Pret immobilier sous seing privé

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 Khalid -
Bonjour,

Savez-vous ce qu'est un "prêt sous seing privé"?

Lors de l'achat de notre maison, le notaire a utilisé cette expression dans un courrier adressé à la CASDEN. Et je ne sais pas pourquoi, il informe cet organisme (qui nous fournit le prêt) qu'aucun prêt n'est stipulé dans l'acte authentique alors qu'il était au courant puisqu'il leur écrit. Le notaire avait même précisé qu'on sollicitait un prêt dans le compromis de vente! J'ai lu dans ce même courrier qu'il reprochait à la CASDEN de ne pas "solliciter son instrumentation". Est-ce que ça aurait un rapport avec le prêt immo sous seing privé??

Merci de m'aider à comprendre ;)

4 réponses


Bonjour !
Vu la date de vos posts, j'imagine que vous avez dû avoir des réponses à vos interrogations, je me permets tout de même de répondre au cas où d'autres seraient intéressés par la réponse.

Dans votre cas, il s'agissait donc d'un prêt sous seing privé (SSP), c'était donc un prêt sans garantie.

Or, les notaires ne s'intéressent justement qu'aux prêts avec garantie (privilège de prêteur, hypothèque) qu'ils mentionnent expréssément dans leurs actes et qu'ils détaillent (nom de l'organisme prêteur, montant du prêt, type de garantie prise, début et fin des échéances, TEG ...). Ils s'occupent donc de rédiger le prêt, mais aussi de demander le déblocage des fonds préalablement à la date de signature de l'acte.
Ainsi, lorsque le client sollicite un prêt avec garantie, le notaire est seul compétent pour rédiger le prêt, prêt qui devient donc authentique (par opposition à votre prêt SSP).

Les notaires sont tenus de s'en occuper car ce type de prêt implique de nombreuses formalités postérieures (générer un bordereau d'inscription, envoyer le bordereau et la copie exécutoire à la conservation des hypothèques, contacter la compagnie d'assurance pour lui notifier qu'en cas de sinistres il faudra envoyer en priorité les dédommagements à la banque prêteuse + surplus envoyé aux clients, envoyer la copie exécutoire à la banque pour rendre opposable sa créance, son inscription et faire valoir son rang devant les autres créanciers etc ...). De plus, ce type de prêt a un coût (TPF) et des conséquences fiscales que seuls les professionnels connaissent.

En résumé, dans votre cas (comme dans tous les autres dossiers notariés de vente avec prêt SSP ou pas), le notaire connaît (ne vous en faites pas) exactement les modalités de financement de ses clients. En l'espèce, et vous l'avez remarqué, il était au courant de votre prêt SSP, simplement il ne l'a pas stipulé dans l'acte "authentique" puisque votre prêt était un prêt "SSP" (authentique s'opposant à SSP).

Concernant les frais (injustement) appelés "frais de notaire", ceux-ci sont généralement à hauteur de 8% du prix de vente. 7% vont servir à :
- payer les différentes pièces réclamées aux différentes administrations en vue de rédiger l'acte,
- payer les différentes taxes.
Le 1% restant représentera les honoraires à proprement parlé du notaire (ce qui est bien peu par rapport à un agent immobilier par ex qui prend 5% alors même qu'il se décharge de toutes responsabilités civiles, délictuelles, contractuelles à la charge du notaire ainsi que de toute instrumentalisation et rédaction).

Dans votre cas, prêt SSP, le notaire n'a pas rédigé le prêt, aucun honoraire à ce sujet ne sera dû. Concernant le TEG, tout dépend du montant et des négociations que vous avez pu avoir avec votre banque. Selon ce que vous empruntez, les frais de notaire peuvent être inclus, mais dans votre cas si je comprends bien, vous vous êtes acquittés de ces frais au moyen de deniers personnels donc hors prêt, ces frais ne seront donc comptés dans le TEG.

