNP Scellier

Bonjour à tous,

J'ai rencontré aujoud'hui un promoteur immobilier qui m'a proposé
un projet. Il s'agit d'un studio meublé dans une résidence
étudiant de 18 m² avec parking souterrain pour un montant de 100 000
€ TTC en plein Lyon. La résidence est en train de s'achever. Je
vais vous faire un compte rendu de tout ce qu'il m'a raconté, j'ai
besoin de votre aide pour m'aider à décortiquer le vrai du faux et
pour savoir s'il s'agit d'une bonne affaire. J'ai rendez-vous avec
lui lundi soir pour visiter le studio et éventuellement finaliser
l'affaire.

Donc il m'a dit que je pourrai récupérer la TVA dans les 3 mois de
la vente soit 19600 € virés directement sur mon compte bancaire.
Ensuite, je lui ai dit que j'avais un apport d'environ 23 000 € et
que j'aimerai faire un prêt sur 15 ans.
Il m'a proposé le plan de financement suivant avec un taux de 4,2 %
:

Echéance mensuelle : 577 €/mois
Loyer net : 250 € /mois
Economie d'impôts : 180 €/mois
Tva Récupérée ramené sur 15 ans : 108 €/mois
Effort d'investissement sur 15 ans : 39 €/mois + L'apport
initial.

Il m'a dit que les loyers étaient garantis dès le premier mois de
la vente (clause dans le contrat) car le locataire sera en fait le
promoteur qui sous-louera ensuite le bien. J'étais un peu réticent
à l'idée d'acheter en meublé mais il m'a convaincu en me disant
que l'avantage du meublé était justement que les loyers étaient
garanties alors qu'on ne trouvait pas ce genre de clause dans
l'investissement locatif non-meublé , est-ce vrai ?
Il m'a dit que j'aurai à m'occuper de rien, que le promoteur
s'occupait de tout pendant toute la durée de la location.

Pensez-vous que je vais faire une bonne affaire. Perso, je trouve que
les loyers espérés ne sont quand même pas très élevés au vu de
l'emplacement mais comme ce sont des loyers garantis et que je n'ai
pas à m'occuper de la gestion, je me dis que c'est peut être pas
si mal ?

J'ai besoin de votre aide car c'est le premier investissement de ma
vie et je ne voudrai pas faire une grosse bêtise.

Dernière question : Pensez-vous que je peux faire baisser le prix ?
Si oui, je dois faire une offre à combien ?