Prescription acquisitive et charges de copropriété
voyonsvoir Messages postés 174 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
J'ai acquis mon logement par prescription acquisitive. Jugement prononcé en mars 2024. Enregistrement et publication auprès du service de publicité foncière le 30 juin 2025.
J'ai avisé le syndic en novembre 2025.
Ils me réclament les arriérés de charge depuis la date du jugement soit mars 2024, considérant que je suis propriétaire à cette date.
Est-ce correct ?
Merci
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10 réponses
Pourriez-vous être précis ? Quels sont, mot-à mot, les termes du dispositif du jugement, la phrase qui commence par : « Par ces motifs ... » ?
Avec les informations que vous donnez, je ne vois que deux possibilités.
Soit vous êtes propriétaire à titre d’héritier depuis le décès de l’ancienne propriétaire, soit vous l’êtes par prescription depuis que vous occupez le logement comme le fait un propriétaire. Quoiqu’il en soit, vous l’êtes depuis une date très antérieure à celle du prononcé du jugement. Ce jugement a un effet rétroactif.
Il n’est pas cohérent de revendiquer devant le tribunal la propriété d’un appartement tout en niant être copropriétaire devant le syndic.
Bonjour,
En effet, il vaut mieux payer les arriérés demandés car vous êtes allé au tribunal pour faire reconnaître votre qualité de propriétaire. En d'autres termes vous avez soutenu être propriétaire du bien par usucapion et avez demandé au juge de le reconnaître.
Vous êtes devenu propriétaire et donc responsable du paiement des charges de copropriété depuis 2018 si vous avez fait jouer la prescription trentenaire à compter de votre entrée dans les lieux, et avant cela vous êtes censé vous être comporté de manière "paisible, publique et non équivoque" comme le propriétaire du bien.
Si vous affirmez ne pas avoir été le propriétaire du bien avant mars 2024, ça flanque un peu votre argumentation par terre.
Et comme le dit Voyonsvoir, le syndic risque de remonter encore plus loin.
Bonjour,
Quelque chose ne va pas. Un jugement reconnaissant une prescription acquisitive est nécessairement rétroactif. Vous êtes juridiquement propriétaire depuis une date qui ne peut être qu’antérieure à la date à laquelle vous avez saisi le tribunal d’au moins dix ans en cas de prescription abrégée sinon d’au moins trente ans. Que dit exactement le jugement ?
Comme vous êtes propriétaire depuis plus de dix ans, le syndic doit vous réclamer le paiement les créances du syndicat qui ne sont pas encore prescrites. Le délai de prescription est de cinq ans. Aujourd’hui le syndic est fondé à vous réclamer les charges de copropriété dues depuis le 18 février 2021 plus les intérêts de retard.
La situation est étonnante. Le syndic semble peu compétent, le conseil syndical, s’il y en a un, aussi.
Patrick34
18 févr. 2026 à 12:24
Le jugement prend acte des divers éléments fournis dont mon entrée dans les lieux en 1988. Il accède à ma demande mais ne précise aucune date. J'ai cru comprendre que c'était à partir de la date du jugement (voire de la publication) que j'étais juridiquement responsable vis à vis du syndic
Il y a nécessairement une date officielle de transfert de propriété à votre profit. Il faudrait voir la date retenue par le SPF.
En réclamant et à trop vouloir pousser les recherches, vous courrez davantage de risques de voir augmenter la note que la réduire.
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
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Bonjour,
Est-ce vraiment une copropriété ?
Si c'est le cas, vous devez payer les charges à compter de la date du jugement.
Donnez plus d'infos : vous y habitez depuis 30 ans sans avoir payé aucune charges ?
Le jugement prend acte des divers éléments fournis dont mon entrée dans les lieux en 1988. Il accède à ma demande mais ne précise aucune date. J'ai cru comprendre que c'était à partir de la date du jugement (voire de la publication) que j'étais juridiquement responsable vis à vis du syndic
Le SPF indique la date de l'enregistrement et la date de l'acte (jugement).
Je vous remercie pour votre réponse et je pense qu'il est effectivement plus prudent de régler les arriérés réclamés.
Moi je pense que tu es propriétaire depuis la publication en juin 2025.
Il serait intéressant de connaître les fondements juridiques de cette affirmation.
Le jugement prononcé en 2004 n’est opposable aux tiers qu’à compter de sa publication, certes, mais son effet est rétroactif.
