Acheter mobil home en camping
Résolu/Fermé
CASTOR
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fanfan -
fanfan -
Bonjour,
je désire acheter un mobil home neuf sur une parcelle dans le camping ou je passe mes vacances tous les ans,cette année le camping a acheté des mobil home a vendre,je désirerais savoir que bientôt a la retraite je désire passer trois mois dans l'année au camping,mais je recherche des infos pour savoir la durée de vie en moyenne d un mobil home sachant qu'il sera bien entretenu,es ce que le camping peut au bout de 15 ans par exemple nous imposer a installer de nouveaux mobil pour différentes raisons,j ai vu que dans certains campings au bout de 12 ans les propriétaires sont obliges de les enlever ou d en acheter un neuf,personnellement je pense qu'une durée d'au moins 25 ans il serait encore bon avec les normes bien sur,merci de vos renseignements,et de vos avis,
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35 réponses
vous etes sur la bonne ligne de ce forum remontez et lisez tout ce qu a écrit ilyiaqua , elle en connait un rayon car elle est il me semble en procés avec un proprio de camping et elle se bat avec courage ,le texte doit etre écris par ilyaqua plus haut dans cette ligne , a défaut elle verra surement votre message et y répondra
ATTENTION:
Sur les Forums "Routard" pour les campings, dans lesquels ils existent, seules les informations quelconques ou favorables aux campings sont conservées.
Ces "Forums" ne sont pas crédibles
Les informations pertinentes, concernant des problèmes, émises par des consommateurs sur ces campings , sont formulées elles y restent quelques jours et disparaissent sans doute suite à la demande du camping concerné.
A partir du moment ou cette manipulation est faite, le Forum n'est plus crédible donc sans valeur aucune.
Ne cherchez pas des informations dans ces Forums, elles sont tronquées, fausses.
Sur les Forums "Routard" pour les campings, dans lesquels ils existent, seules les informations quelconques ou favorables aux campings sont conservées.
Ces "Forums" ne sont pas crédibles
Les informations pertinentes, concernant des problèmes, émises par des consommateurs sur ces campings , sont formulées elles y restent quelques jours et disparaissent sans doute suite à la demande du camping concerné.
A partir du moment ou cette manipulation est faite, le Forum n'est plus crédible donc sans valeur aucune.
Ne cherchez pas des informations dans ces Forums, elles sont tronquées, fausses.
Effectivement, j'ai copnstaté que votre message déposé dans Forum Languedoc, sur le Camping La yole, Valras, avait disparu quelques jours après sa parution
Je comprend votre révolte, dans la mesure ou propriétaire de MH dans ce camping, le 18 Juin, pour la soirée "type Jet Set" organisée par un petit seigneur du Languedoc, PDG de ce camping, vous n'avez pas été conviée à la "soirée Murray Head " par ce petit seigneur pour assouvir ses besoins "pervers narcissique".
Avec ses vigiles il a essayé de vous déloger des gradins en béton, sur lesquels vous étiez assisse et en ovus faisant comprendre par ces faits, que sa soirée "jet set" était réservée au personalités conviées par ses soins mais pas "à la populasse locataires d'emplacements dans son camping" qui devait sans doute sentir la transpiration donc rejettée, par ses soins propres.
"Petit seigneur" à le culte de sa personne ce qui dénote un probleme psychique dans sa tête.
Par contre il n'hésite pas à écrire dns son site internet: "dans votre camping La Yole le 18 Juin, une soitée avec Murray Head, star mondiale a , etc..." ors les propriétaires des MH dans son camping, qui le font vivre grassement il les rejettait.
Vraiment un malade mental le pauvre mais il devrait éviter d'écrire " dans votre camping" dans la mesure ou vous n'y e^tes pas conviée à ses agapes de pervers.
Evitez ces campings, pourris, ou "ces seigneurs d'un autre age existent", la révoulution Francaise a eu lieue en 1789 !!
Je comprend votre révolte, dans la mesure ou propriétaire de MH dans ce camping, le 18 Juin, pour la soirée "type Jet Set" organisée par un petit seigneur du Languedoc, PDG de ce camping, vous n'avez pas été conviée à la "soirée Murray Head " par ce petit seigneur pour assouvir ses besoins "pervers narcissique".
