Indexation loyer d'appartement
djivi38 Messages postés 65001 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
Mon père a signé un bail pour la location d'un appartement dans une résidence sénior. Ce bail est régit par la loi 89.462 du 6 juillet 1989.
Le bail a démarré le 1er septembre 2025, le paragraphe révision laisse ressortir une indexation automatique au 1er février de chaque année. Est-ce légal ? Le code monétaire et financier ne laisse t'il pas entendre qu'est nulle toute clause prévoyant la révision automatique d'un prix ou d'un tarif à raison d'une période inférieure à la durée d'une année ?
Je pense que cela s'applique bien aux loyers. Pouvez-vous me le confirmer svp car ils ne veulent rien savoir.
De plus, entré au 1er septembre l'indice retenu aurait dû être celui du 2e trim 2025 alors que sur le bail il est précisé que ce serait celui du 4e trim 2024.
Ils prétendent que l'indice du 4e trim est plus intéressant pour les locataires ce qui ne me semble pas logique car le pourcentage est aléatoire d'une année sur l'autre.
Les charges sont forfaitaires et sont indexées chaque année. Il n'y a pas de régularisation de charges sauf si le solde de charges de l'année devait ressortir débiteur pour le locataire. Est-ce possible ??
Je vous remercie d'avance pour l'aide que vous pourrez m'apporter.
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1 réponse
bonjour,
Lors des signatures d'un contrat de location régi par la loi du 6/7/1989, le trimestre (et son indice) à choisir est - en principe - le dernier connu à ce moment-là (même si la remise des clés est ultérieure) : donc dans le cas de votre père, c'est le T2 2025 qui aurait dû être choisi [ puisqu'il va du 11/07 au 14/10/2025 (indice 146,68), tandis que le T4 connu à ce moment-là va du 15/01 au 14/04/2925 (indice 144,64) ].
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
CEPENDANT... lire ce lien (officiel) :
https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36511/0?idFicheParent=F1311
extrait (1er § : "A quelles conditions peut-on réviser un loyer ?") :
<< La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. Il peut s'agir de la date de fin annuelle du bail ou d'une autre date convenue entre le propriétaire (ou l’agence immobilière) et le locataire.
Si la date de l'IRL à prendre en compte n'est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l'Insee au moment de la signature du bail. >>
Donc le T4 (celui antérieur au 1er/09/2025) est valable.
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Par ailleurs, une révision de loyer pour un tel contrat de location est ANNUELLE et NON AUTOMATIQUE.....
Même lien du ""service-public.gouv"" que ci-dessus, à l'avant-dernier § : " Dans quel délai s'applique la révision du loyer ?" :
<< La révision annuelle du loyer n’est pas automatique. Le propriétaire doit en informer le locataire par un courrier, envoyé de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
La révision annuelle de loyer peut être faite durant l'année qui suit la date de révision du loyer. >>
... et la 1ère date qui suit la révision d'un loyer est celle qui arrive 12 mois après la date des signatures du contrat : pour une signature le 1er sept 2025 la 1ère révision de loyer ne peut pas se faire avant le 1er sept 2026... (et si le bailleur oublie, il peut la faire en cours de bail mais sans rétroactivité).
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FORFAIT de charges :
le montant d'un forfait de charges reste IMMUABLE tout au long d'une même location = le bailleur ne peut pas demander un supplément en cas de surconsommation réelle ou supposée pas plus que le locataire ne peut pas demander un remboursement en cas de sous-consommation réelle ou supposée.
En revanche, le montant du forfait peut être ajouté à celui du loyer principal pour le calcul du "nouveau loyer" suite à une révision annuelle de loyer : on dit qu'il est "indexé".
La formule de révision est :
(loyer actuel + montant du forfait) / indice du T année "N-1" x indice du même T année "N".
[ alors que pour des provisions mensuelles sur charges, qui elles sont à régulariser annuellement après l'approbation des comptes en Assemblée Générale, la formule de révision annuelle de loyer est :
loyer actuel hors charges / indice du T année "N-1" x indice du même T année "N". ]
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cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...