VICTIMES de CLAUSES ABUSIVES ?
DOUDOUVERO
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DOUDOUVERO2 Messages postés 71 Statut Membre -
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Bonjour,
Mes filles ont occupé une maison d'habitation, en co-location, avec jardin du 1er juin 1007 au 30 juin 2008.
Le propriétaire vise dans le contrat de location le décret 87-712 du 26 août 1987.
Toutes les trois en situation socialement précaire (fin des études, recherche d'un emploi, trois enfants en bas-âge).
Montant du loyer : 870 € / mois
dépôt de garantie (2 mois) : 1 740 €
L'état des lieux effectué à la prise de possession (si des 3 co-locataires comme du propriétaire) fait état d'un jardin "NON ENTRETENU".
Le 4 septembre 2008, l'une d'entre elle reçoit un chèque de 436 € représentant le solde du dépôt de garantie après déduction de travaux à effectuer et le propriétaire indique dans son courrier : "l'entretien et les réparations locatives sont décrites et précisées par le décret 87-712 du 26 août 1987, telles qu'elles figurent en annexe du bail en copie, notamment en ce qui concerne l'entretien extérieur". Le bailleur joint le devis d'un paysagiste poiur 980 € (forfait de restauration pour remise en état de la propriété : taille, débrouissaillage, évacuation des déchêts, désherbage chimique, tonte des pelouses).
Pour le propriétaire, le décret visé plus haut semble être une véritable BIBLE. En effet, il fournit en annexe du contrat de location toute une listre des "Charges récupérables" et une autre liste fixant la nature "des réparations locatives" telles que prévues dans ledit décret. Comme cela ne lui semble pas suffisant, il rajoute en fin de bail une clause intitulée "CHARGES FACULTATIVES" dont le texte est le suivant :
"ces charges sont facultatives mais les travaux doivent être obligatoirement faits dans le cadre de la location. Si vous décides de les prendre à votre charge, vous aurez la possibilité d'utiliser le forage à titre grâcieux et aucune charge ne vous sera comptée. Par contre, si vous souhaitez que je prenne les travaux à ma charge, ils vous seront facturés aux tarifs suivants :
" - arrosage (fourniture des tuyaux, asperseurs, utilisation du forage) : 30 € / mois
" - entretien parc et plantations (fourniture des outils : tondeuse à gazon, sécateurs, râteau à gazon, brouette) : 35 € / mois
" - entretien de l'entrée (taille des haites, désherbage, compteurs d'eau et d'électricité, boîte aux lettres, gâche et portail, clôture et chemin) : 50 € / mois.
" Cela représente au total 115 € / mois en sus du loyer. Ces prix sont révisables au 1er janvier de chaque année".
(FIN de la CLAUSE "charges FACULTATIVES).
Et comme cela ne lui semble pas suffisant non plus, il fait signer un ENGAGEMENT de la part des 3 co-locataires dans une ANNEXE. Le texte est le suivant :
"Je soussigné... co-locataire, m'engage à prendre en charge à titre personnel l'exécution des travaux d'entretien décrits dans le paragraphe "CHARGES FACULTATIVES". Un bilan des travaux sera fait 2 fois par an à partir du 1er janvier 2008 pour le premier. En cas de non-exécution desdits travaux, les sommes équivalentes, au coût estimé ci-dessus, seront payées en plus du loyer durant le mois en cours. De ce fait les travaux seront pris à ma charge (celle du bailleur) et facturés mensuellement comme défini ci-dessus. EN cas de non-paiement, le bail sera résilié dans les conditions légales".
Mes questions sont simples : qu'est-ce qui prévaut juridiquement ? (je n'ai pas la compétence mais je suis guidée par mon seul bon sens) :
- l'état des lieux contradictoire à l'entrée qui note un "JARDIN NON ENTRETENU"
- l'obligation de suivre à la lettre le décret 87-712 du 26 août 1987 qui donne la liste des travaux à faire dans un jardin extérieur (dont l'état à l'entrée dans les lieux n'est pas précisé)
- l'obligation de respecter les deux clauses imposées par le bailleur "CHARGES FACULTATIVES" et "ENGAGEMENT" par lesquelles, il s'assure nécessairement d'obtenir un jardin véritablement PAYSAGE et superbement entretenu alors qu'il ne l'était pas à l'arrivée de ses locataires.
- ces deux dernières clauses sont elles ABUSIVES ?
- quels sont les délais accordés régulièrement aux locataires pour manifester officiellement leur désaccord sur les sommes dont le dépôt de garantie est amputé et quels sont les moyens légaux pour réclamer ?
MERCI infiniment pour tous les bons renseignements que vous pourrez me donner vous les JURISTES en HERBE ou PROFESSIONNELS.
Mes filles ont occupé une maison d'habitation, en co-location, avec jardin du 1er juin 1007 au 30 juin 2008.
Le propriétaire vise dans le contrat de location le décret 87-712 du 26 août 1987.
