SCI pour louer sa maison

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 Julius49240 -
Bonjour,

Comme beaucoup en ce moment, nous galérons pour vendre notre maison.
Nous avions signé en avril 2008 un compromis de vente mais faute de financement pour l'acquéreur, nous avons récupérer notre maison courant juillet.
Le temps de remettre notre bien en vente auprès de quelques agences, le mois d'aout n'étant pas très propice aux visites, nous sommes tombés pile poil dans la crise. Malgré une baisse de prix, nous n'avons quasiment plus de visites et on sent lors des rares visites que les gens visitent pour prendre la température et attente la grande braderie pour acheter.
Enfin bref, de ce fait, nous pensons créer une SCI (à part égale avec une amie) pour racheter notre maison et la mettre en location. Pour cela, nous pensons souscrire un crédit à hauteur de 110000 euros pour me racheter ma maison (environ 750 euros de remboursement mensuel), le prix du loyer devrait être de 580 euros.
Comme nous pensons prendre une gestion locative dans une agence (environ 10%), on aurait 520 euros de loyer.
Donc il nous resterait à financer 750-520 = 230 euros par mois + impôts fonciers (450 euros par an, donc environ 40 euros par mois), donc 270 euros par mois à 2, soit 135 euros chacun (hors bien évidemment des éventuelles entretiens sur la maison).
Au niveau impôts, nous aurions à déclarer (à loyer annuel et impôts fonciers stables) : loyer annuel - intérêt emprunt - impots fonciers - frais de gestion locative.
Donc pour la première année : (580*12)-5650-450-(58*12) = 164 euros , soit 82 euros chacun
Donc pour la deuxième année : (580*12)-5475-450-(58*12) = 339 euros , soit 170 euros chacun
Donc pour la troisième année : (580*12)-5300-450-(58*12) = 514 euros , soit 257 euros chacun
Donc pour la quatrième année : (580*12)-5110-450-(58*12) = 704 euros , soit 352 euros chacun

Tout ceci est une synthèse de ce que je pense avoir compris en trouvant tout ce que j'ai pu concernant mon cas de figure.
Pourriez vous me donner votre avis sur mon raisonnement ? Ai-je commis des erreurs (le contraire serait étonnant) ?

Une petite question complémentaire : j'ai lu des avis contraires concernant le bouclier fiscal et le remboursement des intérêts d'emprunts concernant une SCI qui rachète une maison historiquement habitée par un associé de la SCI. Peut on prétendre à cette mesure dans mon cas de figure ou non ?

Merci d'avance pour votre aide et vos avis toujours très pertinents.

A+

SPUD

5 réponses

Bonjour,

Personne n'a d'éléments de réponse concernant mon avis de création de SCI ?

Merci d'avance pour votre aide,

A+

SPUD
Bonjour,
Si votre bien ne se vend pas et que vous êtes en difficulté, le mieu est de louer en attendant des temps meilleurs.
Que ce soit avec une SCI ou sans SCI les avantages et les inconvénients sont les mêmes. Si vous "vendez" votre maison à une SCI vous aurez des frais de notaire qui s'élèvent environ à 8% plus la création de la SCI environ 1500 euros de frais en passant par un notaire.
Dans votre cas, vous avez intérêt à louer votre maison en l'état, sans faire de SCI pour limiter les frais. Sachant que si vous louez votre bien, vous pourrez déduire tous les frais ( entretien, intérêts d'emprunt, assurance etc..).
Passer par une agence n'est pas obligatoire et coute cher. Vous pouvez louer vous même en vous documentant un peut. Ce qu'il faut savoir, c'est qu'au loyer brut, faut déduire environ 1/3 pour les frais annexes.
Cette situation peut vous permettre d'attendre que l'orage passe. Par contre vous vous engagez vis à vis de votre locataire pour une durée à minima de trois ans.
Si vous voulez récupérer votre bien, 6 mois avant la date anniversaire il faut informer votre locataire qui, pendant ce délais est prioritaire à l'achat.
Bonjour,

Tout d'abord, merci pour votre réponse.
J'avais effectivement bien identifié les frais de notaire + frais création SCI, mais je ne peux réaliser cette opération qu'avec un associé.
En effet, la finalité serait de rembourser mon prêt relais grâce à un nouvel emprunt, si je souscris seul un nouveau prêt pour rembourser mon prêt relais, je serais à 37% d'endettement en considérant dans nos revenus le loyer à toucher et en considérant dans nos dépenses nos deux prêts immobiliers (pour la nouvelle et l'ancienne maison).
revenus : salaire moi+épouse : 4440 euros + loyer : 500 euros. TOTAL : 4940 euros
dette : 1820 euros
endettement : 37 %
Alors que si je pars à 2 (donc pas SCI, à moins qu'on puisse faire çà autrement pour ne pas payer de frais de notaire) et qu'on supporte à 2 le nouvel emprunt, je serai à 32 % d'endettement donc nettement plus acceptable.
revenus : salaire moi+épouse : 4440 euros + loyer : 250 euros. TOTAL : 4690 euros
dette : 1500 euros
endettement : 32 %

Savez vous s'il existe une façon détournée de porter à deux ce projet de location en évitant les frais de notaire ?