Avec ses vigiles il a essayé de vous déloger des gradins en béton, sur lesquels vous étiez assisse et en ovus faisant comprendre par ces faits, que sa soirée "jet set" était réservée au personalités conviées par ses soins mais pas "à la populasse locataires d'emplacements dans son camping" qui devait sans doute sentir la transpiration donc rejettée, par ses soins propres.
"Petit seigneur" à le culte de sa personne ce qui dénote un probleme psychique dans sa tête.
Par contre il n'hésite pas à écrire dns son site internet: "dans votre camping La Yole le 18 Juin, une soitée avec Murray Head, star mondiale a , etc..." ors les propriétaires des MH dans son camping, qui le font vivre grassement il les rejettait.
Vraiment un malade mental le pauvre mais il devrait éviter d'écrire " dans votre camping" dans la mesure ou vous n'y e^tes pas conviée à ses agapes de pervers.
Evitez ces campings, pourris, ou "ces seigneurs d'un autre age existent", la révoulution Francaise a eu lieue en 1789 !!
bravo iiyaqua vous nous tenez au courant ,moi je n ai pas de MH mais j aimerais un jour m en offrir un et je lis tous vos messages et c est pour cela que je n ai pas encore investit dedans ,donc vous m en apprenez beaucoup sur les campings ,avant de vous lire je n imaginais pas a quel point c etait une arnaque alors tant que je ne serrais pas sure je n achèterais pas,merci encore de tout les renseignements que vous nous donnez
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bonjour
pour repondre a castor qui depuis juillet 2008 a peut etre fait affaire
mais la durée de vie d un mobil home si vous l entretenez bien, est largement superieur a 12 ans et c est bien pour ça que les proprietaires de camping ont passé des accords avec les fabriquants et qu ils nous obligent a changer(ce qu ils n ont pas le droit) nos mobil homes
le mien est de 1984 il est dans un tres bon etat bien sur il n a pas le look de ceux qui sont sur le marché de nos jours par contre je ne sais pas s ils vieilliront aussi bien que les bons vieux mobil home en tole d alu ??
n etant pas arrivé a faire une association pour ne pas lutter tout seul ma solution :j ai acheté une parcelle en 2007
je vous souhaite bon courage
pour repondre a castor qui depuis juillet 2008 a peut etre fait affaire
mais la durée de vie d un mobil home si vous l entretenez bien, est largement superieur a 12 ans et c est bien pour ça que les proprietaires de camping ont passé des accords avec les fabriquants et qu ils nous obligent a changer(ce qu ils n ont pas le droit) nos mobil homes
le mien est de 1984 il est dans un tres bon etat bien sur il n a pas le look de ceux qui sont sur le marché de nos jours par contre je ne sais pas s ils vieilliront aussi bien que les bons vieux mobil home en tole d alu ??
n etant pas arrivé a faire une association pour ne pas lutter tout seul ma solution :j ai acheté une parcelle en 2007
je vous souhaite bon courage
bonjour
c est vrai qu il ne faut pas mettre tous les gerants ou proprietaires de campings dans le meme panier
mais malheureusement il y a des proprietaires de mobil home qui ne sont pas reglos la preuve Dalko en a un
voir son post "emplacement"
a+
c est vrai qu il ne faut pas mettre tous les gerants ou proprietaires de campings dans le meme panier
mais malheureusement il y a des proprietaires de mobil home qui ne sont pas reglos la preuve Dalko en a un
voir son post "emplacement"
a+
je suis daccord avec vous que les proprietaires sont des escrocs j ai mis ma roulotte a vendre et parce qu elle a 20 ans d 'annes le proprietaire exige que l;acheteur sorte la roulotte du terrain a cause qu elle est trop vieille ,Du fait meme je me suis informe des autres terrains et c est pas tout pareil il y a des terrains qui m onr repondu qu il n y avait pas de probleme avec les roulottes de 20 ans et plus ou est la joke