Voilà, je me suis un peu éloigné du sujet principale que j'ai tout de même (je l'espère) traité le plus clairement possible. J'ai tout de même apporté quelques précisions afin d'argumenter en faveur des notaires, de son rôle et de ses obligations, faisant moi même partie de ce milieu vivement et abondamment critiqué, quand bien même très peu connu ...
merci beaucoup pour toutes ces explications.
Khalid

Bonsoir,

La CASDEN (réservé aux fonctionnaires - ce qui est à mon sens illégal - car cela privilégie une certaine catégorie de personnes par rapport aux autres français - ceci est contraire au principe d'égalité) fait de la publicité en avançant l'argument que les prêts CASDEN, engageraient moins de frais que les prêts hypothécaires délivrés par les banques ordinaires.

Néanmoins, s'agissant d'un prêt délivré par une mutuelle, on "oublie" de signaler que tous les emprunteurs sont cautions solidaires vis-à-vis de la CASDEN, demandez à la CASDEN, à quoi cela correspond, et pourquoi en cas de défaillance de certains emprunteurs (cela arrive fatalement) les cotisations des bons emprunteurs se trouvent augmentés !

Faire croire que les prêts CASDEN sont moins onéreux est tout à fait illusoire, des comparaisons sont parues dans des revues juridiques à ce sujet, d'ailleurs a partir d'un certain montant, la casden fait également des crédits hypothécaires,

Certainement, le notaire "frileux" se réfère à une jurisprudence engageant la responsabilité des notaires, quand le prêt, ne contenait pas de garantie "réelle" comme la garantie hypothécaire, étant une garantie infiniment supérieure pour recouvrer une créance impayée.

Cordialement,
Bonjour,

Merci. Je comprends mieux. Mais savez-vous si dans le cas de prêts sans garantie hypothécaire, le fait qu'on ait souscrit un prêt doit figurer dans l'acte authentique? Car, à la lecture de l'acte: aucune mention de prêt. A croire que nous avons payé avec nos deniers personnels!! Malheureusement, ce n'est pas exact...

Et dans ce cas de figure, est-ce que les frais d'acte doivent quand même être intégrés au TEG du prêt? Car là, avec notre notaire, prêt sous seing privé= pas de mention du prêt dans l'acte mais il s'est quand même servi sur le chèque de banque du prêt pour payer une partie de ses frais. Nous n'arrivons pas à suivre sa façon de gérer les comptes.

J'espère que vous pourrez m'éclairer.
Bien cordialement,
tegerroné

Bonsoir,

Je comprends mieux, les réticences du notaire......

Il me semble, enfin, pour porter des affirmations, il faut connaître l'ensemble de l'opération, que ce prêt rendre dans le champ d'application de la loi du 13 juillet 1979, (protection des emprunteurs dans le domaine immobilier).

En agissant de la sorte, la CASDEN, se prive de la subrogation dans le privilège de prêteur de deniers, ainsi que le privilège de vendeur, qui sont exonérés de taxe hypothécaire...... (l'argument de la CASDEN tombe),

A mon sens, cette manière de faire qui est juridiquement "difficilement compréhensible" est susceptible d'engager la responsabilité du notaire en cas de défaillance de l'emprunteur,

Pour le calcul du TEG, A mon avis, oui, le prêt doit rentrer en ligne de compte, puisque la destination finale des fonds est bien le financement de l'acquisition.... d'autant plus que dans l'offre préalable de prêt, le coût des sûretés réelles et personnelle doit être indiqué, ainsi que les assurances.

Cordialement,
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10 mars 2009

Bonsoir,

Merci d'essayer de m'aider. Donc, selon vous, le notaire aurait dû mentionner le prêt dans l'acte? Ainsi que le TEG? Quels sont les frais dits "de notaire" qui rentrent dans le TEG même avec un prêt sous seing privé?

Voilà, en fait, le point que je ne comprends pas est: avec notaire payé par un apport personnel, les frais de notaire sont-ils, selon vous, comptabilisés dans le TEG même dans le cas d'un prêt sous seing privé?

Merci encore
tegerroné
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