fin indivision entre ex concubins

Question

Bonjour, 
en 2006 j'ai acheté un terrain d'une valeur de 100 000 euros avec mon concubin financé à 50/50 par pret bancaire. Sur ce terrain nous avons fait batîr une maison : coût total 240 000 euros financés par un prêt de 100 000 (prêt commun) et 140 000 apport personnel de Monsieur.
Monsieur part du domicile en mars 2009 et me laisse la jouissance du bien. On fait estimer le bien: 280 000 euros!!!
comment va se réaliser le partage s'il y a vente du bien.
Le calcul de mon notaire me surprend: pour lui si prix de vente= 280 000 euros; on doit procéder ainsi:
280 000 - 180 000 (restant dû des prêts immo)= 100 000 euros
mais l'indivision devant 140 000 à Monsieur, les 100 000 euros seraient intégralement versés à Monsieur et je lui devrait en plus 40 000 euros!!!
D'autre part la maison ne se vendant pas j'envisage avec mon nouvel ami de racheter celle-ci et de faire une proposition à 265 000 si mon ex concubin accepte comment cela va t il se passer pour la soulte?? mon nouvel ami pourra t il être propriétaire pour moitié avec moi-même si nous faisons un prêt à nos 2 noms?

Merci de vos informations précieuses.

lucini · Answer

Bonjour,


Dans votre message il y a 2 points surprenants

1 le problème du crédit

la construction a été financé en 2006 en partie par un "prêt commun de 100 000 €"

Lors de la séparation il reste 180 000  € restant dû des prêts immobiliers c'est à dire 80 000 € de plus que le capital emprunté ( an auparavant comment est-ce possible .
Etes-vous certaine de la somme restant du à la banque.

Il est normal que le capital restatnt du soit déduit du prix de vente.

2 le problème de l'investissement

Vous avez investit dans le terrain en 2006:  100 000 € et 240 000 € de construction soit au total 340 000 €

la valeur de la maison évalué par le Notaire en 2011 280 000 € soit une moins value de  60000 € soit moins 18 % comment est-ce possible alors que l'immobilier continue d'augmenter. 

La moins value si elle est bien réelle est à supporter au prorata des financements apportés par chacun 
Mr 79%( 190 000€) et Me 21% ( 50 000€)

Oui vous pouvez rachetez la part de votre indivisaire avec un nouveau compagnon si votre ex est d'accord, rien ne s'y oppose à condition qu'il soit approuve le montant de la soulte.

Cordialement

kanita · Answer

bonjour et merci de votre réponse.
En fait nous avons fait 2 prêts: un de 100 000 euros pour le terrain et L'autre de 100 000 euros pour la construction.
l'acte stupile: achat pour moitié indivise et c'était bien la volonté de Monsieur au départ.
Raison de cette moins value: peut être car Monsieur a tout comptabilisé: la maison en elle même  a eu un prix de 170 000 euros (prix du constructeur) mais ensuite monsieur a rajouté la cloture, la cuisine, les peintures, abatage d'arbres.... et cela monte à 240 000 euros, sachant ue les factures sont aux 2 noms.
Du coup le calcul fait selon lui est de récupérer la totalité du prix de la vente une fois le crédit soldé et moi droit à rien!
puis je me référer à l'acte (50/50)?
Merci encore

lucini · Answer

Bonjour,

OK pour cette précision complémentaire.

La répartition du prix de vente de la maison proposée par le Notaire n'est pas acceptable ni conforme à la loi.

Deux concubins ont acheté un bien et se séparent. Que se passe-t-il ? 

Aucune règle ne régit la séparation des concubins.

Si le bien en indivision est vendu, le prix est partagé en fonction des droits de chacun, figurant dans le titre de propriété du terrain. 
la propriété de la maison découle du titre de propriété du terrain

C'est normalement le titre de propriété qui prime pour la répartition de la valeur.

La règle du titre primant le financement: 

"La qualité de propriétaire d'un bien s'appréciant exclusivement au regard du titre et sans égard pour la manière dont le prix d'acquisition a été réglé, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de la concubine tendant à se voir reconnaître la propriété exclusive de l'immeuble litigieux qu'elle a financé seule, alors que le titre d'acquisition mentionne expressément les deux concubins comme acquéreurs de l'immeuble à concurrence d'une moitié indivise chacun."
 