Mobile home ou obligation de rente au patron de camping. 1 . Le mobile home est un territoire qui fait rêver du chez soi dans un nid de verdure au coeur de la mythique convivialité. 2 . Le détenteur du MH , l'otage. Il sera réduit à l'isolement avec une longue liste d'obligations à exécuter. 3 . Son sursis à la destruction physique et morale dépendra de sa soumission à payer tous les montants réclamés par le patron du camping. Il n'y a pas besoin que ces montants représentent un service ou un produit. quelconque. 4 . Sa rançon c'est le loyer qui augmente continuellement sans rapport avec les réalités économiques. Ce loyer sans indice s'appelle obligation de rente au patron du camping. Son montant correspond à l'appétit d'enrichissement personnel du patron. 5 . Sa libération n'a que deux solution. Faire détruire son mobile home ou le lui céder gratuitement. Si son MH ne l'intéresse pas, il le fera disparaître et enverra une magnifique facture au détenteur qui devra payer. Le détenteur ne pourra pas se dérober. Il y a la justice qui y veille parce que, pour cette ultime opération, la procédure est régulière. Pour cette ultime opération, il a intérêt à demander de pouvoir assister à sa destruction pour s'assurer qu'il soit bien détruit (dans bien des cas, le MH est revendu à votre insu dans une autre région à des acquéreurs candides comme vous et moi, ne demandant jamais sa provenance et comment ce MH arrive là, s'il avait été racheté ou obtenu par spoliation). Les MH ont un numéro de châssis. Il faudrait recenser tout les MH déclarés détruits. Si on retrouve de ceux-là dans le circuit de vente, on a là des cas de fraude ET d'arnaque. Les acquéreurs ont intérêt à demander l'origine, le nom du fabricant, le nom du premier vendeur du MH, le nom de ou des anciens détenteurs, bref, la traçabilité. 6 . Protestations stériles. Vous n'êtes pas content de découvrir tout cela et protestez. Vous avez tort: ce qui n'est pas écrit dans le contrat, peut encore s'écrire pour l'année d'après. Ce qui n'est pas écrit reste exigible verbalement. Donc, lisez et entendez les blancs dans le contrat: 10 feuilles A4 n'y suffiraient pas car, émoluments, taxes, redevances et autres tarifs de fournitures peuvent s'inventer. Exemple: de toute une année, je n'allais plus au camping. J'étais en soin suite à un accident. Ma fille y allait accompagnée de son amoureux. Elle a dû payer deux jours de week-end pour deux personnes: 140 € + 2,20€ de taxe de séjours (plus cher que l'hôtel et en plus, ils devaient déposer leur carte d'identité comme garantie de paiement). Dire que ma fille avait connu des weekend dans son MH depuis toujours. Mais le nouveau gérant a innové et personne n'a pu contrer son nouveau "management-au tiroir-caisse". "Il est chez lui, il fait ce qu'il veut". Vous n'êtes pas chez vous, vous devez payer !!! Souvenez-vous en. C'est la clef de son enrichissement et c'est la clé de votre prison. Conclusion: Si vous êtes prêts à vous transformer en banquier et à exercer le métier de philanthrope, OK, subventionnez un patron de camping, acquérez un MH en guise de garantie pour lui, comme quoi vous allez lui verser une rente, quelle que soit son exigence pendant toute la durée de votre contrat avec lui. Dans le cas contraire, n'achetez pas la trop séduisante arme de votre prise d'otage. Les rançons sont la mort de votre quiétude et la mort de votre porte-monnaies. C'est aussi la mort de votre retraite. Vive le mobile home ! Vive les patrons de camping ! Vive le tiroir caise du patron ! C'est le lagon trouble ! C'est le CLUB MED intégral !!!
Bonjour à vous tous et une bonne Année 2009.
Cette année verra je l'éspère des jurisprudences ou mieux des lois donnant un peu de droit aux propriétaires de mobiles homes qui n'en ont pour ainsi dire aucuns!
Je remercie et félicite tous les posteurs sur le sujet et en particulier jurgen et bien sûr Ilyaka pour leurs compétences et leur implication.
Je suis nouvel arrivant sur ce forum mais propriétaire de mobile home depuis 1995 .
J'ai posté sur un forum juridique sous pseudo moitié récemment sur le thème sous-location mais les intervenants semblaient s'accomoder fort bien de la réglementation quasi inexistante en la matière , je vous laisse le découvrir car c'est croustillant et vous dit à bientôt!
Voici le lien :
https://forum-juridique.net-iris.fr/topic/93890-en-camping-location-ou-sous-location/
Cette année verra je l'éspère des jurisprudences ou mieux des lois donnant un peu de droit aux propriétaires de mobiles homes qui n'en ont pour ainsi dire aucuns!
Je remercie et félicite tous les posteurs sur le sujet et en particulier jurgen et bien sûr Ilyaka pour leurs compétences et leur implication.
