Fin indivision entre ex concubins

Bonjour,

J'aimerai bien savoir comment cet histoire s'est terminée.
á qui incombe la charge de la preuve dans les cas de liberalités?

Bonjour,

Même si cette discussion date un peu, elle m'intéresse car je me retrouve dans un cas analogue...
J'aurais aimé connaître les décisions de justice dont Lucini parle où il est question du partage de 50/50 du prix de vente de la maison, alors que l'un des deux concubins a fait un apport et l'autre non?
Quelles sont également les décisions où lors du partage il a été tenu compte des apports, même si dans l'acte il est stipulé qu'ils sont propriétaires à moitié?

D'avance, merci pour vos réponses!

Cordialement,

je vous ai envoyé un message par la messagerie interne

.

Super c'est trés gentil à vous.
J'ai essayé la messagerie privé, fonctionne t elle?

Bonsoir,

Approfondir le sujet pour défendre vos droits dans la jurisprudence c'est la bonne démarche puisque la loi reste silencieuse sur le partage des biens indivis entre concubins.
Vous avez déjà progresser sur le sujet.

Je vous adresserai des décisions dans le sens d'un partage des fonds selon la répartion des droits dans l'acte notarié.

Si nécessaire vous pouvez utiliser la messagerie privée du site en cliquant sur mon pseudo.

N'hésitez pas

bien cordialement

Bonjour,
Tout d'abord, merci pour votre réponse.
Je pense dans un premier temps attendre la position de Monsieur sur l'évaluation à 280 000 euros et ensuite s'il accepte je verrai comment les choses se passent . En tous cas s'il veut tout récupérer là c'est la voie judiciaire et dans ce cas je tenterai le tout pour le tout et comme vous dites il ya à priori une partie de la jurisprudence s'appuyant sur les ACTES;
Il me semblait en effet que notre droit français s'appuyait avant tout sur la volonté et le consentement et c'est vrai que dans mon cas, il ne peut pas nier (surtout avec la reconnaissance de dettes) qu il a bien eu la volonté de faire un projet à 50/50 . Il est donc un peu facile par la suite de revenir de manière unilatérale sur une volonté commune initiale. C'est ce que j'ai dit hier à l'avocate. Elle m'a dit certes, mais la jurisprudence entre concubins est différente. Selon elle ma position des 50/50 (sans dettes à l'écart de Monsieur) aurait été défendable si je n'avais pas eu de revenus par ex au moment de l'opération car dans ce cas il aurait bien été difficile à Monsieur de prouver qu'il n'avait pas eu d'intention libérale. Selon cette avocate, ce sont les uniques cas en jurisprudence où au final c'est le titre qui prime.
D'autre part ce qui m'interpelle un peu c'est qu'elle me dise qu'au regard de nos paiements respectifs il s'agit en fait d'un 71 /29 mais je lui ai dit que dans ce cas , Monsieur devrait s'acquittait à cette hauteur des impôts fonciers par ex, or dans ce cas nous sommes à 50/50 , et là l'avocate m'a répondu que c'était normal car conforme au titre de propriété car selon elle, nous sommes propriétaires à 50/50 ça c'est sur elle ne revient pas là-dessus , mais c'est en terme de financement du bien indivis que nous sommes sur des proportions différentes (71/29) et que c'est sur ces proportions que s'appuieraient les magistrats même si dans l'acte nous sommes co indivisaires par moitié.
Du coup je vais essayer d'approfondir mes investigations, il me faut trouver des décisions de justice intégrales qui aillent dans mon sens afin de voir quelle stratégie adopter. De toute manière je ne suis pas « liée » avec cette avocate, elle va juste pour le moment rédiger un courrier pour obtenir l'accord sur l'évaluation à 280 000 euros et pour le moment rien de plus ! donc après tout dépend comment les choses vont évoluer.
Bien cordialement.

Bonjour,

Votre avocate a un avis sur votre litige.
pas certain qu'elle connaisse à fond la complexité du problème

Son interprétation bafoue le droit de propriété matérialisé par un acte notarié et la finalité du projet .

Il n'y a pas jurisprudence constante car certaines décisions valident le partage sur les droits dans l'acte de propriété.

Le TGI ne lui accordera pas la totalité du prix de vente.

Je suis certain que d'autres avocats peuvent avoir un avis différents dans votre cas particulier..

On peut avoir des doutes sur sa capacité à défendre à fond vos intérêts.

Je suis d'accord la priorité est de dénoncer la mandat de vente et trouver un accord sur le prix de vente.