Cour d'appel de Nîmes, Chambre civile 2, section C, 8 avril 2009, R.G. N° 08/01536
 

Vous pouvez légitimement défendre ce mode de répartition, mais sachez que certaines décisions de justice ont pris en compte les sources de financement en propre.

La répartition du prix de vente d'un bien indivis entre des concubins est proportionnelle à la participation de chacun au financement de son acquisition, alors même qu'ils ont déclaré dans l'acte notarié acquérir par égales parts.

la jurisprudence de la Cour de Cassation, 1e chambre civ., 31 janvier 2006 , la répartition du prix de vente d'un bien indivis entre des concubins est proportionnelle à la participation de chacun au financement de son acquisition.

Ce sujet est délicat mais pas perdu en cas de litige il faut avoir un bon avocat

A défaut d'accord sur la répartition du prix, il faudra saisir le Tribunal de Grande Instance c'est le juge qui tranchera


Dans votre cas il y a deux options

1 C'est le titre de propriété du terrain 50 -50  donc 50 000 € chacun mais Mr fait une grosse moins value de son apport en fonds propres


2 selon la régle des financements propres apportés, (pas favorable pour vous)


Si l'un des concubins rachète la part de l'autre, on parle alors de «licitation».

Il doit pouvoir financer totalement l'opération (c'est-à-dire assumer le prêt restant dû et le rachat de la part de l'autre concubin), afin que ce dernier ne soit plus tenu du remboursement du prêt. 


Contacter un autre Notaire vous aurez un autre avis

Cordialement

kanita · Answer

pour ma part je pensais faire cette propo a Monsieur: partir sur une valeur de 270 000 euros donc je solderai les 2 prêts (180 000) et lui verserai une soulte de 90 000 euros.
Je pense ue c'est honnête, non?

lucini · Answer

Si la valeur actuelle de cette maison est réellement dans la fourchette de 270 à 280 000 € et qu'il percoive une soulte de 90 000 € et ^tre libérer de sa part d'emprunt à rembourser il ne peut pas espérer meilleure proposition .

c'est une des options la plus favorable pour lui.

Avec cette formule vous estimez votre part de 50 % à zéro.

Réfléchissez et trouvez un bon partenaire pour vous accompagner dans cette reprise

De toute façon il faut envisager une sortie de cette indivision.

Un accord à l'amiable serait préférable.

Prenez en compte les frais notariés  pour le rachat de sa part de 50 % dans l'indivision.

Contacter la ou les banques pour renégociez le crédit en cours ou remboursement anticipé avec un nouveau prêt. faites vos comptes avant.

Cordialement

lucini · Answer

Il me semble que vous pouvez vendre cette maison en indivision, vous soldez ainsi  les emprunts communs ( priorité 1) et vous revendiquez une répartition du solde, 50 50 selon votre pourcentage de « propriété » du terrain car c'était bien l'objectif initial lors de l'achat du terrain et de la construction de la maison.

Mr a apporter certes de l'argent en plus,  mais Me a apporter son concours par le travail c'est aussi valorisable.

C'est juridiquement défendable

kanita · Answer

Tout d'abord un grand merci pour vos réponses qui ont le mérite de m'éclairer avant un rendez vous chez un avocat lundi.
Je pense que je vais revenir sur mes positions initiales et m'en tenir stricto sensu à l'acte authentique d'achat du terrain à savoir 50/50 surtout que ex monsieur n'est visiblement pas décider à me faire le moindre cadeau!
Vous m'arrêtez si je me trompe :
Dans ce cas je peux lui faire la proposition suivante:
Prix estimé en 2011: 280 000
Reste à la banque : 180 000
Solde : 100 000 
Soulte pour Monsieur: 50 000
Ai-je bien saisi?
Mais si Monsieur refuse que va t il se passer? Surtout si je ne souhaite pas vendre à un 1/3 pour le même prix (car dans ce cas il refuserait uniquement car c'est moi puisque ma proposition correspond à l'estimation réelle et surtout au prix qu' il souhaite la vendre.
Encore merci
Cordialement.

lucini · Answer

Bonsoir,

Soulte pour Monsieur: 50 000 € c'est bien cela.