Toutes les trois en situation socialement précaire (fin des études, recherche d'un emploi, trois enfants en bas-âge).
Montant du loyer : 870 € / mois
dépôt de garantie (2 mois) : 1 740 €
L'état des lieux effectué à la prise de possession (si des 3 co-locataires comme du propriétaire) fait état d'un jardin "NON ENTRETENU".
Le 4 septembre 2008, l'une d'entre elle reçoit un chèque de 436 € représentant le solde du dépôt de garantie après déduction de travaux à effectuer et le propriétaire indique dans son courrier : "l'entretien et les réparations locatives sont décrites et précisées par le décret 87-712 du 26 août 1987, telles qu'elles figurent en annexe du bail en copie, notamment en ce qui concerne l'entretien extérieur". Le bailleur joint le devis d'un paysagiste poiur 980 € (forfait de restauration pour remise en état de la propriété : taille, débrouissaillage, évacuation des déchêts, désherbage chimique, tonte des pelouses).
Pour le propriétaire, le décret visé plus haut semble être une véritable BIBLE. En effet, il fournit en annexe du contrat de location toute une listre des "Charges récupérables" et une autre liste fixant la nature "des réparations locatives" telles que prévues dans ledit décret. Comme cela ne lui semble pas suffisant, il rajoute en fin de bail une clause intitulée "CHARGES FACULTATIVES" dont le texte est le suivant :
"ces charges sont facultatives mais les travaux doivent être obligatoirement faits dans le cadre de la location. Si vous décides de les prendre à votre charge, vous aurez la possibilité d'utiliser le forage à titre grâcieux et aucune charge ne vous sera comptée. Par contre, si vous souhaitez que je prenne les travaux à ma charge, ils vous seront facturés aux tarifs suivants :
" - arrosage (fourniture des tuyaux, asperseurs, utilisation du forage) : 30 € / mois
" - entretien parc et plantations (fourniture des outils : tondeuse à gazon, sécateurs, râteau à gazon, brouette) : 35 € / mois
" - entretien de l'entrée (taille des haites, désherbage, compteurs d'eau et d'électricité, boîte aux lettres, gâche et portail, clôture et chemin) : 50 € / mois.
" Cela représente au total 115 € / mois en sus du loyer. Ces prix sont révisables au 1er janvier de chaque année".
(FIN de la CLAUSE "charges FACULTATIVES).
Et comme cela ne lui semble pas suffisant non plus, il fait signer un ENGAGEMENT de la part des 3 co-locataires dans une ANNEXE. Le texte est le suivant :
"Je soussigné... co-locataire, m'engage à prendre en charge à titre personnel l'exécution des travaux d'entretien décrits dans le paragraphe "CHARGES FACULTATIVES". Un bilan des travaux sera fait 2 fois par an à partir du 1er janvier 2008 pour le premier. En cas de non-exécution desdits travaux, les sommes équivalentes, au coût estimé ci-dessus, seront payées en plus du loyer durant le mois en cours. De ce fait les travaux seront pris à ma charge (celle du bailleur) et facturés mensuellement comme défini ci-dessus. EN cas de non-paiement, le bail sera résilié dans les conditions légales".
Mes questions sont simples : qu'est-ce qui prévaut juridiquement ? (je n'ai pas la compétence mais je suis guidée par mon seul bon sens) :
- l'état des lieux contradictoire à l'entrée qui note un "JARDIN NON ENTRETENU"
- l'obligation de suivre à la lettre le décret 87-712 du 26 août 1987 qui donne la liste des travaux à faire dans un jardin extérieur (dont l'état à l'entrée dans les lieux n'est pas précisé)
- l'obligation de respecter les deux clauses imposées par le bailleur "CHARGES FACULTATIVES" et "ENGAGEMENT" par lesquelles, il s'assure nécessairement d'obtenir un jardin véritablement PAYSAGE et superbement entretenu alors qu'il ne l'était pas à l'arrivée de ses locataires.
- ces deux dernières clauses sont elles ABUSIVES ?
- quels sont les délais accordés régulièrement aux locataires pour manifester officiellement leur désaccord sur les sommes dont le dépôt de garantie est amputé et quels sont les moyens légaux pour réclamer ?
MERCI infiniment pour tous les bons renseignements que vous pourrez me donner vous les JURISTES en HERBE ou PROFESSIONNELS.
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4 réponses
Votre question est très détaillée. Peut-être trop... Il est difficile dans le cadre de ce forum de traiter des cas très spécifiques ou trop particuliers, qui exigerait une trop longue réponse ou une analyse trop détaillée. Peut-être pourriez-vous limiter votre question à un ou deux points et être plus synthétique ? Cordialement
Eric Roig
Directeur-fondateur de Droit-Finances
Merci infiniment de votre réponse qui confirme mes premières intuitions.
