Plus-value sur vente d'un appartement hérité
Ange_Aniel
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Ange_Aniel Messages postés 3 Date d'inscription mercredi 8 septembre 2010 Statut Membre Dernière intervention 10 septembre 2010 - 10 sept. 2010 à 14:07
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1 réponse
Bonjour,
Procédons par ordre :
- Déjà, oubliez le prix d'achat de ce bien par votre soeur. Il n'entre pas en ligne de compte.
- Les droits de succession : vous héritez des 3/4 de ce bien (soit 67 500 €) mais votre calcul des droits est en partie erroné. En effet, vous paierez, une fois appliqué l'abattement de 15 697 €, 35% sur la tranche inférieure à 24 069 € et 45% au-delà, à quoi s'ajoutent les frais de notaire (comptez entre 5% et 7%). Votre mère n'a pas de droits à payer sur sa part (uniquement des frais de notaire).
- La donation : votre mère vous donne "son 1/4". Pas de droits mais des frais de notaire à prévoir.
A ce moment là, vous serez propriétaire d'un bien qui vaut 90 000 €.
- La vente : vous vendez 110 000 €. La plus-value sera donc de 20 000 €. Mais on rajoutera aux 90 000 € les frais acquittés pour la donation du 1/4 et les frais et droits pour la succession des 3/4. Il est donc peu probable qu'il y ait impôt sur la plus-value.
https://droit-finances.commentcamarche.com/impots/guide-impots/2779-plus-values-immobilieres-des-particuliers-calcul-impot-taux/
Ce que vous pouvez faire, c'est "zapper" la phase donation. Vous pouvez vendre conjointement avec votre mère quitte à ce que cette dernière vous donne les sous ensuite via un don manuel. L'intervention d'un notaire n'étant pas nécessaire pour ce type de don (que vous devrez toutefois déclarer au fisc, imprimé 2735) vous économiserez les frais sur la donation, toujours ça de gagné.
Cordialement.
Procédons par ordre :
- Déjà, oubliez le prix d'achat de ce bien par votre soeur. Il n'entre pas en ligne de compte.
- Les droits de succession : vous héritez des 3/4 de ce bien (soit 67 500 €) mais votre calcul des droits est en partie erroné. En effet, vous paierez, une fois appliqué l'abattement de 15 697 €, 35% sur la tranche inférieure à 24 069 € et 45% au-delà, à quoi s'ajoutent les frais de notaire (comptez entre 5% et 7%). Votre mère n'a pas de droits à payer sur sa part (uniquement des frais de notaire).
- La donation : votre mère vous donne "son 1/4". Pas de droits mais des frais de notaire à prévoir.
A ce moment là, vous serez propriétaire d'un bien qui vaut 90 000 €.
- La vente : vous vendez 110 000 €. La plus-value sera donc de 20 000 €. Mais on rajoutera aux 90 000 € les frais acquittés pour la donation du 1/4 et les frais et droits pour la succession des 3/4. Il est donc peu probable qu'il y ait impôt sur la plus-value.
https://droit-finances.commentcamarche.com/impots/guide-impots/2779-plus-values-immobilieres-des-particuliers-calcul-impot-taux/
Ce que vous pouvez faire, c'est "zapper" la phase donation. Vous pouvez vendre conjointement avec votre mère quitte à ce que cette dernière vous donne les sous ensuite via un don manuel. L'intervention d'un notaire n'étant pas nécessaire pour ce type de don (que vous devrez toutefois déclarer au fisc, imprimé 2735) vous économiserez les frais sur la donation, toujours ça de gagné.
Cordialement.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
9 sept. 2010 à 12:16
Merci pour toutes ces explications. Je vais suivre vos conseils.
Il y a malgré tout une énorme différence que je n'explique pas entre en ce que le notaire m'a donné comme estimation des frais de succession et le calcul que je peux faire aujourd'hui avec les éléments que vous m'avez communiqués.
Je ne voulais pas trop entrer dans les détails mais je me permets de vous exposer ma situation plus concrètement. J'ai perdu ma soeur en aout et ce, 2 mois après le décès de mon père.
Le notaire a choisi de gérer les deux successions en même temps.
Mon père avait comme actif une maison estimée à 250 000 euros et des liquidités d'env. 10 000 euros (qui devaient revenir si je ne me trompe pas à ¾ pour ma mère et ¼ à se partager entre ma soeur et moi). Ma soeur, elle, avait env. 9000 euros sur un livret.
Pour ma soeur, si je calcule les frais de succession sur ¾ de 90 000 moins l'abattement et en me basant sur les tranches distinctives de 35% et 45%, j'arrive à 20 904.45 euros.
Nous sommes bien loin des 44000 euros annoncés par le notaire (sans compter ses frais).
Je suis un peu perdue. Pardonnez-moi si je n'avais pas abordé la totalité du problème.
Est-ce que cela veut dire que je dois payer également des frais sur la succession de mon père ?
Est-ce que cela veut dire que je dois considérer la part d'héritage de ma soeur (sur la succession de mon père) comme une somme à rajouter à sa propre succession/actif et donc, la considérer comme imposable ?
D'où peuvent venir ces 23000 euros de différence ?
Merci encore,
Bien cordialement,
9 sept. 2010 à 15:05
Même s'il y a unité de temps (on se croirait au théâtre classique...), les deux successions ne sont pas traitées "en même temps" mais dans l'ordre des décès :
- D'abord la succession de votre père dont vous, votre soeur et votre mère êtes héritières. Ne rentrons pas dans les détails mais, quoi qu'il en soit, votre répartition est erronée. Il s'agit plus probablement, sous toutes réserves et selon les dispositions prises (donation entre époux, etc.) d'1/4 en pleine propriété et des 3/4 en usufruit pour votre mère et des 3/4 en nue-propriété à vous partager votre soeur et vous.
- Ensuite, la succession de votre soeur : cette moitié de 3/4 dont la valeur est proportionnelle à l'âge de votre mère (voir liens ci-dessous) vient bien évidemment "grossir" la succession de votre soeur. Comme l'abattement ainsi que la part taxée à 35% sont déjà "mangés" (cf la première réponse) toute la succession de votre père dévolue à votre soeur et donc qui vous revient pour les 3/4 sera taxée à 45%.
Au taux de 45%, 23 000 € d'impôts représentent une assiette de taxation d'environ 51 000 €. Au vu des chiffres que vous donnez, en comptant votre part sur l'épargne de votre soeur ainsi que votre part sur ce qu'elle a reçu de votre père (virtuellement, certes mais bon), cette somme de 51 000 € me paraît tout à fait réaliste.
Ci-dessous deux liens afin d'expliciter les notions d'usufruit et de nue-propriété :
La définition de l'usufruit :
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/497-usufruit-definition-et-regles-legales-code-civil/
La valeur de l'usufruit :
https://droit-finances.commentcamarche.com/impots/guide-impots/2755-valeur-de-l-usufruit-bareme-fiscal-et-administratif/
Cordialement.
10 sept. 2010 à 14:07
Je vous remercie de nouveau pour votre temps et vos explications.
Le notaire m'enverra un détail complet des frais.
Cordialement,