Autre question concernant le revenu foncier, peut-on déduire de ce revenu foncier les frais de notaire pour l'acquisition du bien ?

Encore merci pour votre aide,

Cdlt,

SPUD
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dimanche 1 février 2009
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1 février 2009

Bonjour,

Je me permets de vous écrire car vous avez répondu sur le forum à "spud" concernant la location de sa maison. Cette personne demandait des renseignement sur la création d'une sci avec assosié.
Vous avez répondu qu'il y avait à prendre en compte les frais de notaire + la création de la sci à 1500E.
Vous lui avez suggérer de garder dans l'etat(sans faire de sci ) et qu'il pourrait déduire (entretien, interet d'emprunt, assurance...
Voilà notre problème et peut être que vous pourrez nous aider à y voir plus claire.

Nous avons acheté notre maison en mai 2005, Pour des raisons professionnels nous déménageons. Au départ nous voulions vendre et après nous avons réfléchit nous préférons louer.
Vous dites que l'on peut déduire les intérêts d'emprunts .
Ma question est la suivante :
Peut-on déduire les intérêts d'emprunts, sur un prêt qui à l'origine était pour une résidence principale et non pour un revenue locatif?
J'ai cherché ma réponse un peu de partout et je n'ai pas trouvé de réponse.
J'ai trouvé que si l'on contracte un pret pour l'acquisition d'un bien en vue de le louer mais pas pour notre cas ou le bien est déjà acheté par un prêt.
Merci par avance de l'attention que vous porterez à ma question.
Cordialement
Claseb
Nous avons la même préoccupation que celle évoquée ci-dessus. Suite à mutation, déménagement et mise location à défaut de vente imminente.
Que prévoient les textes pour faciliter cette démarche et ne pas trop pénaliser les propriétaires ?
Bonsoir,

Si vous avez emprunté pour votre résidence principale et que vous décidez de la louer quelqu'en soit la raison alors vous pourrez déduire les interets de l'emprunt sauf à opter pour le régime micro foncier
L'inconvénient de cette situation et que lors de la revente de ce bien vous perdez l'exonération de la plus value sur la résidence principale et entrez dans le système de la résidence secondaire dont l'exonération totale de la PV est passée de 15 à 30 ans de détention depuis la date de première acquisition
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6
Bonsoir
bien compliqué tout cela
pourquoi ne pas tout simplement la louer et considérer le prix du loyer comme un atout pour le crédit prix pour une autre maison, la banque le considérera pour votre capacité d'endettement
je trouve inutile de repayer des frais de notaire pour l'achat de votre propre maison!
vous ne pourrez pas déduire les interets sur les 2 biens: le fisc est généreux mais quand même !
cordialement
elisec
Nadine,

je trouve logique d'avoir acheté sa propre maison et de vouloir décidé quelque années plus tard de la loué.

pourquoi la banque le considérera une capacité d'endettement ?

pour ce qui de repayer des frais de notaire, je suis de votre avis c'est quand même notre bien, si nous voulons la loué beaucoup de questions ce pose c'est personnel MAIS !
Justement comment faire pour loué sa maison sans risque, ( risque de impayé des loyer, et dégradation de la maison, qui il est simplement locataire.
Mais pourquoi VENDRE la maison à la SCI et non l'APPORTER à la SCI ?

Juste pour pouvoir deduire les interets ? Pour répartir sa propriété autrement ?
C'est pas clair, y'a un truc que je pige pas

Si la maison est payée, on l'apporte à la SCI qui la loue mais je vois pas trop l'interet
Si la maison est pas fini de payer, on l'apporte à la SCI qui reprend le credit à sa charge, on ne paye les droits que sur la partie pas encore payée, ET ENCORE on peut mettre le passif (ce qu'on doit encore) en deduction de l'actif (ce qu'on a deja payé) et la ca reduit encore la base sur laquelle sont calculés les 5% (et pas 8)

Pour le taux d'endettement, la maison est à qui ? Si la maison est à A et B mariés, qui font une SCI avec C (une amie, donc), non seulement ca dilue effectivement l'endettement mais on n'est plus dans une "vente à soi-meme" et on peut envisager de deduire les interets de prets (chacun à moitie). Mais encore une fois, il doit y avoir un montage interessant pour eviter les frais, en apportant le bien à la SCI (actif moins passif), et du cote de l'amie elle apporte les sous (le remboursement de l'emprunt). La repartition de tout ca et donc des parts est à calculer minutieusement entre vous