Le droit juridique sur la construction dépend directement des droits sur le terrain, le code civil est très clair à ce sujet.

C'est l'acte juridique qui prime.

Cette position est défendable et fidèle au projet de départ vous avez pris un risque 50-50 donc la part dans l'indivision est 50-50.

Certains investissements de MR dans le projet s'avèrent des non valeurs, il est donc logique qu'il subisse une moins value comme en bourse sur sa mise de fond.

Avec 50% vous avez un droit de véto, rien ne peut se faire sans votre accord.

Même en cas de procédure judiciaire vous conservez le droit d'option de racheter sa part.

C'est primordial qu'il y ait accord sur l'estimation du bien.

Vous disposez de cartes pour négocier selon le droit

N'hésitez pas de revenir le cas échéant.


Cordialement

kanita · Answer

Re,
Excusez moi mes qu'appelez vous des « non-valeurs » ?
D'autre part avant de partir Monsieur m'a fait signer un document mentionnant que le terrain acquis par moitié indivise avait été financé par un prêt commun de 100 000,00 euros et que la construction  en revanche avait  été financée en partie par des fonds propres ; sur ce document sont listées toutes les dépenses mais sans référence aux factures, d'autre part il ne s'agit pas d'une reconnaissance de dettes mais simplement d'un document dans lequel figure le titre « attestation », de plus toutes les sommes sont uniquement inscrites en chiffres, il a montré ce document au notaire mais le notaire lui a dit que cela ou rien c'était pareil.
Puis je craindre qu' il produise ensuite ce document pour prouver quelque chose ? Et ensuite être condamnée ?
Merci encore

lucini · Answer

"qu'appelez vous des « non-valeurs » ? "

Ce sont des dépenses engagées sur le projet qui n'apportent aucune valeur marchande à la maison ( exemple abattage d'arbres ou aménagements terrain etc.....)

Le permis de construire est établi à vos 2 noms ?

Son relevé des investissements n'a aucune valeur juridique .

On peut comprendre qu'il soutienne l'argument des financements apportés.

Il est absolument certain que le code civil vous accorde 50% dans ce bien en indivision


Il y a 3 pièces essentielles

1 le titre de propriété du terrain. (CAPITAL)
2 la valeur vénale actuelle de la maison
3 le montant du capital restant sur les emprunts en COMMUN

Vous ne risquez rien ce qu'il faut éviter c'est la mauvaise foi.

Soutenir une position juridique défendable

kanita · Answer

Pour vous répondre: le permis de construire a été fait aux 2 noms et d'autre part toutes les factures relatives à la cosntruction y compris les "non valeurs" sont aux 2 noms .
En tous cas vous m'avez sacrément éclairée!

kanita · Answer

Ah j'ai une autre interrogation avant mon rv chez l'avocat. Les mensualités des 2 crédits= 1100 euros/mois. J'ai fait évalué la valeur locative de maison : entre 850 et 900 euros/ mois.
De ce fait nous avons fait le calcul suivant avec ex Monsieur :
Part de chacun dans le remboursement : 550 euros
Mais du fait que depuis le départ de Monsieur j'occupe le bien je paie tous les mois :
550 euros (ma part) + la moitié de la valeur locative (450 euros) donc dans les faits depuis le départ de Monsieur je paie 1000,00 euros tous les mois sur les 1100,00 euros dus à la banque.
Là encore j'ai eu plusieurs versions, certains me disent que je ne devrais payer que ma part de crédit et que l'indemnité d'occupation se calculera au moment du partage alors que j'ai d'autres versions me disant que je dois cette indemnité. Je ne sais plus trop quoi penser et surtout que faire car d'un autre côté je ne voudrais pas avoir payé tous les mois 1000,00 euros et être en plus obligée de verser une indemnité au moment du partage.
Merci encore pour ces infos précieuses.
Une personne avertie en vaut deux...

lucini · Answer

Bonjour,

De manière générale le Code Civil est équitable en matière de gestion de l'indivision.

Votre ex-ami peut effectivement réclamer une indemnité d'occupation puisque vous êtes la seule bénéficiaire de l'appartement que vous avez acheté en commun.

cette indemnité d'occupation à votre charge serait au maximum 50% de la fourchette 850/900 €.

