Incertitude LMP en cas de cession en début d'exercice

Question

Bonjour,

Je prépare la sortie d'un investissement immobilier (3 lots en meublé) prévue pour 2027. Mon objectif est de valider le statut LMP au moment de la vente pour bénéficier de l'exonération des plus-values professionnelles (Art. 151 septies du CGI). L'activité a plus de 5 ans.

Pour 2027, j'envisage deux options de cession, mais une incertitude fiscale majeure subsiste sur l'interprétation de l'article 155, IV du CGI.

Le contexte :


	
	Recettes locatives annuelles (CA) : 53 000 €.
	
	
	Foyer fiscal : Marié (les revenus de mon épouse sont à intégrer dans le calcul des revenus pros).
	


Option A : Vente en JANVIER 2027 (Cessation d'activité rapide)


	
	Recettes locatives : ~ 4 400 € (1 mois de loyer).
	
	
	Condition des 23 000 € : Il est acquis que ce seuil s'apprécie prorata temporis en cas de cessation. Le seuil proratisé (~ 1 950 €) est donc respecté avec mes 4 400 € de recettes.
	
	
	Problématique de la prépondérance : Pour être LMP, ces 4 400 € doivent être supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.
	
	
	Question : Comment le fisc apprécie-t-il les "autres revenus" dans ce cas précis ? Compare-t-il les 4 400 € de recettes locatives aux revenus pros encaissés sur le seul mois de janvier (prorata), ou les compare-t-il à l'ensemble des revenus pros du foyer sur l'année civile 2027 entière ?
	


Si le fisc retient les revenus de l'année civile, le statut LMP est mathématiquement perdu dès le mois de février (via les revenus de mon épouse ou mes propres revenus ultérieurs), ce qui rendrait la vente de janvier extrêmement risquée (requalification LMNP et taxation lourde de la PV).

Option B : Vente en DÉCEMBRE 2027 (Pilotage du revenu pro)


	
	Recettes locatives : 53 000 € (année complète).
	
	
	Revenus Pros du foyer : Salaire de mon épouse + mes ARE (maintien France Travail) + 0 € de salaire via une SASU à l'IS.
	
	
	Analyse : Dans ce scénario, le total [Salaires épouse + mes ARE] reste inférieur à mes 53 000 € de recettes locatives sur 12 mois. Le statut LMP est sécurisé sur l'ensemble de l'exercice.
	


Existe-t-il une jurisprudence ou un rescrit confirmant que la condition de prépondérance des revenus (Recettes locatives > Revenus Pros) s'apprécie elle aussi prorata temporis au jour de la cession, ou suis-je contraint de vendre en fin d'année pour garantir que mes loyers annuels "écrasent" les revenus professionnels de mon foyer fiscal sur l'exercice ?

En 2027, je serai en freelance (SASU à l'IS) sans me verser de salaire, complété par mes ARE ce qui n'est pas évident pour payer le loyer de la résidence principale et les charges. De plus, j'ai déjà acté le départ de tous mes locataires au 31 décembre 2026 (avenants signés) pour faciliter la vente des biens vides.

Il faut également aussi savoir que si malencontreusement, un acheteur n'a pas son crédit et celui-ci est reporté en 2028, alors cette vente passera en LMNP....?



Merci

ArmandVirenque · Answer

Bonjour, 

Vous posez une question intéressante. Concernant le régime de plus-value appliqué (LMP ou LMNP), il y a deux moment à considérer : 

- Au moment de la vente : pour le calcul immédiat de l'impôt sur la plus-value ; 

- Rétrospectivement, à la fin de l'année, pour savoir si c'était le bon régime à appliquer. 

En effet, la condition de LMNP / LMP s'apprécie selon les revenus fiscaux de l'année civile en cours et non au moment seulement de la vente.  

Source : BOFIP BOI-BIC-CHAMP-40-20 : "Le contribuable ne sachant pas nécessairement lors de la cession s'il sera considéré, au titre de l'année de cession, comme un loueur en meublé professionnel ou comme un loueur en meublé non professionnel, il pourra être admis que celui-ci soumette la plus-value aux règles qui découlent du statut qui était le sien l'année précédente et, si nécessaire, régularise le montant dû lors de l'imposition des revenus de l'année de cession. Sous réserve des cas visés à l'article 1729 du CGI, cette régularisation pourra s'effectuer sans pénalités ni intérêts de retard." 

A ma connaissance, aucun rescrit ou jurisprudence n'existe car le texte de loi est assez clair sur le sujet. 

Ceci permet normalement de répondre à l'ensemble de vos questions : la situation s'apprécie au jour de la cession puis rétrospectivement ; et si vous vendez en 2028 avec des biens vides (loyers < 23K€ annuels), alors vous serez au régime LMNP. 

Bien cordialement,

jean · Answer

Merci pour votre réponse.

Dans ce cas là, il est plus sécuritaire de vendre les biens en fin 2027 avec une année complète en LMP.

Ainsi, je pensais à me mettre en SASU, ne pas me verser de salaire, bénéficier de l’ARE pour baisser mes salaires et être sûr que mes loyers soient biens supérieurs à mes revenus.

Merci !

LaurentMMM · Answer

Option B clairement plus safe, bon choix. Juste un point à vérifier pour le 151 septies : les 5 ans s'apprécient en exercice à titre pro, donc en ayant le statut LMP sur toute la période (pas juste 5 ans de meublé). Avec 53k de recettes t'es bien sous les 90k, exo totale côté impôt sur le revenu. Attention aussi aux prélèvements sociaux qui eux restent dus sur la PV pro. Bon courage pour la cession.

jean · Answer

Merci beaucoup

Cela m'évite de perdre plusieurs milliers d'euros !

jean32414 · Answer

Oui il faut bien anticiper la vente des 3 biens pour janvier 2027, effectivement et cloturer l'activité LMP juste après.



Merci

Incertitude LMP en cas de cession en début d'exercice

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