La rupture sans faute d'un concubin et sans intention de nuire à son compagnon ne donne droit à aucune réparation.

La cessation du concubinage donne souvent lieu à contentieux : l'un des concubins réclame à l'autre réparation du préjudice que lui cause la rupture. Voir si vous n'avez pas matière.....

Les Tribunaux ne reconnaissent l'existence d'un préjudice subi par le concubin abandonné justifiant l'allocation de dommages et intérêts uniquement lorsqu'il existe des circonstances de nature à établir une faute de son auteur.

Les Tribunaux vont donc s'appuyer sur le droit commun de la responsabilité civile pour accorder ou non des dommages et intérêts aux concubins qui estiment subir un préjudice dans le cadre de la rupture du concubinage ;
les Tribunaux s'appuient également sur la notion d'obligation naturelle.

C'est peut être un contrefeu aux prétentions de votre ex

Cordialement

Bonsoir,
J'ai lu avec attention le dernier message et je suis un peu déroutée après mon RV de cet après-midi avec mon avocate.
Celle -ci me donne la version suivante : pour elle Monsieur a apporté 140 000 euros de fonds propre et 100 000 euros en emprunt sur un coût total de l'opération de 340 000,00 euros, selon elle Monsieur a donc participé au projet à hauteur de 71 % et moi par déduction à 29% donc pour elle si je rachète moi-même le bien le calcul suivant devra être fait :
Prix vente : 280 000
Dettes à la banque : 180 000
Actif net : 100 000
Dont 71 000 pour Monsieur au titre de la soulte

Selon mon avocate, les 50/50 figurant sur l'acte ne pourront pas tenir devant un tribunal car selon elle s'il peut prouver l'origine des fonds (dépenses payées avec son compte perso) Il est certain (elle m'a dit que sur ce sujet la jurisprudence était constante et unanime) que c'est Monsieur qui gagnera.
Du coup je ne sais plus ... mais j'ai pourtant lu avec attention tous les messages et je les trouve très plausibles.
Du coup ce que nous allons faire dans un premier temps c'est d'essayer d'avoir un accord de Monsieur sur la valeur du bien à 280 000,00 euros , mais nous n'évoquerons pas la répartition pour le partage, mais de toute manière si Monsieur accepte un prix à 280 000 euros , il refusera le 71/29 car il me donne un droit à 29 000 euros et lui 71 000 alors qu'il compte bien « récupérer » la totalité de l'actif net à savoir 100 000,00 ; je pense donc que cela va bloquer à un moment ou un autre .
Merci de votre aide.
Cordialement.

Bonsoir,

le fait que les factures soient au 2 noms Mr et Me démontrent que les marchés de chaque lot à l'origine de la commande ont été signés par les deux co-indivisaires ( très important) c'est donc commun;

Que Mr paie 100 % des factures de travaux ne lui donne pas une créance pour le compte de l'indivision . Il a payé y compris la part de Madame c'est une libéralité et aucunement un prêt.

"Monsieur m'a fait rédiger une reconnaissance de dettes d'un montant de 11 250 euros, correspondant à ce que j'aurai dû apporter en tant que propriétaire à 50/50 (pour lui il me prêtait sous forme d'avance la moitié du montant de ces frais).
Je pense donc qu'il pourra revendiquer cette somme au moment du partage."

Oui c'est une dette que MR peut réclamer
c'est aussi une confirmation écrite du 50-50.

La construction sur un terrain 50-50 deveient automatiquement propriété de chaque co-indivissiare dans les mêmes proportions quand bien même qu'elle serait entièrement financé par un seul coindivisaire.

Pour voir la portée d'un jugement il faut voir si le cas est indentique car il y a plusieurs cas de figure , le votre est particulier .

Je confirme bien que vous êtes légalement propriétaire de 50% de cette maison.

Votre avocat devrait vous le confirmer.

Avec votre ex concubin 2 déssaccords.

1 celui de l'évaluation de la maison ( problème assez facile à trancher )

2 l'évaluation de la part de votre ex dans l'indivision
- 2 thèses :
- le titre de propriété prime sur le financement (voir jugements identiques)
- la prise en compte des source de financements ( dans votre cas votre ex va avoir beaucoup de difficultés)

Le Notaire est incompétent pour trancher cette question qui est exclusivement du ressort du juge.

