Avancement d'horie

Bonjour,
Ma maman m'a donné en avancement d'hoirie, une partie de ses terres, en sachant que ma soeur aurait sa part plus tard aussi (compte tenu que je suis l'ainé).
Le bien était issus d'un usufruit, pour lequel je suis à présent nu propriétaire, mais avec une fameuse clause : Interdiction d'aliener et d'hypothéquer...
Il y'a 2 ans le notaire, nous accorde un pret relais sur la maison bati à neuf sur cette propriéte, pour l'achat d'une autre maison, mais oubli de nous mentionner cette présente clause.
A présent, ma Maman s'oppose à la vente de la propriété, et réclame pour dédomagement le remboursement de la valeur du terrain donné à ce jour.
De l'époque à maintenant, le terrain est passé de 10000 Francs à maintenant 40 000 €.... celà est t'il légal ???
C'est la seule solution pour qu'elle nous accorde sa signature.

Ma soeur (plus maline que moi) avant réclamation de cette partie, a acheté un terrain à ma mere, a la place de l'avoir en donation comme moi, SIMILAIREMENT de la même superficie que la mienne, mais là pas à 40000 € mais à 6000 € à peine....

A mon avis il y 'a un problème avec le notaire, qui ne veut rien me dire (puisque tenu soit disant au secret professionnel) qui nous indique que c'est le seul moyen d'obtenir sa signature.

Comment peut t'on donner ? en avancement d'hoirie, et obtenir ensuite de l'argent sur un bien donné et avec une marge, alors que l'autre enfant a lui aussi la même superficie mais a moindre prix...

Si (dans l'hypothèse ou je paye) comment ça se passe ??? est ce que l'avancement d'hoirie est annulé ???C ar on m'a dit qu'il était illégal, qu'un avancement d'hoirie était pour les héritiers. ALors comment ça se pasera avec ma soeur lors du DC de ma mère ???

Je suis dans le flou, merci de me donner plus de précision sur tout celà, la situation commence à peser (pret relais qui arrive à son terme)