Etablissement Copropriété Horizontale

Question

Bonjour,
Nous sommes sur le point de signer un compromis de vente pour l'acquisition d'une parcelle en copropriété, où nous ferons construire notre maison, adossée à la futur maison du second acquéreur.
Nos maisons serons accolés par le garage, et nous disposerons d'une servitude de réseaux et passage pour accéder à nos villas, avec un portail d'entrée commun. 
Le vendeur nous a précisé que nous devions établir un règlement de copropriété, et que celui-ci serait porté à notre connaissance lors de la signature du compromis.
Nous venons d'apprendre ce jour, que soit disant ce dernier ne serait finalement pas établi à la date de la signature du compromis (prévu dans 2 jours), car les maisons ne sont pas encore existantes à ce jour (seul le permis de construire des 2 villas existe).
Qui plus est, soi disant que l'établissement d'un tel règlement devant Notaire couterait entre 6000 et 8000 Euros.
Qu'en est-il exactement ?
Merci pour vos éclaircissements

Jeannot1974 · Accepted Answer

Dernières infos... la problématique se complique, mais la solution est à priori simple.

Du fait du changement du Code de l'Urbanisme (Octobre 2007), l'achat des 2 parcelles doit se faire en indivision pour les 2 acquéreurs... ce qui implique au niveau du montage financier, des hypothèques ou cautions croisées.

L'hypothèque dans un tel montage est à proscrire (couteuse, et frais de levée d'hypothèque à la licitation de l'indivision ou à la revente du bien).
Donc partir obligatoirement sur des cautions mutuelles (si possible auprès du même organisme, tel le Crédit Logement). L'avantage, c'est que c'est moins couteux, et on récupère une partie de la caution à l'issue du crédit.

Le but du jeu est alors de sortir de l'indivision le plus vite possible (pour ne pas prendre de risque vis à vis du co-acquéreur).

Pour cela, il faut faire une division parcellaire, afin que les 2 maisons aient une existence propre... mais cela ne peut se faire en amont du projet...
Pour faire cela, il faut que les maisons aient une existence physique, c'est à dire qu'elles soient hors d'eau et hors d'air.
Donc l'idéal est d'avoir le même constructeur, que les 2 maisons avancent à la même vitesse, et de se coordonner pour stopper le chantier à la mise hors d'eau hors d'air (valeur des maisons facilement estimable). Il faut alors faire faire la division parcellaire par un géomètre expert (dépôt de 2 numéros de parcelles au cadastre), et passage chez le notaire pour lever l'indivision (frais supplémentaires à prévoir : environ 6000 Euros pour les 2 acquéreurs).

A partir de là, l'indivision est de fait levée, est chacun est alors chez soi, et ne dépend plus de l'autre...

Au final, si le chantier se déroule normalement, l'indivision ne doit durer que 5 à 6 mois maximum...

Voilà ce que je peux en dire aujourd'hui (infos venant de mon Notaire).

Bon courage... c'est complexe et épuisant comme montage, et surtout il faut s'assurer de partir avec un co-acquéreur financièrement stable et pas trop limite, sinon c'est la galère assurée.

Sébassy · Answer

Bonsoir , votre cas est simple , si sur un terrain initial , on découpe 2 lots , alors pas de copropriété . Par contre la loi est claire : à partir de trois parcelles , cela devient un lotissement et donc copropriété + réglement de lotissement , généralement faits et payés par le lotisseur. Pour info ; créer une copropriété coûte moins de 1000 euros généralement.

tevanaa · Answer

ne mélangeons pas tout !
le lotissement n'est pas une copropriété ! 
et qui plus est, les règles régissant les divisions de terrains ont changées fin 2007 !! 
première question : faites vous l'acquisition d'un terrain à bâtir constituant un lot de lotissement ou l'achat d'un terrain à bâtir isolé, hors lotissement ?

Jeannot1974 · Answer

En fait, il s'agit d'un terrain de 1500m2 à l'origine, avec une villa implantée dessus.

Le terrain a été parcellé en 3, 500m2 avec la villa existante, et 1000m2, coupés en 2 (env. 500m2 chacun), où 2 villas vont se construire, mitoyenne par le garage (un permis de construire a déjà été déposé pour les 2 villas : 1 permis pour les 2, car POS imposant minimum 1000m2 pour construire. La division parcellaire se fera lors de la mise en place du PLU d'ici 2 ans).

Sur les 1000m2, il y a une servitude de passage et réseaux. Le passage permettant d'accéder à la villa existante, et aux 2 futures maisons à venir.

Dans ce cas présent, considère-t-on qu'il s'agit d'un lotissement ? (Théoriquement, il n'y a que 2 parcelles cadastrales à ce jour 500m2 + 1000m2)

Le règlement de copropriété peut-il se faire avant la construction des maisons ?

Merci pour toutes vos informations.

tom · Answer

un petit Up a cette requete, car je suis dans le meme cas que cette personne... merci a vous.

Jeannot1974 · Answer

Copropriété ou indivision ? Ce n'est pas pareil...

Dans mon cas, c'est une indivision. De ce fait, les constructions doivent se faire en même temps, car il n'y a qu'UN seul permis de construire pour les 2 maisons. Donc la conformité est valable pour le permis, donc les 2 maisons...

mick · Answer

Une division de terrain, sur une période de moins de 10 ans, en vue de leur construction constitue un lotissement. Si un lot est déjà construit, il n'y a pas de lotissement. 

Si votre cas concerne un lotissement, alors l'édification de deux constructions sur un même lot constitue une subdivision de lot et requiert la modification des pièces du lotissement (création d'un lot supplémentaire) par l'obtention préalable des co lotis. 

Vous pouvez aussi décider de construire une construction sur un lot; construction unique soumise au statut de la copropriété qui comprendra 2 logements; 

courage...

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