Demande de renseignement URGENT SVP

Bonjour,
je viens de recevoir une demande de mon propriètaire me demandant une régularisation des loyers sur 5 ans .
Loiyers signé en aout 2001avec révision tout les 21.08 première augmentation en 2006 et en plus pas le bon indice cela fait 3 ans que cela dure de plus il me compte une contribution taxes de 2.50%. suite à cela je lui ai fait un courrier en lui disant que l'indice de ref pour l'année est de 1.81 % ( trim) et non 2.40%.
Alors catastrophe il me demande une régularisation des augmentations de loyers sur les cinq dernières années!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!soit la gentille somme de 2900.00 euros que puis je faire?
Je récapitule
signature du bail le 21.08.2001
loyer théorique de 548.81 mais prélevé de 565.59
ensuite augmentation en août 2006 sur le mauvaise indice de ref
idem en 2007
idem en 2008
l'appartement étant en mauvaise état (fuite d'eau quand il pleut dans une pièce parquet qui s'enfonce robinetterie en mauvaise état) je me pose la question suivante à t'il le droit d'augmenter malgrés tout le loyer?
ET enfin dernière question
l'augmentation de loyer doit elle être justifiée?

Merci