Je suis nouvel arrivant sur ce forum mais propriétaire de mobile home depuis 1995 .
J'ai posté sur un forum juridique sous pseudo moitié récemment sur le thème sous-location mais les intervenants semblaient s'accomoder fort bien de la réglementation quasi inexistante en la matière , je vous laisse le découvrir car c'est croustillant et vous dit à bientôt!
Voici le lien :
https://forum-juridique.net-iris.fr/topic/93890-en-camping-location-ou-sous-location/
bonjour
felicitations jurgen pour cette demonstration
mais le lien : http://www.ot-campings.com/L-Actualite fonctionne pas
salutations
felicitations jurgen pour cette demonstration
mais le lien : http://www.ot-campings.com/L-Actualite fonctionne pas
salutations
Bonjour tout le monde,
D'un bout de la planète à l'autre, on retrouve les mêmes pratiques, qu'ils parlent russe, arabe, américain ou français. les citoyens doivent lutter ensemble et faire connaître leur cas en écrivant à l'association française MOBILHOMISEZ_VOUS.COM. De cette manière, on pourra connaître le nombre et les types de cas pour organiser votre défense. Si vous ne le faites pas, personne ne le fera pour vous. Tel qu'il est rappelé à la fin du texte de Stanton
Cet article ci-dessous montre qu'avec de la ténacité et de l'intelligence on donne de bonnes analyses et de bonnes démonstrations de la malhonnêteté des professionnels des Parks et Campings. Le propriétaire du Park, devant la justice a récolté d'elle une décision plus sévère. Les arguments de "trop vieux"; "pas conforme aux standards de sécurité"; " trop vilain dans son Park", ne passent plus.
A quand en Europe les même lois sur les obligations de services et obligations d'un certain professionnalisme et respect des règles, ordonnances et conventions signées avec les municipalités ainsi que sur le respect des lois d'état ?
En France, le refus d'une revente de son mobilehome resté en place se généralise. C'est un vrai étranglement pour les propriétaires de MH et, dans certaines régions peu attirantes touristiquement, c'est une vacance qui fait perdre un revenu fiscal à la commune si la parcelle n'est pas relouée.
Il faudrait que ce refus soit puni par la loi et sanctionné par des versements d'indemnités pour avoir fait manquer une revente et avoir failli à la participation fiscale comme en Californie.
J'espère que nous parviendrons à faire comprendre aux magistrats et aux sénateurs que l'investissement dans l'achat d'un mobile home, dans son aménagement, dans la location du carré de sol, dans la création du cadre paysager représente de l'argent, du temps de son existence. On ne peut pas laisser les gérants de camping jouer de leur indifférence pour mobber une revente et causer des dépenses à ceux qui ne peuvent plus les assumer, d'où cette décision qu'ils prennent.
Removal of Mobilehomes by Park
PDF Print E-mail
http://www.comocal.org/editorials/bruce-stanton-articles/122-bruce-stanton-articles/292-can-a-park-owner-require-removal-of-a-mobilehome-from-the-park-at-the-time-of-sale-2007-legislation-attempts-to-strengthen-resident-rights-by-bruce-e-stanton-cmraa-corporate-counsel-reprinted-from-cmraas-january-2008-newsletter-with-their-permissi
In recent years, as the mobilehome stock continues to age and deteriorate, there has been an increase in attempts by park owners to require that mobilehomes be removed from the park as a condition of sale. This is obviously a critical issue for California mobilehome owners, for it is well known that a mobilehome has virtually no value once it is removed from a park. Regardless of age, mobilehomes derive almost all of their value from the “site” where they are located. When a home is located on a landscaped site, with deck, awnings and porches attached, within a community which includes all of the customary common area improvements such as a clubhouse, a pool, roadways and exterior fences, that home derives a certain value from its location, and might be worth $50-100,000.00. But move that same home out onto the street and advertise it for sale, and you would probably have to pay someone to haul it away. Unless a mobilehome can be sold “in place”, on its rented space, it might be worth $0. This is why we seldom see homes moved from their location at the time of resale. And it is why the ability to sell a mobilehome “in place” is of vital importance to mobilehome owners.
