Un voisin peut s'approprier un bien immobilier sans rien payer en faisant valoir cette règle juridique méconnue

Aussi étonnant que cela puisse paraître, le droit français permet d'acquérir le bien d'un voisin sans le payer. De quoi être vigilant quand on est propriétaire.

En France, le droit de propriété est protégé par la Déclaration des droits de l'hommes et du citoyen de 1789, qui le désigne à la fois comme un droit naturel, imprescriptible, inviolable et sacré. Il existe pourtant en droit français une notion méconnue qui permet de s'approprier un bien appartenant à autrui sans avoir rien à payer. Et généralement, au détriment de ses voisins...

Le principe de cette appropriation repose sur un terme juridique peu courant : l'usucapion. Il s'agit d'une notion de droit privé faisant référence à la possibilité d'acquérir un bien immobilier par la possession paisible et publique prolongée dans le temps. Régi par l'article 2258 du Code civil, l'usucapion repose sur le principe de la prescription acquisitive. Cela signifie que c'est l'écoulement d'un certain délai sans interruption qui permet à un sujet qui s'est comporté comme le propriétaire d'un bien immobilier d'en devenir réellement le propriétaire.

L'usucapion permet ainsi d'acquérir un bien même quand on ne possède pas de titre de propriété. Mais à condition de l'avoir posséder à titre de propriétaire (entretien, travaux, paiement des charges...) de façon continue et non-interrompue, paisible, publique et non-équivoque, ces critères étant fixés par l'article 2261 du Code civil. En pratique, l'usucapion se retrouve notamment en droit rural ou en droit des copropriétés puisqu'elle elle concerne très souvent des parcelles de terrain agricole ou certaines parties d'une copropriété.

Bien sûr, la durée à l'issue de laquelle il est possible de devenir propriétaire est très longue. Le délai de prescription acquisitive est en principe de 30 ans, c'est-à-dire trente ans pendant lesquels le sujet de droit se comporte comme le propriétaire sans que le vrai propriétaire ne fasse valoir son droit.

Le délai de 30 ans peut paraître important. Mais dans un très grand nombre de villes et de villages, beaucoup de situations de fait perdurent parfois depuis plusieurs générations parce qu'elles sont faussement considérées par tous pour acquises. Des habitudes que des voisins peuvent considérer comme allant de soi peuvent ainsi ne pas du tout correspondre aux informations indiquées dans les titres de propriété.

Un exemple tiré d'un arrêt de la Cour de Cassation rendu en 2015 illustre ce phénomène, qui est plus courant qu'il n'y paraît. Dans cette décision, les juges ont considéré que le syndicat de copropriétaires d'un immeuble était devenu le détenteur légitime d'un garage que tous les copropriétaires utilisaient, car le propriétaire initial l'avait mis à leur disposition pendant plus de 30 ans sans jamais revendiquer son droit de propriété. Le propriétaire du garage en a ainsi été dépossédé au profit du syndicat de copropriétaires.

Un garage, un terrain, un hangar, une cour... L'usucapion peut ainsi concerner un grand nombre de biens. D'où les pratiques de certains voisins peu scrupuleux et bons connaisseurs du droit qui ont tendance à utiliser ou entretenir des biens qui ne leur appartiennent pourtant pas officiellement... Pour le moment, du moins.