Avant qu’un titre de propriété soit donné par jugement, il y a eu possession à titre de propriétaire depuis plus de trente, depuis 1988 vraisemblablement. C’est à dire que depuis plus de trente ans l’occupant de l’appartement s’en prétendait propriétaire. Quand on se prétend propriétaire d’un lot de copropriété on s’oblige soi-même à payer ses charges de copropriété, c’est une Lapalissade, et quand on affirme au juge qu’on est propriétaire depuis plus de trente ans et que le juge fait droit à cette prétention, on ne peut ensuite refuser de payer ses charges au motif qu’on ne serait copropriétaire que depuis quelques mois. Il faut être cohérent.
Vous avez grand besoin de vous documenter sur le sujet dont manifestement vous ignorez tout. Vous pouvez commencer par l’article de wikipedia : https://fr.wikipedia.org/wiki/Prescription_acquisitive. Vous pourriez aussi chercher dans un dictionnaire juridique quelles sont les acceptions précises des mots possession et titre.
La prescription acquisitive est définie à l’article 2258 du code civil et les conditions de la prescription sont énumérées à l’article 2261. Quant au délai, il est précisé à l’article 2278. Il est de trente ans sauf existence d’un juste titre.
2258 : La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.
2261 : Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.
D’ailleurs vous vous contredites : Juste une occupation comme le ferait un propriétaire. Si l’on occupe comme le fait un copropriétaire, alors on paie ses charges ou, si on ne les paie pas on se met en tort et l'on s'expose à se faire condamner à les payer. Si l'on refuse de payer des charges en disant qu'on n'est pas propriétaire, on n'occupe pas à titre de propriétaire et l'on ne peut prescrire.
C'est le jugement qui rétablit et déclare la propriété.
Le jugement entérine la situation de fait, la possession à titre de propriétaire, qui devient ainsi état de droit avec effet rétroactif à la date à laquelle a commencé la possession, en l'espèce 1988 semble-t-il.
Ben si, justement, le principe de l'usucapion est que la personne a possédé le bien pendant une période donnée "à titre de propriétaire".
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019017202/2024-03-20
Et cette possession doit être non équivoque.
L'usucapion consiste donc à faire reconnaître qu'on s'est comporté publiquement et sans équivoque comme le propriétaire du bien pendant une période donnée (10 ou 30 ans selon les cas).
Refuser de payer les charges de copropriété, c'est jeter l'équivoque sur votre intention de vous comporter comme le propriétaire.
Mais je n'ai jamais dit que je refusais de payer les charges. Il y a eu pendant de nombreuses années un syndic bénévole auquel je participai financièrement.
C'est l'arrivée d'un syndic pro qui a changé la donne et m'a mis à l'écart jusqu'à ce que je les prévienne de ma nouvelle situation.
Je voulais juste savoir si leur demande d'arriérés depuis la date du jugement était correcte, ce qui semble être le cas. Je les ai réglé hier.
Merci pour ce cours très théorique !
C'est évident que je n'y connais rien. Trois ans de procédure durant lesquelles j'ai tout de même en premier lieu fait nommer les domaines comme curateurs de la succession afin de pouvoir les assigner, ce qui ne pouvait être fait pour un bien considéré comme sans propriétaire connu. Puis argumenter et documenter auprès d'un juge très réticent sur un tel dossier, pour finir par obtenir un jugement en ma faveur.
Pour quelqu'un qui n'y connait rien, c'est pas si mal !
Je n'étais pas venu ici pour recevoir des leçons des moralisateurs de service qui aurait dû mieux lire mon post initial avant de se croire autorisés à juger.
Je ne viens pas pour donner des leçons mais pour répondre en droit aux interrogations que vous exprimez.
Ce que vous disiez était faux : J'ai cru comprendre que c'était à partir de la date du jugement (voire de la publication) que j'étais juridiquement responsable vis à vis du syndic
Je continue à l’affirmer même si cela vous contrarie.
Vous n’êtes pas propriétaire depuis depuis la date du jugement, encore moins depuis la date de publication du jugement mais depuis le début de votre possession à titre de propriétaire il y a plus de trente ans.
Le syndic ne vous réclame des charges qu’à compter de la date du jugement, vous pouvez vous contenter de satisfaire aux demandes du syndic, on n’est pas obligé d’être plus royaliste que le roi, mais le syndic a tort. D’ailleurs un copropriétaire pourrait très bien prendre l’initiative de contester la gestion du syndic afin que les charges de copropriété vous soient réclamées sur les cinq dernières années.
