Problème lié à un état des lieux à la sortie d'une location
djivi38 Messages postés 54348 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour, j'ai quitté ma location il y a 2 mois après y être restée 7 ans.
Mon propriétaire m'a dit qu'il prenait en charge la vidange de la fosse septique contre des petits travaux. Il m'a montré aussi comment nettoyer la pompe à chaleur.
Au moment de l'état des lieux de sortie exécuté par sa mère (qui est gestionnaire), mais qui n'a pas fait l'état des lieux d'entrée, celle-ci me demande les attestations comme quoi tout a bien été réalisé. J'explique notre arrangement avec son fils mon propriétaire et elle me dit alors " prouvez-moi qu'il vous a bien dit ça".
Sur le contrat de location, nul part n'est mentionné de faire ces entretiens (vidange et pompe à chaleur).
À côté de ça, mon propriétaire a été très négligeant en ce qui concerne l'entretien de la maison, fuite d'une poutre qui a duré 4 ans, les portes des placards sorties de leurs rails, la porte fenêtre ne fermant pas à clef.. etc..
Il a toujours été prévenu, mais n'a jamais agi pour mettre définitivement fin à ces désagréments. Il n'acceptait pas que je lui envoie des mails pour lui signifier ces états de faits.
Bref, j'étais seule et désemparée.
Bien sûr, deux mois après, la caution ne m'est as rendue. De plus, j'ai quitté ma location le 27 mai, et j'ai réglé la totalité du mois de mai.
La nouvelle locataire est arrivée le 27 mai dès mon départ.
La mère de mon propriétaire me dit qu'elle a fait venir un service de nettoyage avant l'entrée dans la maison, or nous avons vu (mes voisins, le maire, la secrétaire du maire, etc..) que la nouvelle locataire est arrivée de suite après notre départ.
La maison était nickel, très à cheval sur la propreté et j'ai des vidéos et photos à l'appui..
Qui peut m'aider à démêler tout ce joyeux bazar ?
Avec mes remerciements, cordialement.
1 réponse
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bonjour,
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I/ Il s'agit de votre DG = DÉPÔT de GARANTIE, et PAS de votre "caution".
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II/ Les entretiens locatifs sont répertoriés ici (déroulez jusqu'à "ANNEXES") :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148
donc, nul besoin que tous les entretiens locatifs soient listés dans un contrat de location....
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III/ Des retenues sur DG ne peuvent se faire que :
- si des dégradations ont été mentionnées sur l’EDLS,
- ET si l'EDLS a été signé des parties prenantes,
- ET si lesdites dégradations ne figurent pas déjà sur l’EDLE,
- ET sans avoir été rajoutées après signatures,
- ET, doivent être justifiées (par "devis" OU "factures").
Les "accords" oraux/verbaux/non écrits/... ne comptent pas, seuls ce qui est ÉCRIT peut servir de référence en cas de litige.
Vous auriez donc dû :
- SOIT demander à votre bailleur un écrit détaillant qu'il prenait à son entière charge et sans possibilité de récupération sur vous, tel et/ou tel entretien locatif;
- SOIT faire faire ces entretiens annuels, comme la loi (que nul n'est censée ignorer) le stipule, par des professionnels de votre choix (et à vos seuls frais), ET fournir à votre bailleur une copie des attestations annuelles (censées être conservées au moins 2 ans) que les professionnels ont l'obligation de fournir à leurs mandants sous quinzaine après l'exécution de leur travail.
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IV/ ... deux mois après, la caution ne m'est as rendue."
Quand l'EDLS (signé des parties prenantes) n'est pas conforme à l'EDLE, le bailleur a effectivement 2 mois pour restituer à son locataire le solde de son DG accompagné des justificatifs des retenues faites.
En cas de non restitution du solde dans le délai légal :
a) le locataire est en droit de réclamer (par LRAR) la restitution de l'intégralité de son DG + éventuellement un trop perçu versé (tout mois entamé n'est effectivement pas dû entièrement, mais est seulement dû au prorata des jours réels d'occupation).
b) des "pénalités de retard" peuvent être dues au locataire s'il avait répondu - "le" jour de l'EDLS - aux 3 conditions cumulatives de leur obtention :
- pas de dette de loyer
- ET pas de dette de charges versées mensuellement (hormis celles de la future régularisation des "provisions" sur charges)
- ET avoir donné (par écrit) sa nouvelle adresse.
Voir le § II-H de mon topo ci-dessous).
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V/ "... j'ai quitté ma location le 27 mai, et j'ai réglé la totalité du mois de mai."
Un locataire est tenu de payer loyer+charges jusqu'à la FIN de son préavis sauf si, pour un départ anticipé, un nouveau locataire, en accord avec le bailleur, entrait dans les lieux "pendant" ledit préavis : dans ce dernier cas, loyer+charges ne sont dus par le locataire sortant QUE jusqu'à la veille de ladite entrée dans les lieux = jusqu'à la date de la remise des clés (quelle que soit la date de signature de ce nouveau contrat de location), parce qu'il serait illégal pour un bailleur d'encaisser simultanément 2 loyers pour le même logement.
Votre préavis a démarré le jour de la réception effective par votre bailleur de la notification de votre congé :
- soit le jour où il a signé l'avis de réception de votre LRAR,
- soit le jour de la remise en main propre contre émargement,
- soit le jour du passage du commissaire de justice ( - même en cas d'absence du destinataire - ) que vous auriez mandaté pour délivrer votre congé :
https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1168
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VI/ "La mère de mon propriétaire me dit qu'elle a fait venir un service de nettoyage avant l'entrée dans la maison"
Cass. 3ème ch. civ. du 25 janvier 2006 N°04-20.726 :
« L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives. »
Ce qui veut dire qu'il suffit au bailleur de pouvoir justifier le montant d'une retenue sur DG par un "devis" (même non accepté) pour que le locataire ne puisse pas contester ladite retenue, même si travail/réparation/remplacement/... n'ont pas été réellement exécutés.
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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
ATTENTION :correction ici du § II-G
Le texte juste est :
“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”
et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’.
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cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...