Park owners might have legitimate reasons for requiring that a mobilehome be moved from the park when it is sold. There could be significant code violations that make the home a hazard to the others within the community. Or its condition might be so deplorable that it is beyond repair, and would negatively affect the equity value of the park and the other homes within the community. Few would argue that in those circumstances, the home should be allowed to remain in the park. Unfortunately, some park owners have another agenda. They wish to frustrate or even block entirely the ability of a homeowner to sell, so that one of two things will happen: (1) the selling homeowner will become so frustrated that they will agree to sell the home to the park for a few thousand dollars, thereby allowing the park to gain control of the space and either re-sell or rent out the home; or (2) the selling homeowner will not be able to fight the park, and will simply abandon the home, which allows the park to impose a warehouseman’s lien, foreclose upon the lien and gain control of the home for the same purposes. Whenever a home is abandoned or given over to the park owner, the space is also “decontrolled” in most local jurisdictions which have a rent control ordinance, thus allowing the park owner to raise the space rent to what it deems to be a “market” rent. This is also a prime motivator for some parks to prevent “in place” mobilehome resales.
The California legislature has recognized the need to protect homeowners from unfair park owner resale practices. Civil Code section 798.73, which sets forth the conditions upon which a mobilehome can be removed upon resale, is fast becoming a key component of the Mobilehome Residency Law. According to the statute, there is no automatic right of the park owner to require that a home be removed. Rather, the park owner must bear the burden or showing either that (a) a mobilehome of certain age does not comply with health and safety codes following an inspection by the appropriate enforcement agency, or (b) that regardless of its age the home is “in a significantly rundown condition or in disrepair”, as determined by its general condition and acceptability to occupants. Residents would hope that a park owner would follow this law in good faith. But of course this is not always the case with some park owners.
I am currently involved in litigation which involves this very issue. An elderly couple needed to move from their home so that they could move closer to their children. But when they attempted to sell, the park owner refused to even provide a residency application to the proposed buyers, and informed the listing agent that the home could not be resold within the park. When pressed to give a reason for the refusal, the park simply stated that the home was “too old”, and was inherently unsafe because it had been manufactured prior to a certain date. The park did not rely upon an inspection to come to this conclusion, and refused to change its position even after the residents own inspections revealed that the home was not in bad condition. Only after a lawsuit was filed did the park owner come up with the argument that it believed the electrical system was too old and unsafe to allow the home to be resold, since any home manufactured prior to 1973 is presumptively “unsafe”. There was no advance notice of this argument which would have allowed the resident to quickly obtain an electrical inspection so as to prove the fitness of the home. Nor was the park’s position proven by any electrical expert. These poor residents continue to pay rent for a home that they cannot sell.
During the 2007 legislative session, only one significant amendment was made to the Mobilehome Residency Law. Civil Code section 798.73 was amended to beef up protection for residents, and make it harder for a park to require removal of a mobilehome upon resale. New subsection (e) to 798.73 now provides as follows:
(e) The management shall not require a mobilehome to be removed from the park, pursuant to this section, unless the management has provided to the homeowner notice particularly specifying the condition that permits the removal of the mobilehome.
This new language was added by AB 446 (Soto) for the purpose of requiring a park owner to state its position “up front”, so that the selling resident can address or contest any argument about the home’s condition. Presumably this notice will need to be given by the park owner any time it is requested and most likely at the start of the listing process. No longer can a park owner simply refuse to allow an “in place” resale without providing a reason in writing. And if that reason turns out to be bogus, the park would either have to withdraw its position, or risk that it will be sued for a willful violation of Civil Code 798.73. This would allow the selling homeowner to recover damages for any lost sale, as well as attorney’s fees (798.85) and a penalty of up to $2,000.00 for each willful violation (798.86).
It is important that residents understand and enforce their Civil Code rights. No one else is going to do it for you, and you cannot routinely count upon a District Attorney or a City attorney to protect you. If any CMRAA member believes that a park owner is unlawfully interfering with your ability to sell your home, you should contact CMRAA at once. We are here to protect you and your investment to the best of our ability.
————————————————————
Editors Note: Mr. Stanton refers to litigation on behalf of an elderly couple. In fact, CoMO-CAL published an article on this same couple in the NOVEMBER 2007 THE VOICE (Page 12-13).
Many mobilehome owners feel there are no problems in their parks. However, we advise them to be aware. When you go to sell your mobilehome, you may face many challenges. The park may ask you to move your home, the park may require “upgrades” to remain in the park, the park may not approve your buyers, etc.
