Revendication d'un passage commun chez nous

Bonjour,
Qu'est-ce qu'un "passage commun" inexistant aux hypothèques ? Notre SCI familiale (50/50 avec ma femme) a acheté dans un village d'Ardèche un ensemble immobilier, Hôtel restaurant depuis toujours, mais non exploité depuis une vingtaine d'années. Le projet, presque achevé aujourd'hui, était d'y faire un hôtel de charme petit mais de qualité. On accède à notre cour intérieure et aux différentes parties de l'hôtel par une allée longue de douze mètres qui part de la place du village et qui est bordée à droite par une partie de notre hôtel, à gauche par le buraliste voisin. Le buraliste a un accès direct à son commerce par la place publique mais lui (ou ses prédécesseurs) a percé une porte qui donne sur notre allée.
Dès avant la vente, alerté par l'existence de cette porte, nous avons demandé au vendeur et à nos notaires de nous assurer qu'il n'existait aucun droit de passage ni aucune servitude qui grèverait cette allée. Cela a été dit et écrit dans différents courriers et très précisément dans l'acte de vente. Entre temps, le buraliste écrivait à son voisin, notre vendeur, pour lui dire qu'au contraire il considérait qu'il bénéficiait bien d'un droit de passage sans en apporter aucune preuve.
Pendant six ans, alors que nous réalisions d'importants travaux, nous n'avons pas clos notre allée, le buraliste l'a emprunté avec des chariots de journaux particulièrement bruyants, mais seulement de temps en temps. Il y a 2 ans, nous l'avons informé que nous allions fermer l'allée par un portail, au niveau de la place publique, l'année dernière, déclaration de travaux dûment affichée et pas de recours. Au printemps dernier, pose du portail. Au début de l'automne, lettre de l'avocat du buraliste nous enjoignant de déposer ce portail, en produisant des actes de vente de 1934 et 1942 au profit de ses aïeux, actes qui disent que son bien est bordé sur un des côtés par notre allée, qualifiée de "passage commun Durand" du nom d'un des deux voisins de l'époque.
Pour information, ces actes étaient archivés dans l'étude du notaire de notre vendeur, qui, face à notre questionnement insistant, aurait pu chercher et trouver cette mention troublante avant les signatures. Cela dit, au cadastre, l'allée est clairement à nous, et au bureau des hypothèques, dans les fiches du buraliste, les nôtres ou les précédentes, il n'existe aucune mention de servitude, de co-propriété ou d'indivision.
Si notre voisin marchand de journaux devait avoir gain de cause, que ferons nous de notre petit hôtel de luxe traversé à l'aube par des chariots de journaux ?