Prendre une agence pour louer une maison effectivement c'est ballot, autant le gérer soi-meme. Néanmoins, pour répondre à la question d'un internaute "comment faire pour louER sa maison sans risque," : la vie sans risque n'existe pas. Le seul moyen de louer sans risque, c'est de pas louer...
Monter une sci pour reprendre un bien immobilier qui nous appartient ne peut être intéressant que dans le cadre de l'octroie d'un prêt immobilier qui apporte de la liquidité aux associés pour financer d'autres projets immobiliers (ou pas !) notamment lors de l'achat d'une résidence principale dont l'apport se fera avec cet argent sans emprunt dès lors qu'aucune possibilité d'obtention d'un crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt pour l'acquisition principale (crédit supprimé à compter de 2011. Ainsi les intérêts de ce crédit vont venir probablement créer un déficit foncier imputable partiellement ou en totalité sur le revenu global et donc faire baisser l'impot sur le revenu
Ce montage a un effet levier puisque le locataire est censée payer non seulement les intérêts de l'emprunt mais également une partie du capital emprunté (l'idéal étant que le locataire dépasse 50 % de la mensualité de l'emprunt)
Mais attention à ce montage car il est abusif si la sci ne prend comme associé que les propriétaires initiaux de l'immeuble concerné. Il faut donc que la sci intègre de nouveaux associés (enfant par exemple). Ce montage permettra également avec le temps de faire des donations de parts sociales afin d'optimiser les abattements existants au jour de la donation et sans frais car ces donations de parts de sci a prépondérance immobilière doivent passer par le service de l'enregistrement des services impôts entreprises, enregistrement taxé à 5 % et permet d'éviter les frais notariés (mais parfois l'avis d'un professionnel peut être opportun ! et celà à un prix !)
Reste que la sci peut opter pour l'impôt sur les sociétés et adieux les revenus et déficit fonciers, mais bonjour la possibilité d'amortir le bien est de neutraliser les revenus des locations sur près de 20 ans. Ainsi il faut calculer, simuler, et surtout avoir des liquidités afin de parer aux vacances de loyer ou aux défauts de paiements voire des travaux........
> patbetton
Bonsoir le rachat par le biais d une sci . Une sci nécessite 2 personnes morales une société qui vous appartient seul et vous . Soit 2 personnes morales . Pas besoin d intégrer votre femme en cas de divorce par exemple. Vous devez mettre vos enfants car droits de successions avantageux pour eux. Acheter en sci permet de trouver une liquidité mais de créer de la charges déductibles sur votre impots mais attention ce ne sont que les intérêts bancaires qui sont déductibles pas le capital remboursé! Ainsi si votre crédit de rachat à une mensualité de 700 euros votre intérêt déductible sera de 200 euros par mois .soit 200*12 . Cependant le loyer du locataire doit être inférieur à 700 euros pour avoir un sci déficitaire sinon la société payera des impots . Si la mensualité bancaire est 700 et le loyer 600 vous créer un déficit de 100 euros par mois . C est vous qui les payerait donc il faut une facilité de paiement de votre côté. Ensuite la vente propre frais notaire oui mais ceci est considéré comme une charge déductible de l année ainsi que les frais d agence taxes assurances et les travaux de rénovation pour améliorer les capacités de location et confort de location . En fait ce système permet d embellir votre bien une nouvelle cuisine une nouvelle salle d eau une isolation et de les déduites puis de déduire ces charges sur votre revenu sur la 2044 . Il faut faire vivre sa sci prendre une calculette et être en équilibre toujours négatif pour ne pas payer plus d'impôt sur le revenu qu'avant l acquisition de ce nouveau système immobilier . Mais surtout il faut un bon secteur d activité de location du lieu ou est votre ancienne maison principale et un bon locataire respectueux des lieux ça c est plus compliqué . Dites moi si ce que je dis est juste ou pas mais je pense qu il faut être dans des finances personnelles acceptables et permettant d avancer de l'argent . Mais le remboursement de votre crédit primaire et l argent récolte car credit transféré à la sci devrait vous le permettre. Autre réflexion autre point : je signe l acte notariale de ma nouvelle maison principale en octobre de cette année , le marché étant coincé sur les ventes a autrui je pense que si ma vente a moi même intervient dans l année qui suit la nouvelle acquisition je ne paierai pas la plus value sur mon ancienne maison principale exact? Après je dois attendre 30ans pour la vendre si pas de plus value ça va je n aurai que 66 ans ! Apport d argent bon pour faire office de retraite complémentaire . Bonne soirée à tous
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