Augmenter un loyer

pour faire la régle de trois dois-je prendre l'indice de l'année précédente ou l'indice de l'année de l'établissement du bail.
par exemple le bail a été établi le 1er avril 2012 avec l'indice du 3é trimestre 2011.
je dois prendre le 3é trimestre 2011 ou celui de 2012 et celui de 2013. merci