Mr. Stanton’s article is a MUST READ. It provides important information to anyone thinking about selling their home.
CoMO-CAL has published a three page article—The Seller’s Guide by Clay Harrison. We will publish this again next month. It, too, provides sellers important information.
We thank CMRAA and Mr. Stanton for the above article. This is an example of one way our groups are working together.
Last Updated ( Monday, 11 May 2009 00:37 )
D'un bout de la planète à l'autre, on retrouve les mêmes pratiques, qu'ils parlent russe, arabe, américain ou français. les citoyens doivent lutter ensemble et faire connaître leur cas en écrivant à l'association française MOBILHOMISEZ_VOUS.COM. De cette manière, on pourra connaître le nombre et les types de cas pour organiser votre défense. Si vous ne le faites pas, personne ne le fera pour vous. Tel qu'il est rappelé à la fin du texte de Stanton
Cet article ci-dessous montre qu'avec de la ténacité et de l'intelligence on donne de bonnes analyses et de bonnes démonstrations de la malhonnêteté des professionnels des Parks et Campings. Le propriétaire du Park, devant la justice a récolté d'elle une décision plus sévère. Les arguments de "trop vieux"; "pas conforme aux standards de sécurité"; " trop vilain dans son Park", ne passent plus.
A quand en Europe les même lois sur les obligations de services et obligations d'un certain professionnalisme et respect des règles, ordonnances et conventions signées avec les municipalités ainsi que sur le respect des lois d'état ?
En France, le refus d'une revente de son mobilehome resté en place se généralise. C'est un vrai étranglement pour les propriétaires de MH et, dans certaines régions peu attirantes touristiquement, c'est une vacance qui fait perdre un revenu fiscal à la commune si la parcelle n'est pas relouée.
Il faudrait que ce refus soit puni par la loi et sanctionné par des versements d'indemnités pour avoir fait manquer une revente et avoir failli à la participation fiscale comme en Californie.
J'espère que nous parviendrons à faire comprendre aux magistrats et aux sénateurs que l'investissement dans l'achat d'un mobile home, dans son aménagement, dans la location du carré de sol, dans la création du cadre paysager représente de l'argent, du temps de son existence. On ne peut pas laisser les gérants de camping jouer de leur indifférence pour mobber une revente et causer des dépenses à ceux qui ne peuvent plus les assumer, d'où cette décision qu'ils prennent.
Removal of Mobilehomes by Park
PDF Print E-mail
http://www.comocal.org/editorials/bruce-stanton-articles/122-bruce-stanton-articles/292-can-a-park-owner-require-removal-of-a-mobilehome-from-the-park-at-the-time-of-sale-2007-legislation-attempts-to-strengthen-resident-rights-by-bruce-e-stanton-cmraa-corporate-counsel-reprinted-from-cmraas-january-2008-newsletter-with-their-permissi
In recent years, as the mobilehome stock continues to age and deteriorate, there has been an increase in attempts by park owners to require that mobilehomes be removed from the park as a condition of sale. This is obviously a critical issue for California mobilehome owners, for it is well known that a mobilehome has virtually no value once it is removed from a park. Regardless of age, mobilehomes derive almost all of their value from the “site” where they are located. When a home is located on a landscaped site, with deck, awnings and porches attached, within a community which includes all of the customary common area improvements such as a clubhouse, a pool, roadways and exterior fences, that home derives a certain value from its location, and might be worth $50-100,000.00. But move that same home out onto the street and advertise it for sale, and you would probably have to pay someone to haul it away. Unless a mobilehome can be sold “in place”, on its rented space, it might be worth $0. This is why we seldom see homes moved from their location at the time of resale. And it is why the ability to sell a mobilehome “in place” is of vital importance to mobilehome owners.
Park owners might have legitimate reasons for requiring that a mobilehome be moved from the park when it is sold. There could be significant code violations that make the home a hazard to the others within the community. Or its condition might be so deplorable that it is beyond repair, and would negatively affect the equity value of the park and the other homes within the community. Few would argue that in those circumstances, the home should be allowed to remain in the park. Unfortunately, some park owners have another agenda. They wish to frustrate or even block entirely the ability of a homeowner to sell, so that one of two things will happen: (1) the selling homeowner will become so frustrated that they will agree to sell the home to the park for a few thousand dollars, thereby allowing the park to gain control of the space and either re-sell or rent out the home; or (2) the selling homeowner will not be able to fight the park, and will simply abandon the home, which allows the park to impose a warehouseman’s lien, foreclose upon the lien and gain control of the home for the same purposes. Whenever a home is abandoned or given over to the park owner, the space is also “decontrolled” in most local jurisdictions which have a rent control ordinance, thus allowing the park owner to raise the space rent to what it deems to be a “market” rent. This is also a prime motivator for some parks to prevent “in place” mobilehome resales.