Votre ex ne peut donc prétendre qu'à la moitié de montant de l'indemnité fixée comme estimation du loyer que pourrait rapporter le bien.

Les indivisaires sont tenus de financer l'indivision à hauteur de leurs parts. 

Madame est donc en droit d'exiger que monsieur s'acquitte de la moitié des échéances de crédit.

Néanmoins, le principe de gestion de cet appartement est celui de l'indivision, tant que le partage de cette indivision n'a pas eu lieu.

L'indemnité d'occupation vient en apport à l'indivision (CC 815-10).

Si vous versez une indemnité à l'indivision, cette dernière devra la répartir à parts égales entre votre ex et vous.


L'indemnité non versée devra être remboursée à l'indivision lors du partage à condition d'être réclamée par le co-indivisaire.

Ainsi, à la demande d'indemnité d'occupation, vous pourrez opposer votre apport constitué des charges de propriété ( à suivre précisément avec justificatifs) et du remboursement du crédit (550 €).

Le remboursement du crédit est supérieur à l'indemenité d'occupation

De son côté, Monsieur est en droit d'exiger le paiement de l'indemnité d'occupation, mais cette indemnité n'est pas due à monsieur, mais à l'indivision (CC 815-9 et 815-10).

Mais c'est l'indivision qui est souveraine pour décider de l'usage des fonds qui lui sont apportés, et il est incontestable que l'intérêt de l'indivision c'est de régler en priorité sa situation vis à vis des tiers (banque) avant de procéder à une répartition des profits entre les indivisaires.
Ce droit vous est conféré par l'article 815-2 du Code Civil:

Le remboursement de crédit et l'indemnité ne sont pas de même nature, mais les deux constituent une créance de l'indivisaire envers l'indivision. 

Il en résulte que le monsieur ne pourra pas exiger le versement de l'indemnité si de son côté, il ne paie pas le crédit.

Les deux créances étant de natures différentes, elle sont judiciairement régies de manière différente. 

En clair, il vaut mieux faire face aux échéances de crédit que de verser une indemnité d'occupation. 

Dans votre stratégie, faites confirmer par écrit à Mr la valeur du prix actuelle de la maison ( 280 000 €) et de son intention de vendre sa part. 

Ne pas évoquer pour le moment le problème de la répartition des fonds, ni de votre intention de racheter sa part.

Chaque chose en son temps, il s'agit de fixer par écrit le  la valeur vénale.

j'espère avoir répondu clairement à votre interrogation

Cordialement

kanita · Answer

Bonjour,
Monsieur a été voir une avocate et par courrier en AR, me fait part de sa volonté de sortir de l'indivision et de vendre le bien 
à 300 000 euros et il veut passer une annonce sur le « bon coin » et être présent à toutes les visites.
Je lui ai dit oralement ma volonté de conserver le bien et lui ai dit que par voie d'avocat je lui ferai une proposition (pour moi à l'estimation des agences càd 280 000 euros) mais pour lui cela n'empêche pas la mise en vente du bien. Pour ma part, je trouve cela stupide car désirant me porter « acquéreur » je ne vois pas pourquoi je ferai visiter le bien  et en plus en sa compagnie vu nos relations !  C'est pour cela que lundi je voulais lui adresser par le biais de mon avocate un courrier lui faisant part de ma proposition et de ma volonté de rachat de sa part, mais je pense que nous allons aussi être obligés de nous mettre d'accord sur la soulte, non ? à moins de suivre vos conseils et de limiter mon courrier à une proposition de rachat de sa part.
Bien cordialement.

En fait Monsieur a été voir une avocate

lucini · Answer

Mr ne peut absolument pas mettre en vente ce bien en indivision en possèdant seulement 50% , il a besoin de votre accord , de toute façon pas de vente sans votre signature.

La vente d'un immeuble indivis faite par un seul des indivisaires est valable uniquement  pour la portion indivise qui lui appartient, il ne peut vendre que 50%

Pour vendre en cas de déssaccord il doit demander au tribunal de grande instance (TGI), l'autorisation de vendre un bien indivis. Vous avez encore du temps.

