Usufruit et 1/4 proprieté
Gayomy Messages postés 601 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour
Mon mari est décédé il y a 2 ans nous n'avions pas d'enfant mais il a un fils d'une première union. Il a fait un testament me donnant 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit.
Ne pouvant plus entretenir cette maison je la mets en vente avec l'accord de son fils.
Elle est estimée à 350000 € . Combien aurais- je à la vente?
Merci
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3 réponses
Bonjour
Était-ce un bien commun ou un bien propre de votre mari ?
Si bien commun, vous avez au moins la moitié du produit de la vente.
Bonjour.
Comme vous êtes deux titulaires du droit de propriété (fut-elle nue), vous êtes deux à mettre en vente le bien (indivision sur la nue-propriété). Et c'est vous, unique usufruitière, qui donnez votre accord pour que cette vente se fasse en pleine propriété (vous vendez simultanément votre usufruit sur le bien).
Pour préciser l'expression inexacte "je mets en vente avec l'accord de son fils". Un usufruitier ne peut pas vendre le bien dont il a l'usufruit. Seul les propriétaires, fussent-il nus, peuvent vendre le bien. Il se trouve que vous avez une part de propriété, donc vous faites partie des vendeurs, mais l'expression serait totalement fausse si vous n'étiez QUE usufruitière. L'expression juste serait alors "mon beau-fils mets en vente le bien, et je donne mon accord pour que la vente se fasse en pleine propriété".
La valeur de l'usufruit à 65 ans est 40% selon le barème fiscal. C'est la nue-propriété qui est à 60% !
Si votre mari était unique propriétaire de la maison, vous devenez pleine propriétaire de 1/4 de la maison, et usufruitière du reste (3/4). Vous recevez donc 1/4 du prix de vente + 40% des 3/4 restants.
Mais si c'est une maison 50/50 du couple, vous en étiez déjà propriétaire d'une moitié, et la proportion 1/4 en propriété et 3/4 usufruit s'applique à la moitié ayant appartenu à votre mari. Donc au final, vous avez 5/8 en pleine propriété (vos 50% + 1/4 des 50% de votre mari), et 3/8 en usufruit. Vous recevez alors 5/8 du prix de vente + 40% des 3/8 restants.
Notez que le barème fiscal de l'usufruit (ici 40%) n'a pas valeur légale en matière de partage d'un prix de vente. En cas de désaccord sur ce %, c'est le barème économique qu'il faudra utiliser. Ce barème est bien plus précis (il donne des % précis au lieu de multiples de 10%, et est à l'année près au lieu de tranches de 10 ans), mais est plus technique à utiliser car il faut évaluer un taux de rendement du bien.
C'est la nue-propriété qui est à 60% !
Si vous aviez lu ma seconde intervention, j'ai fait mon mea culpa.
Notez que le barème fiscal de l'usufruit (ici 40%) n'a pas valeur légale en matière de partage d'un prix de vente
En théorie, la répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire entre les vendeurs est relativement libre.
Pour des raisons pratiques et parce que le barème fiscal a le mérite d'être simple à utiliser, c'est celui-ci qui est quasiment toujours utilisé.
La seconde intervention a été publiée alors que j'étais en train d'élaborer la mienne (ce qui a pris du temps, ayant été interrompu).
Au demeurant, ce n'est pas un quart en usufruit (donnant 35000) mais un quart en propriété et le reste en usufruit (donnant 350000 x (1/4 + 0,4x3/4) = 192500) (sur la base d'un bien appartenant totalement au défunt).
Sur la base d'un bien commun au couple 50/50, cela donnerait 350000 x (5/8 + 0,4x3/8) = 271250.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
j'ai 65 ans
Votre part en usufruit est évaluée à 60% de la valeur de la même part en pleine propriété.
merci gayomy cela veut dire que sur 350000 je toucherais 210000?
cela veut dire que sur 350000 je toucherais 210000?
Je suis désolée, j'ai fait une énorme boulette ! Je vous ai donné le pourcentage de la nue-propriété au-lieu de celui de l'usufruit.
En étant âgée de 65 ans au moment de la vente et si vous détenez 1/4 du bien en usufruit, la part du prix de vente vous revenant sera de :
350 000 x 1/4 x 4/10 = 35 000 €
Je suis vraiment confuse de vous avoir laissé entrevoir un montant supérieur.
Vous n'avez, d'autre part, pas répondu à la question de LaBeotienne qui vous demandait si le bien appartenait en pleine propriété à votre époux ou 50/50 à vous deux. Ce qui modifierait le calcul.