The California legislature has recognized the need to protect homeowners from unfair park owner resale practices. Civil Code section 798.73, which sets forth the conditions upon which a mobilehome can be removed upon resale, is fast becoming a key component of the Mobilehome Residency Law. According to the statute, there is no automatic right of the park owner to require that a home be removed. Rather, the park owner must bear the burden or showing either that (a) a mobilehome of certain age does not comply with health and safety codes following an inspection by the appropriate enforcement agency, or (b) that regardless of its age the home is “in a significantly rundown condition or in disrepair”, as determined by its general condition and acceptability to occupants. Residents would hope that a park owner would follow this law in good faith. But of course this is not always the case with some park owners.
I am currently involved in litigation which involves this very issue. An elderly couple needed to move from their home so that they could move closer to their children. But when they attempted to sell, the park owner refused to even provide a residency application to the proposed buyers, and informed the listing agent that the home could not be resold within the park. When pressed to give a reason for the refusal, the park simply stated that the home was “too old”, and was inherently unsafe because it had been manufactured prior to a certain date. The park did not rely upon an inspection to come to this conclusion, and refused to change its position even after the residents own inspections revealed that the home was not in bad condition. Only after a lawsuit was filed did the park owner come up with the argument that it believed the electrical system was too old and unsafe to allow the home to be resold, since any home manufactured prior to 1973 is presumptively “unsafe”. There was no advance notice of this argument which would have allowed the resident to quickly obtain an electrical inspection so as to prove the fitness of the home. Nor was the park’s position proven by any electrical expert. These poor residents continue to pay rent for a home that they cannot sell.
During the 2007 legislative session, only one significant amendment was made to the Mobilehome Residency Law. Civil Code section 798.73 was amended to beef up protection for residents, and make it harder for a park to require removal of a mobilehome upon resale. New subsection (e) to 798.73 now provides as follows:
(e) The management shall not require a mobilehome to be removed from the park, pursuant to this section, unless the management has provided to the homeowner notice particularly specifying the condition that permits the removal of the mobilehome.
This new language was added by AB 446 (Soto) for the purpose of requiring a park owner to state its position “up front”, so that the selling resident can address or contest any argument about the home’s condition. Presumably this notice will need to be given by the park owner any time it is requested and most likely at the start of the listing process. No longer can a park owner simply refuse to allow an “in place” resale without providing a reason in writing. And if that reason turns out to be bogus, the park would either have to withdraw its position, or risk that it will be sued for a willful violation of Civil Code 798.73. This would allow the selling homeowner to recover damages for any lost sale, as well as attorney’s fees (798.85) and a penalty of up to $2,000.00 for each willful violation (798.86).
It is important that residents understand and enforce their Civil Code rights. No one else is going to do it for you, and you cannot routinely count upon a District Attorney or a City attorney to protect you. If any CMRAA member believes that a park owner is unlawfully interfering with your ability to sell your home, you should contact CMRAA at once. We are here to protect you and your investment to the best of our ability.
————————————————————
Editors Note: Mr. Stanton refers to litigation on behalf of an elderly couple. In fact, CoMO-CAL published an article on this same couple in the NOVEMBER 2007 THE VOICE (Page 12-13).
Many mobilehome owners feel there are no problems in their parks. However, we advise them to be aware. When you go to sell your mobilehome, you may face many challenges. The park may ask you to move your home, the park may require “upgrades” to remain in the park, the park may not approve your buyers, etc.
Mr. Stanton’s article is a MUST READ. It provides important information to anyone thinking about selling their home.
CoMO-CAL has published a three page article—The Seller’s Guide by Clay Harrison. We will publish this again next month. It, too, provides sellers important information.
We thank CMRAA and Mr. Stanton for the above article. This is an example of one way our groups are working together.
Last Updated ( Monday, 11 May 2009 00:37 )
La législation juridique et financière évolue en permanence...