Révision de loyers

Bonjour,
Nous possédons deux appartements, régis par la loi Besson "neuf". Les baux ont été signé en décembre 2001 et en novembre 2005. D'après ceux-ci, les loyers doivent être révisés annuellement et automatiquement, sans préavis, sur la base de la moyenne des 4 indices du cout de la construction et dont les valeurs sont respectivement 1121 et 1271,75. A ce jour, aucune augmentation n'a été appliqué. J'ai donc deux quetions:
- Quel calcul et quelles bases doit on utiliser pour procéder à la révision du loyer?
- pouvons nous appliquer une augmentation rétroactive?

En vous remerciant por votre réponse.
Bien sincèrement