Cordialement

Toujours par rapport au message précédent: Monsieur ne détient pas de factures à son nom seul: toutes les factures, bien ue certaines aient été payées avec son compte personnel, sont libellées à nos deux noms. Là encore Qu'est ce qui prédomine à titre de preuve devant un juge : le libellé figurant sur les factures des entrepreneurs ou l'origine des fonds ayant servi à payer effectivement celle-ci ?

Bonjour et merci
Je ne manquerai pas de faire référence à l'arrêt de la CA de Nîmes, mais j'ai aussi vu que la cour de cassation n'avait pas été dans ce sens dans le cadre de partage entre concubins et ce postérieurement à l'arrêt de la CA de Nîmes me semble t-il.
Je dois rajouter un élément et je ne sais si celui-ci peut changer quelque chose : le prix du terrain était de 100 000,00 euros financés par un prêt bancaire( aux 2 noms) comme stipulé précédemment, mais Monsieur a réglé les frais de notaire+ frais agence soit un total ce 22 500 euros sur ce montant Monsieur m'a fait rédiger une reconnaissance de dettes d'un montant de 11 250 euros, correspondant à ce que j'aurai dû apporter en tant que propriétaire à 50/50 ( pour lui il me prêtait sous forme d'avance la moitié du montant de ces frais). Je pense donc qu'il pourra revendiquer cette somme au moment du partage. En revanche il me semble que ce document va bien dans le sens de notre intention de l'époque d'être propriétaire indivis à hauteur de 50/50, je me trompe ?
Cordialement

Bonjour,

Dans votre cas selon les indications fournies en achetant tous les deux le bien immobilier, (le terrain) les concubins sont devenus propriétaires à part égale.
Chacun d'eux est donc propriétaire de la quote-part indiquée dans le titre de propriété.

Un bien acquis entre 2 concubins est un bien en indivision dont la répartition est celle figurant dans l'acte de vente même si cette répartition n'est pas la réalité.
Le contrat fait la loi entre les parties.

Concernant la règle du titre de propriété primant le financement:

il n'y a aucune loi, cela se saurait, mais plusieurs décisions de justice ont décidé que le titre de propriété prime toujours sur le financement,

Voici une décision de justice à ce sujet:

"La qualité de propriétaire d'un bien s'appréciant exclusivement au regard du titre et sans égard pour la manière dont le prix d'acquisition a été réglé, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de la concubine tendant à se voir reconnaître la propriété exclusive de l'immeuble litigieux qu'elle a financé seule, alors que le titre d'acquisition mentionne expressément les deux concubins comme acquéreurs de l'immeuble à concurrence d'une moitié indivise chacun.

Cour d'appel de Nîmes, Chambre civile 2, section C, 8 avril 2009, R.G. N° 08/01536"

Vous pouvez donc vous prévaloir de cette décision

Pour l'évaluation de sa part, si le concubin le plus généreux veut récupérer ses apports, il devra d'abord en prouver:

1 la réalité de ses paiements factures à son nom à l'appui
2 ensuite démontrer qu'il s'agissait d'un prêt et non d'une libéralité.

Votre ex concubin ne pourra jamais démontrer que sa mise de fond pour financer la construction était un prêt consenti à l'indivision.

Cordialement

Bonsoir ,

En cas de déssaccord sur la valeur vénale du bien en indivision c'est le TGI qui désigne un Expert Judiciaire.

le cout est avancé par celui qui engage la procédure et qui demande sa désignation ( fourchette 1 500 à 2 000 €).

Le cumul des factures d'investissements sur un bien immobilier ne donne en aucune façon sa valeur de vente.

C'est la valeur du marché qui fixe la valeur du bien.

Avec internet la fourchette du prix de vente est assez facile à connaitre.

Si vous proposez le rachat de sa part vous lui donner la possiblité de sortir de l'indivision donc il n'aura pas matière à procédure sur ce plan.

S'il engage une procédure cela prendra plusieurs mois, donc le temps de monter votre dossier de financement.

Le rachat de sa part peut aussi se faire par un tiers que vous aurez éventuellement choisi.

Re,
Je pense que si Monsieur n'accepte pas l'évaluation des agences, il finira par prendre l'option de saisir le TGI pour en finir avec cette situation qui de toute manière ne peut perdurer.
Mais dans ce cas je pense que c'est le TGI qui fixera la valeur de l'immeuble. J'ai pu lire qu'il désigne un expert.
Je suppose que les services de cette personne ne sont pas gratuits. D'autre part combien de temps le tribunal peut me laisser pour « monter » mon dossier de crédit, car je suppose que les tribunaux sont plus favorables à une sortie rapide du conflit, d'autant que nul n'est sensé demeurer dans l'indivision.
Bien cordialement.

