Travaux, désordres et malfaçons : toutes les garanties

Voici toutes les garanties contre les malfaçons et les désordres, en cas de travaux dans votre logement, de construction d'une maison ou d'achat d'un logement neuf.

Que couvre la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement couvre l'ensemble des défauts, vices apparents ou malfaçons que vous avez notés sur le procès-verbal établi lors de la réception des travaux, quelles que soient leur nature et leur importance. Elle couvre également les désordres de même ordre qui sont apparus dans l'année qui a suivi la réception des travaux. Sauf si ces désordres sont dus à un mauvais entretien de votre part.

Il s'agit d'une garantie légale dont le constructeur ou l'entrepreneur ne peut pas s'affranchir. Toute clause contraire dans le contrat serait frappée de nullité. Tout constructeur est soumis à cette garantie. Le responsable est l'entreprise qui a directement contracté avec vous, même si elle a sous-traité l'exécution des travaux défectueux. Vous ne pouvez donc pas vous retourner contre l'entreprise sous-traitante, l'architecte ou le promoteur d'un immeuble à construire.

Pour que la garantie puisse jouer, le désordre doit faire l'objet d'une trace écrite. On distingue ainsi deux types de désordres :

• ceux apparents et ayant fait l'objet de réserves sur le procès-verbal de réception des travaux
• ceux apparus au cours de l'année et qui doivent être signalés par l'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception.

Hormis le cas des défauts d'isolation phonique, les désordres apparents n'ayant pas fait l'objet de réserve lors de la réception des travaux ne peuvent pas être couverts par la garantie.

Si le constructeur ou l'entrepreneur n'exécute pas cette garantie légale après une première mise en demeure en recommandé, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire. Cette instance auprès du tribunal doit être impérativement engagée dans l'année qui suit la date de réception des travaux. Le juge pourra alors :

• condamner le professionnel à payer le prix des travaux et réparations, que vous ferez exécuter par une autre entreprise,
• le condamner à payer des indemnités de retard.

Si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle, avec ou sans fourniture de plan, l'établissement qui a accordé sa garantie de livraison à votre constructeur est tenu, en cas de défaillance de celui-ci, de faire exécuter les travaux nécessaires à la réparation des désordres que vous avez signalés lors de la réception (ou dans les huit jours).

Que couvre la garantie biennale des éléments d'équipements ?

Cette garantie biennale concerne certains éléments d'équipement qui peuvent être dissociés de la construction et enlevés ou remplacés sans détériorer le bâtiment : équipements ménagers, portes, fenêtres, revêtements muraux, volets, robinets, moquettes, etc. En cas de défaut, de malfaçons ou de dysfonctionnements, ces éléments d'équipement doivent être réparés ou remplacés par l'entrepreneur concernés. Sauf s'il prouve une mauvaise utilisation de votre part.

La demande doit intervenir dans les deux ans qui suivent la réception des travaux. Il s'agit d'une garantie légale dont le constructeur ou l'entrepreneur ne peut pas s'affranchir. Toute clause contraire dans le contrat serait frappée de nullité. En cas de refus de l'entrepreneur, vous devez engager une action devant le tribunal judiciaire. En respectant naturellement le délai de deux ans propre à la garantie des éléments d'équipements.

Que couvre la garantie décennale ?

La garantie décennale ne concerne que les travaux de construction et les ouvrages immobiliers au sens de l'article 1792 du Code civil. Entre autres et par exemple :

• Les travaux de construction ou de reconstruction. Vous faites construire un garage, une véranda, une terrasse, etc.
• Les travaux de réhabilitation et de rénovation : rénovation de toitures ou de murs, ravalement, installation d'éléments sanitaires avec création de conduites d'eau, etc.
• Certains travaux intérieurs quand ils sont indissociables du bâtiment ou du gros oeuvre : une cuisine encastrée, un carrelage, une cheminée scellée, un chauffage dont les canalisations sont encastrées, etc.

La garantie décennale ne couvre pas tous les types de malfaçons ou de désordres au contraire de la garantie de parfait achèvement. Seuls certains dommages sont couverts, à savoir :

• les dommages qui compromettent la solidité du bâtiment ;
• les dommages qui rendent l'immeuble impropre à sa destination. Par exemple quand le logement devient inhabitable du fait d'infiltrations d'eau, etc.

Exemples : effondrement, glissement de terrain, infiltrations d'eau dues à un défaut d'étanchéité d'une toiture, etc. En revanche, si des fissures apparaissent sur un mur ou un plafond, elles ne sont pas couvertes par la garantie décennale dès lors qu'elles ne compromettent pas leur solidité. Il en est de même des peintures ou de la mauvaise fixation des huisseries intérieures qui ne compromet pas la solidité de l'ouvrage et ne le rend pas impropre à sa destination (Cour d'appel de Paris, 19e ch., sect. B, 7 avril 2006).

A noter qu'en cas de travaux susceptibles de mettre en jeu la garantie décennale, vous devez obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage afin de garantir le paiement rapide des travaux de réparation relevant de la garantie décennale. La garantie dommages-ouvrage débute à l'expiration de la garantie de parfait achèvement et est d'une durée de 10 ans à compter de la date de réception des travaux.

Qu'est-ce que la garantie contractuelle ?

Certains défauts ne sont pas couverts par les garanties légales ci-dessus, par exemple quand ils ne concernent pas des travaux de construction ou ne compromettent pas la solidité du bâtiment. Vous devez alors mettre en oeuvre la responsabilité contractuelle de l'entrepreneur. Ce qui signifie que vous devrez prouver qu'il a commis une faute ou une négligence. Faute d'accord amiable, ce type de litige débouche automatiquement devant les tribunaux. L'action doit être engagée dans les dix ans qui suivent la réception des travaux.

Quels recours en cas de malfaçons ?

La procédure à suivre en cas de malfaçons repose sur plusieurs étapes. Dans un premier temps, vous pouvez essayer de régler le litige à l'amiable sans passer par les tribunaux. Vous devez lui adresser une lettre envoyée en recommandé avec avis de réception par laquelle vous lui expliquez le problème rencontré (vous pouvez le faire constater par un huissier de justice) et lui demandez d'intervenir afin d'effectuer les réparations nécessaires.

En cas de refus ou d'absence de réponse de sa part, vous devez dans un second temps lui adresser une mise en demeure d'exécuter son obligation, en fixant un délai dans lesquelles les réparations doivent être effectuées. Si vous n'obtenez toujours pas satisfaction après ces deux premières formalités, il est temps d'agir en justice. Vous devez alors vous adresser au tribunal judiciaire. Vous avez également la possibilité de recourir à une procédure d'urgence via une assignation en référé. Pour entamer ces procédures, vous pouvez vous renseigner auprès du greffe du tribunal le plus proche et/ou prendre éventuellement conseil auprès d'un avocat. Si votre assurance dommages-ouvrage peut être mise en jeu (dommages qui relèvent de la garantie décennale), vous devez en outre prévenir votre assureur pour pouvoir obtenir une réparation rapide sans avoir à attendre une décision de justice.

Conseils

Ne perdez pas du temps inutilement pour agir en justice si vous vous apercevez que l'entreprise responsable tarde à vous répondre : seule une action au fond (et non en référé) permet d'interrompre la prescription applicable à chaque garantie (d'une durée de 1, 2 ou 10 ans). A contrario, la simple mise en demeure n'interrompt pas ce délai : certaines entreprises peu scrupuleuses auront donc tout intérêt à tarder à vous répondre.