Rappel par héritiers loyer ,charges comprises
anzilotus
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anzilotus -
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Bonjour,
Je suis locataire d'un studio non meublé depuis 2005. Les propriétaires, juristes de formation, n'avaient pas souhaité dissocier loyer et charges pour des raisons de simplicité (c'est ce que m'avait indiqué l'agence qui avait servi d'intermédiaire).
Le loyer est donc stipulé en ces termes : Loyer (+ charges comprises) = xxx euros.
Ils n'ont jamais procédé à l'indexation du loyer (il faut dire que j'ai eu à faire face à des blattes américaines la première année, un magnifique dégât des eaux la seconde).
Le propriétaire est décédé en mars 2008. Six mois après, on m'a demandé de trouver une agence immobilière pour effectuer l'estimation du bien pour la succession.
L'un des héritiers me demande aujourd'hui - pour le compte de l'indivision - le rappel de l'indexation des loyers et le rappel des charges.
Je conçois de devoir payer le rappel de l'indexation du loyer mais j'ai quelques problèmes avec les charges.
Mes questions sont les suivantes, en attendant le rendez-vous avec l'ADIL :
- A partir du moment où les charges sont forfaitaires dans le contrat de bail, peut-on me réclamer la régulation des charges ? Certains disent que non, d'autres que oui parce que la location n'est pas meublée.
- Dans l'affirmative, si l'on considérait que j'ai payé des provisions sur charges et non des charges forfaitaires, le problème se pose de la répartition loyer + charges. Ces dernières comportent notamment le chauffage et l'eau chaude. Le nouveau propriétaire propose arbitrairement de considérer que le loyer -trop peu cher à son goût - constituait 95% de la somme que je payais. Du coup, elle fait un rappel de charges - depuis ma première année de bail - qui conduit à plus que doubler les provisions sur charges. Cela conduit à grandement altérer le contrat de bail initial (+6%).
En gros, il me dit que le contrat de bail prévoit une répartition provisoire Loyer = 95 % / Charges = 5% mais après la régulation des charges, on a une répartition 90%/10%.
Par exemple, sur un loyer fictif de 1000€ charges comprises, le propriétaire considère que 950 € portent sur le loyer et 50 € sur les provisions sur charges. Mais après décompte des charges, il m'annonce que les charges s'élèvent à 114€/mois.
Que pensez-vous de la répartition qu'il propose par rapport au décompte final ?
- Dans tous les cas, l'ADIL me dit que les nouveaux propriétaires ne peuvent me demander des arriérés que sur la période où ils ont été eux-mêmes propriétaires. Qu'en pensez-vous ?
Je vous remercie sincèrement de vos réponses.
Je suis locataire d'un studio non meublé depuis 2005. Les propriétaires, juristes de formation, n'avaient pas souhaité dissocier loyer et charges pour des raisons de simplicité (c'est ce que m'avait indiqué l'agence qui avait servi d'intermédiaire).
Le loyer est donc stipulé en ces termes : Loyer (+ charges comprises) = xxx euros.
Ils n'ont jamais procédé à l'indexation du loyer (il faut dire que j'ai eu à faire face à des blattes américaines la première année, un magnifique dégât des eaux la seconde).
Le propriétaire est décédé en mars 2008. Six mois après, on m'a demandé de trouver une agence immobilière pour effectuer l'estimation du bien pour la succession.
L'un des héritiers me demande aujourd'hui - pour le compte de l'indivision - le rappel de l'indexation des loyers et le rappel des charges.
Je conçois de devoir payer le rappel de l'indexation du loyer mais j'ai quelques problèmes avec les charges.
Mes questions sont les suivantes, en attendant le rendez-vous avec l'ADIL :
- A partir du moment où les charges sont forfaitaires dans le contrat de bail, peut-on me réclamer la régulation des charges ? Certains disent que non, d'autres que oui parce que la location n'est pas meublée.
- Dans l'affirmative, si l'on considérait que j'ai payé des provisions sur charges et non des charges forfaitaires, le problème se pose de la répartition loyer + charges. Ces dernières comportent notamment le chauffage et l'eau chaude. Le nouveau propriétaire propose arbitrairement de considérer que le loyer -trop peu cher à son goût - constituait 95% de la somme que je payais. Du coup, elle fait un rappel de charges - depuis ma première année de bail - qui conduit à plus que doubler les provisions sur charges. Cela conduit à grandement altérer le contrat de bail initial (+6%).
En gros, il me dit que le contrat de bail prévoit une répartition provisoire Loyer = 95 % / Charges = 5% mais après la régulation des charges, on a une répartition 90%/10%.
Par exemple, sur un loyer fictif de 1000€ charges comprises, le propriétaire considère que 950 € portent sur le loyer et 50 € sur les provisions sur charges. Mais après décompte des charges, il m'annonce que les charges s'élèvent à 114€/mois.
Que pensez-vous de la répartition qu'il propose par rapport au décompte final ?
- Dans tous les cas, l'ADIL me dit que les nouveaux propriétaires ne peuvent me demander des arriérés que sur la période où ils ont été eux-mêmes propriétaires. Qu'en pensez-vous ?
Je vous remercie sincèrement de vos réponses.
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2 réponses
L'ADIL ne peut qu'avoir raison en ce qui concerne la transmission de la propriété aux héritiers.
Pour le reste, le bail est clair, vous louez charges comprises, la régularisation n'est pas inscrite dans la rédaction du bail, vous ne la devez pas.
Pour le reste, le bail est clair, vous louez charges comprises, la régularisation n'est pas inscrite dans la rédaction du bail, vous ne la devez pas.
J'ajoute un point qui se rapporte à la deuxième question.
A mon sens, si l'on doit calculer la répartition loyer/charges sur la somme inscrite dans le contrat de bail, il est obligatoire de se fier à une donnée objective : le budget prévisionnel du conseil syndical pour l'année 2006 ou le décompte des charges de l'année précédente. J'aurais voulu quelques avis sur ce point.
Le syndic n'est pas l'intermédiaire entre le propriétaire et moi mais puis-je lui demander directement ces deux documents ?
A mon sens, si l'on doit calculer la répartition loyer/charges sur la somme inscrite dans le contrat de bail, il est obligatoire de se fier à une donnée objective : le budget prévisionnel du conseil syndical pour l'année 2006 ou le décompte des charges de l'année précédente. J'aurais voulu quelques avis sur ce point.
Le syndic n'est pas l'intermédiaire entre le propriétaire et moi mais puis-je lui demander directement ces deux documents ?
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Peut-être est-ce une erreur du bailleur mais dans ce cas, je ne vois pas pourquoi je devrais payer des sommes qui sont très éloignées du contrat de bail initial.