Au sujet de droit de préemption je vous indique le contenu de l'article 815-14 du code civil

"L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.

Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés."

Voilà l'un de vos droits.

Bonsoir,

"Combien peut prendre une procédure s'il souhaite s'adresser au TGI pour me contraindre à vendre"

Pour avoir une audience au TGI il faut au minimum plusieurs mois, voir 6 mois cette demande ne peut se faire en référé.

Mr souhaite veut vendre sa quote-part dans l'indivision, (50%) Mme en qualité de co-indivisaire à égalité de droit dispose d'un droit préférentiel à l'acquérir.

Celui qui désire conserver l'immeuble a un droit de priorité pour racheter la part de l'autre

Il n'est pas trop tard pour faire une offre de rachat.
La priorité reste la fixation du prix accepté par les 2.

N'hésitez pas de signifier que le prix révisé de 300 000 € est encore au dessus du marché local sur la base d'évaluation de plusieurs agences immobilières.

Vous pourrez lui rappeler que cette option reste ouverte et conforme à la loi.

Les Agences immobilières connaissent le marché local et le prix indiqué est surement plus conforme du marché.

Si vos 2 noms figurent sur l'acte d'acquisition du terrain, vous êtes propriétaires indivis de la maison dans les proportions indiquées dans l'acte. C'est sûr.

En l'absence de convention d'indivision, c'est le tribunal de grande instance qui ordonne le partage ou la poursuite de l'indivision pendant deux ans maximum.

Vous changez le barrillet c'est très simple (juste une vis à démonter il y a des modèles peu onéreux ), l'empêcher de rentrer dans les lieux sans votre accord.

Cordialement

Re,
Je vais suivre vos conseils et dénoncer le mandat que j'ai signé à l'agent immobilier et ce dés demain. De même et afin d'éviter que Monsieur passe malgré tout une annonce sur un site « type le bon coin »( ce qu'il souhaite faire puisque il vient de me demander des photos de la maison pour pouvoir passer l'annonce ) et qu' il la fasse visiter en mon absence (ayant gardé ses jeux de clés), je vais suivre votre autre conseil de changer la serrure. En revanche combien peut prendre une procédure s'il souhaite s'adresser au TGI pour me contraindre à vendre ? Concernant l'évaluation 2 agences du secteur ont procédé à l'évaluation l'une estime à 270 000 euros et l'autre à 280 000 euros.
Cordialement.

Vous avez intéret à dénoncer ce mandat de vente rapidement s'il n'est pas signé de votre ex compagnon il est caduc car bon signet des 2 indivisaires mais il faut éviter qu'il s'en sert en démontrant que vous êtes aussi vendeuse de ce bien.

"je ne vois pas pourquoi son avocate me demande d'accepter la vente à 300 000 (en signant l'avenant au mandat fixant le prix à 320 000)

Cette demande est normale car il a besoin de votre accord sur le principe de la mise en vente et sur le nouveau prix.

Vous avez le temps de consulter un avocat pour affiner votre stratégie.

Il n'est pas trop tard de faire une autre par contre la signature de votre mandat vous engage S'il avait une offre au prix affiché vous seriez obliger de vendre cette maison.
La dénonciation est urgente.

Pour le prix comparez les autres maisons identiques en surface et en année de construction dans la même commune ou quartier car un acheteur compare et visite d'autres biens..

Cordialement

OUps j'ai oublié de vous faire part de mon vif remerciement pour vos réponses rapides et complètes car vous prenez de votre temps pour m'apporter de l'aide et c'est trés appréciable.

en fait j'avais signé un mandat au mois d'octobre 2010 avec une agence car je ne pensais pas être en mesure de racheter sa part et je ne voulais pas l'obliger à rester en indivision. mais le prix afficher à 320 000 euros semble trop élevé et pas d'acheteurs....
mais comme la situation a évolué je ne veux non seulement plus vendre sur le bon coin mais je veux également "dénoncer" le mandat car comme vous l'avez bien compris je ne suis plus vendeur.
En revanche je ne vois pas pouruoi son avocate me demande d'accepter la vente à 300 000( en signant l'avenant au mandat fixant le prix à 320 000) et d'accepter en plus la présence de Monsieur à toutes les visites. Elle me donne un mois pour accepter ces propositions faute de uoi elle irait devant un tribunal...

Cordialement