Tout est extravagant dans votre histoire. Faire nommer les domaines comme curateurs de la succession ! Ahurissant ! Malgré cela le juge a conclu à la prescription ! Vous pouvez remerciez votre avocat. Demander la curatelle à la succession vacante était reconnaître que la succession restait vacante, que vous ne possédiez donc pas à titre de propriétaire et que vous ne pouviez donc prescrire. C’était la chose à ne pas faire : pourquoi demander de placer sous une administration judiciaire un immeuble dont on se prétend propriétaire ? C’est aberrant et c’est prendre le risque que l’immeuble n’échoit finalement à l’État ou à la commune. Le syndic vous déniant la qualité de copropriétaire, c’est le syndicat des copropriétaires qu’il fallait assigner. Une fois le jugement rendu en votre faveur, vous le faisiez publier et vous aviez alors un titre de propriété.
Quel est le point de départ de la période de 30 ans que vous avez revendiquée comme une période de possession à titre de propriétaire ?
Le jugement a validé cette possession, et donc je pense que l'interversion de titre a eu lieu à la fin de la période de 30 ans que vous avez revendiquée, peu importe que le jugement ait pris plusieurs années.
La publication au SPF permet de rendre opposable aux tiers ce jugement qui dit que vous êtes devenus propriétaire depuis la fin des 30 ans revendiqués de possession.
Si vous avez revendiqué une possession depuis 1988, alors vous êtes devenus propriétaire depuis 2018 selon le jugement de 2024. A mon avis.
Analyse pertinente, mais le juge s'est contenté de valider la situation sans fixer aucune date. Il a reconnu les trente ans de possession continus et la conformité aux principes de l'usucapion, et a prononcé jugement valant acte de propriété.
D'où mon interrogation sur la date de départ de cette propriété pouvant être retenue par le syndic.
Sans réponse, je me suis rangé à l'analyse du syndic.
Pourquoi parler d’interversion du titre ?
Il y a interversion du titre lorsqu’on a commencé à posséder pour autrui, comme locataire ou autre, et qu’à partir d’une certaine date on a s'est mis à posséder pour soi-même c’est à dire à titre de propriétaire. La propriété n’est acquise qu’à l’issue d’un délai de trente ans à compter de la date de l’interversion du titre. Pour que le titre de la possession soit interverti, il faut y apporter une contradiction explicite. En l’absence de propriétaire connu, cette contradiction peut prendre la forme d’un acte de notoriété acquisitive publié au fichier immobilier. En présence d’un propriétaire connu, on contrarie le titre de propriété de ce dernier en lui notifiant que désormais on ne possède plus pour la raison première, bail, prêt ou autre, mais parce qu’on se considère désormais comme le propriétaire.
De toute façon, le jugement ayant été prononcé en 2024 à l’issue d’une procédure ayant duré trois ans, il a reconnu une propriété revendiquée depuis au moins trente ans, soit 1991 au plus tard mais c’est vraisemblablement depuis 1988. Le jugement a eu pour effet de légitimer l'état de fait, cet état de fait étant une propriété revendiquée depuis 1988 non contestée en justice. La contestation en justice n'étant intervenue qu'après 2018, elle n'était plus recevable. Cette légitimation de l'état de fait a un effet rétroactif. La propriété n'a pas commencé en 2018 mais en 1988.
La prescription acquisitive ne donne pas la propriété au bout de trente ans, elle rend irrecevable, au bout de trente ans de possession à titre de propriétaire, les prétentions de celui qui se revendique comme le vrai propriétaire
Salut
Moi je pense que tu es propriétaire depuis la publication en juin 2025.
Il y a plein de syndic qui essaient d'arnaquer les gens c'est usant !
Moi j'ai eu le problème sur ma copro avec Foncia qui nous réclamait (à tous) des charges énormes sans arriver à vraiment les justifier. Certains ont payé ils se sont fait avoir. et là pour le coup impossible de les récupérer.
On a fini par changer de syndic il y a 2 mois en passant par le site changer2syndic.fr qui a l'avantage d'être gratuit pour les copropriétaires. On est désormais dans une agence de quartier pas loin de notre immeuble, bon contact, réactif. Pourvu que ca dure ;)
Bonne chance à toi en tout cas
Certains ont payé ils se sont fait avoir. et là pour le coup impossible de les récupérer
S’ils étaient dans leur bon droit en refusant de payer, ils ont un moyen bien simple de récupérer les trop perçus : ne plus payer les provisions exigibles jusqu’à ce que le montant de ces provisions impayées compense les trop perçus.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Fin du jugement :
Dit que Mr ... est devenu propriétaire par prescription acquisitive de l'appartement (suivi de la désignation de l'appartement).
Ordonne la publication du présent jugement valant titre de propriété.