Aucune agence Immobilière n'acceptera un mandat de vente dans le signatures des 2 indivisaires.

Votre avocat l'empèchera immédiatement de passer une annonce sur le bon coin.

Vous pouvez vous opposer aux visites .
Changer les serrures

kanita · Answer

en fait j'avais signé un mandat au mois d'octobre 2010 avec une agence car je ne pensais pas être en mesure de racheter sa part et je ne voulais pas l'obliger à rester en indivision. mais le prix afficher à 320 000 euros semble trop élevé et pas d'acheteurs....
mais comme la situation a évolué je ne veux non seulement plus vendre sur le bon coin mais je veux également "dénoncer" le mandat car comme vous l'avez bien  compris je ne suis plus vendeur.
En revanche je ne vois pas pouruoi son avocate me demande d'accepter la vente à 300 000( en signant l'avenant au mandat fixant le prix à 320 000) et d'accepter en plus la présence de Monsieur à toutes les visites. Elle me donne un mois pour accepter ces propositions faute de uoi elle irait devant un  tribunal...

Cordialement

kanita · Answer

OUps j'ai oublié de vous faire part de mon vif remerciement pour vos réponses rapides et complètes car vous prenez de votre temps pour m'apporter de l'aide et c'est trés appréciable.

lucini · Answer

Vous avez intéret à dénoncer ce mandat de vente rapidement s'il n'est pas signé de votre ex compagnon il est caduc car bon signet des 2 indivisaires mais il faut éviter qu'il s'en sert en démontrant que vous êtes aussi vendeuse de ce bien.

"je ne vois pas pourquoi son avocate me demande d'accepter la vente à 300 000 (en signant l'avenant au mandat fixant le prix à 320 000)

Cette demande est normale car il a besoin de votre accord sur le principe de la mise en vente et sur le nouveau prix.

Vous avez le temps de consulter un avocat pour affiner votre stratégie.

Il n'est pas trop tard de faire une autre par contre la signature de votre mandat vous engage S'il avait une offre au prix affiché vous seriez obliger de vendre cette maison.
La dénonciation est urgente.

Pour le prix comparez les autres maisons identiques en surface et en année de construction dans la même commune ou quartier car un acheteur compare et visite d'autres biens..

Cordialement

lucini · Answer

Bonjour,

Dans votre cas selon les indications fournies en achetant tous les deux  le bien immobilier, (le terrain) les concubins sont devenus propriétaires à part égale.
Chacun d'eux est donc propriétaire de la quote-part indiquée dans le titre de propriété.

Un bien acquis entre 2 concubins est un bien en indivision dont la répartition est celle figurant dans l'acte de vente même si cette répartition n'est pas la réalité. 
Le contrat fait la loi entre les parties.

Concernant la règle du titre de propriété primant le financement:

il n'y a aucune loi, cela se saurait, mais plusieurs décisions de justice ont décidé que le titre de propriété prime toujours sur le financement, 
 

Voici une décision de justice à ce sujet:

"La qualité de propriétaire d'un bien s'appréciant exclusivement au regard du titre et sans égard pour la manière dont le prix d'acquisition a été réglé, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de la concubine tendant à se voir reconnaître la propriété exclusive de l'immeuble litigieux qu'elle a financé seule, alors que le titre d'acquisition mentionne expressément les deux concubins comme acquéreurs de l'immeuble à concurrence d'une moitié indivise chacun.
 
Cour d'appel de Nîmes, Chambre civile 2, section C, 8 avril 2009, R.G. N° 08/01536"

Vous pouvez donc vous prévaloir de cette décision
 
Pour l'évaluation de sa part, si le concubin le plus généreux veut récupérer ses apports, il devra d'abord en prouver:

1 la réalité de ses paiements factures à son nom à l'appui
2 ensuite démontrer qu'il s'agissait d'un prêt et non d'une libéralité.


Votre ex concubin ne pourra jamais démontrer que sa mise de fond pour financer la construction était un prêt consenti à l'indivision.


Cordialement

sinamics · Answer

Bonjour,

 J'aimerai bien savoir comment cet histoire s'est terminée.
á qui incombe la charge de la preuve dans les cas de liberalités?

Fin indivision entre ex concubins

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