Effectivement, mes filles n'ont pris aucune photo, ni à l'entrée ni à la sortie. De toutes façons, les photos ne sont pas des preuves suffisantes si elles ne sont pas validées et officialisées par un Huissier dans le cadre d'une procédure ou fournies par la Gendarmerie ... donc.
Est-ce que je dois bien comprendre - même si je sens que le propriétaire a abusé - que, si mes filles ont pris un terrain "non entretenu" (c'est de la rocaille, en pleine garigue, envahie par 13 sortes de mauvaises herbes) elles ne devaient pas le rendre "non entretenu" parce qu'elles s'étaient engagées à dépenser l'équivalent de 115 € par mois pour l'entretenir ? et que donc, elles peuvent s'estimer heureuses de n'avoir à payer qu'une facture de restauration de 980 € car c'est finalement moins cher que ce qu'elles auraient donné au propriétaire s'il s'était occupé personnellement des extérieurs (12 x 115 € = 1 380 €) ?
Effectivement, mes filles n'ont pris aucune photo, ni à l'entrée ni à la sortie. De toutes façons, les photos ne sont pas des preuves suffisantes si elles ne sont pas validées et officialisées par un Huissier dans le cadre d'une procédure ou fournies par la Gendarmerie ... donc.
Est-ce que je dois bien comprendre - même si je sens que le propriétaire a abusé - que, si mes filles ont pris un terrain "non entretenu" (c'est de la rocaille, en pleine garigue, envahie par 13 sortes de mauvaises herbes) elles ne devaient pas le rendre "non entretenu" parce qu'elles s'étaient engagées à dépenser l'équivalent de 115 € par mois pour l'entretenir ? et que donc, elles peuvent s'estimer heureuses de n'avoir à payer qu'une facture de restauration de 980 € car c'est finalement moins cher que ce qu'elles auraient donné au propriétaire s'il s'était occupé personnellement des extérieurs (12 x 115 € = 1 380 €) ?
Bonjour,
Je vous conseille de vous retournez vers un avocat avec tout sa se sera beaucoup plus simple et clair pour vous. Car tout se charabia que vous envoye le propriétaire est assez complexe et contradictoire.
Je vous conseille de vous retournez vers un avocat avec tout sa se sera beaucoup plus simple et clair pour vous. Car tout se charabia que vous envoye le propriétaire est assez complexe et contradictoire.
bjr, " ces charges sont facultatives mais les travaux doivent être obligatoirement faits dans le cadre de la location. je pense qu'il parle de "charges" financières que lui vous facturera s'il fait le travail donc " facultatives "si vous le faites vous meme plus de charges financières "facultatives" mais obligations de le faire .
comme déjà évoqué sur autre discussion le devis est parfaitement valable .
" Je soussigné... co-locataire, m'engage à prendre en charge à titre personnel l'exécution des travaux d'entretien décrits dans le paragraphe "CHARGES FACULTATIVES". Un bilan des travaux sera fait 2 fois par an à partir du 1er janvier 2008 pour le premier. En cas de non-exécution desdits travaux, les sommes équivalentes, au coût estimé ci-dessus, seront payées en plus du loyer durant le mois en cours. De ce fait les travaux seront pris à ma charge (celle du bailleur) et facturés mensuellement comme défini ci-dessus. EN cas de non-paiement, le bail sera résilié dans les conditions légales". c'est une "clause contactuelle" signée par les trois co-locataires, rien a dire la dessus elles l'ont signée en connaissance de cause .
sur l'état du jardin " NON ENTRETENU".ne veut pas dire qu'il était a l'abandon ... donc pas de gros frais pour le remettre en état , mais ceci est ma vision des choses bien sur, attention cependant vous avez a faire a un procédurier
sans détails de l'état des lieux précis du jardin avec photo c'est quasiment causes perdue , a mon sens bien sur !!!
comme déjà évoqué sur autre discussion le devis est parfaitement valable .
" Je soussigné... co-locataire, m'engage à prendre en charge à titre personnel l'exécution des travaux d'entretien décrits dans le paragraphe "CHARGES FACULTATIVES". Un bilan des travaux sera fait 2 fois par an à partir du 1er janvier 2008 pour le premier. En cas de non-exécution desdits travaux, les sommes équivalentes, au coût estimé ci-dessus, seront payées en plus du loyer durant le mois en cours. De ce fait les travaux seront pris à ma charge (celle du bailleur) et facturés mensuellement comme défini ci-dessus. EN cas de non-paiement, le bail sera résilié dans les conditions légales". c'est une "clause contactuelle" signée par les trois co-locataires, rien a dire la dessus elles l'ont signée en connaissance de cause .
sur l'état du jardin " NON ENTRETENU".ne veut pas dire qu'il était a l'abandon ... donc pas de gros frais pour le remettre en état , mais ceci est ma vision des choses bien sur, attention cependant vous avez a faire a un procédurier
sans détails de l'état des lieux précis du jardin avec photo c'est quasiment causes perdue , a mon sens bien sur !!!
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Ma question c'était : c'est quoi en fait une clause ABUSIVE ?